©️作者：閱天
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日前，招商蛇口宣佈終止5月底達成的與平安系的定增交易，改由深投控進入。距此僅3天前，陽光城33億引險資泰康系入局，在房企“三道紅線”壓頂的背景下，引發行業內外廣泛關注。
頻次高、力度大、範圍廣，新一輪房企引戰熱潮再起
根據可研智庫統計，僅2020年前3季度，累計共有14家房企16次發佈引入戰略投資者相關事件。從可觀察到的2014年以來的數據來看，這一數值約等於前6年之和。
相比過往年每年最多三四次的引戰事件來說，行業本輪引戰密度之大、頻次之高遠超歷年。相同之處在於，房企引戰較熱的2014年、2015年，也是上一輪行業的低點。
疫情期間銷售凍結、回款降速，房企現金流緊張問題凸顯，4、5月份房企引戰步伐明顯加快，募資金額較大。世茂先是以23.11億港元引入美國資本集團，又為世茂服務引入紅杉、騰訊，募資2.44億美元，綠城、協信、招商的交易對價也都在30億以上。伴隨著三道紅線的提出，引進戰略投資者也成為越來越多高負債房企的考量選項。
在引入戰投這件事上，頭部大型房企是最早的主角，面臨洗牌的中小房企也在今年加緊動了起來，越來越多出現在公眾視野。除了萬科、恆大、綠城等8家二十強房企之外，6家中小型房企或被動求生、或主動求變，都在積極引進戰略投資者。福晟、泰禾在嘗試完各種自救選項後，最終尋求白衣騎士接手。協信引進跨國房企新加坡城發集團，力求在資本合作、持續發展上實現互補。格力地產藉助央企中國通用的資源，將進一步做特地產業務中的大消費體系。新華聯早已攜手中金，只是期盼已久的央國企戰投至今還在路上。
那些曾經引進戰投的房企，後來過得怎麼樣？
引進戰略投資者，往往是排在房企諸多自救之後的無奈選擇。引戰之前的某房企，為化解債務危機已經做出諸多努力。超過10%利率的非標融資、轉讓項目股權、縮減開支、加快回款，直到迫不得已，才拿出引入戰略投資者這一最後選項，以控制權的妥協來換取企業活下去。
引戰只是房企第一步，而引戰之後是否能如各家所願？不妨看看綠城、恆大這幾年。
綠城第一次引戰，是在2012年陷入資金困境時，以51億港元引入九龍倉。彼時，九龍倉希望藉助綠城品牌擴大內地市場，雙方在合作協議中約定如下：綠城需要在三年內贖回25.5億的可轉債，否則九龍倉將成為綠城第一大股東。正是這一對賭條件，使得雙方在隨後心存芥蒂，影響了合作的初衷。九龍倉方面，業務局面再難打開，不得不在內地戰略收縮，對綠城的戰略投資最終成為了財務投資，並被隨後綠城的股權之爭牽涉大量精力。綠城方面，這一對賭項在某種程度上促使其進一步尋找新的戰略投資者，為後來兩次命運輾轉埋下伏筆。
綠城在之後引入融創、中交的歷程就更令人唏噓。2014年5月融創收購綠城24.3%股份後，直接派出團隊接管綠城，從財務、人事到公司總經理陸續換成融創班底。由於綠城的產品主義、融創的市場主義在隨後幾個月中難以相容，原本各方看好的強強聯合，變成了股權之爭與人事之爭，最終以宋衛平迴歸、中交進入而收場。但這並不綠城股權之爭的結束，央企的氣度，加上或許是看到了同樣重組變革的中海，中交在入主綠城後穩紮穩打，歷時數年從整個戰略上重塑綠城，在對綠城完成規模提速換擋、架構調整的同時，也漸進地用中交系人馬對綠城進行了全面接管。
融綠股權之爭在當年對綠城造成的影響，使得綠城中國的銷售額由2014年的794億降至次年的719億。相比之下，隨後綠城與中交的平穩融合和厚積薄發，又推動綠城打開業務局面，實現了銷售額在近年的快速增長。
恆大2017年先後三次引入戰略投資者，一年內募資1300億元，行業至今無人超越。在這個過程中，恆大向投資者做出承諾，到2020年1月完成重組上市，並在隨後三年實現合計1650億的淨利潤。如今三年已過，對賭激勵下狂飆的恆大完成了全部業績指標，但重組上市的目標仍未完成。恆大於今年與投資者商議，延遲上市承諾日期至2021年1月，屆時若恆大仍未能重整上市，將面臨超過1300億的股份回購壓力。根據8月份最新消息，恆大與深深房的重組進程仍在緊鑼密鼓推進中。留給恆大的時間，確實不多了。
趟水過河，房企引戰深幾許
引進戰略投資者從來不是輕易之事，股權之變的背後，是眾人覬覦下牽一髮動全身的控制權之爭。
在交易各方強調解決當前困境、未來協同發展的歡聲笑語之下，同時出現的往往還有業績的對賭、人事的換血、架構的調整、風格的轉變。 這其中任何一項，都足以引起房企的戒心、資本的擔心、客戶的焦心。
誠然，並非所有的戰投都會附加對賭，但如今行業形勢下，房企面對著資金缺口、債務壓力、融資制約等重重困境，將於明年實施的三道紅線，更是房企頭上高懸的達摩克利斯之劍。
留給房企的時間和選擇似乎並不多，房企在引戰之時的議價籌碼也著實有限，在此過程中被附加諸多條件已經成為大概率事件。從今年的情況來看，戰投入股房企，已經慎之又慎。
陽光城為引入泰康系，拿出了十年收益對賭，承諾的規模淨利潤年均增速前5年15%、中間3年10%，後2年5%。在保持對行業發展基本判斷的前提下，這樣的要求不可謂不高。
恆大為物業板塊引戰235億，做出的承諾是兩年內物業上市，否則將以原始對價加10%的年息回購。此外，世茂接手福晟、萬科接手泰禾，所提出的條件也相當嚴苛。
況且，明面的協議可猜，桌面下的交易未知。
如今，房地產行業正處於特殊時期，預計房企引戰可能還會有一個集中期。 水大魚大，趟水過河的諸多房企，負重之下能行進幾何？
