2020年，成立的第20個年頭，2000億量級的旭輝在9月份，創下今年以來最高銷售額，前三季度累計完成全年銷售任務的67%，四季度銷售壓力較大。
旭輝想做“三好生”，並不容易。疫情之下，整體銷售均價呈現下降；三條紅線踩中一條，而上半年有息負債和一年內到期的有息負債均出現兩位數快速增長。新規之下，曾經的閩系“黑馬”，增長率、負債率和利潤率的平衡面臨考驗。
四季度需保證“最高銷售額”，才能完成任務
回顧2017年7月，僅有500億規模的旭輝發佈“二五戰略”規劃，定下“2021年達到3000億”的業績目標。2018年旭輝完成了1520億元合約銷售額，同比增速46.2%；2019年完成了2006億元合約銷售額，同比增速32%。
2020年，旭輝開始向3000億量級進軍。在9月份創下今年以來最高銷售額之下，今年前9月累計合同銷售金額約1543.5億元，合同銷售面積約1019.9萬平方米，分別同比增長12.86%、27.14%，距離2300億的銷售任務還差約800億。也就是說，接下來的3個月平均每月的銷售額要在260億元，必須保持甚至超過9月份的單月“最高銷售額”才能完成任務。
進入10月衝刺季，旭輝開啟了全國15大區域30多個樓盤“好房雙11 百億大補貼”的優惠活動，覆蓋北京、上海、武漢、長沙、重慶等熱門區域樓盤。加大促銷加快回款，也已成為眾多房企保證現金流的“必殺技”。
值得注意的是，2020年1月至9月合同銷售均價約1.51萬元/平方米，相較於上半年1.64萬元/平方米的銷售均價，又有所下降。受大環境影響，不排除旭輝以價換量的營銷思路。事實上，在今年5月就有媒體爆出，北京首個限競房項目旭輝城發生維權事件，項目售價28000元/平方米，較這批維權業主購房時低了約10000元/平方米。
合作擴張+舊改，曲線佈局華南
考慮到疫情對房企一季度的影響比較大，旭輝今年的成績也是來之不易，第三方機構也對旭輝未來業績增長持正面預期。這背後，主要源於旭輝土儲規模和多元化拿地方式。
“合作擴張”一直是旭輝銷售額快速增長的秘訣。從2015年到2019年，旭輝土儲規模從1250萬平方米大幅增長3倍至5070萬平方米，快速輻射至長三角、珠三角、環渤海等重點區域。但權益佔比偏低，備受業內詬病。以2020年上半年為例，總土儲達到5270萬平方米，但權益佔比僅為53%。
對於權益佔比偏低，旭輝集團總裁林峰在年初發佈會上也表示：“今年，旭輝將進一步多元化的拿地能力，持續發力收併購，並且努力提升土儲權益比重，目前土儲權益比已經從58%提升65%，今年將繼續提升至70%”。為此，旭輝也在做努力。比如今年上半年新收購的27個項目，總建面460萬平方米，權益佔比提高至74%。
旭輝面臨的另一個難題是，作為2000億量級的規模房企，在華南地區的佈局相對緩慢。從銷售方面來看，上半年長三角、環渤海、中西部及華南地區的合同銷售金額為集團合同銷售總額分別貢獻約47.2%、24.4%、16.8%和11.6%。
回顧2016年，旭輝與保利合作開發花海灣項目，直到4年之後，這仍是它在廣州唯一的在售項目，權益佔比僅為23.5%。自2016年入粵，在廣州、佛山、中山等城市，旭輝佈局了10個項目，2019年廣州事業部銷售規模也不到100億。而按當初的設想，廣佛的銷售目標在2022年是達到300億。
2020年6月5日，旭輝集團宣佈，成立廣桂區域事業部，下轄廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域，區域總部設在廣州。組織架構的調整，或可看出旭輝加大力度佈局華南市場的意願。
但顯然，光靠招拍掛很難站穩腳跟，於是，旭輝將目光轉向“合作開發+舊城改造”模式。2019年旭輝成立了三家城市更新公司，陸續與廣州6個村簽訂舊改協議。今年6月10日，旭輝又與珠海經濟特區丹田集團簽署了戰略合作協議，雙方此次合作主要是珠海寧堂村等多箇舊村改造。迄今，通過“合作開發+舊城改造”的模式，旭輝在華南已進入8個城市，合計鎖定逾30個項目，總建面約600萬平米。
值得關注的是，“合作擴張”的隱憂也在顯現。上半年旭輝銷售額超過800億元，但營收僅230多億元，位列80家房企第25名，甚至不敵雅居樂、龍光、奧園、榮盛、越秀這些中型房企。利潤增速沒也有隨著銷售規模的擴大而同步增加，上半年淨利潤增速7.34%，整體盈利能力表現一般。
踩中一條紅線，負債規模二位數增加
旭輝控股董事局主席林中曾表示，“2020年是一個不平凡的年份。面對VUCA時代，旭輝堅持均衡發展的策略，做行業的三好生，努力實現持續、穩定、有質量的增長”。
想做“三好生”並不容易。作為“高槓杆”的行業，房企的快速擴張模式或將被戴上“緊箍咒”。8月，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議傳出消息，給房地產融資劃定“三條紅線”——剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。
根據半年報披露的數據，旭輝上半年底這三項指標分別為74.24%、63.2%、2.35，剔除預收款後的資產負債率大於70%。根據規定，踩中一條，有息負債增速將不得超過10%。
然而就今年上半年情況來看，旭輝有息負債達到1052.69億元，同比增長11.08%；一年內到期的有息短債252.55億元，同比增長52.30%。事實上，從2014年的138.6億到2019年的1037億，旭輝有息負債5年間增長了7.5倍，年複合增長率達49.6%。
儘管負債規模不斷攀升，好在公司目前一年到期的短期債務只有252.55億元，而公司賬面可支配現金資產還有接近600億元，短期償債壓力不大。
對此，旭輝控股董事局主席林中在接受媒體採訪時回應稱，對於財務健康，我們內部是有自己的紅線的，紅線不能碰，這點我們非常堅持。不踩紅線，同時還要保持我們盈利的能力。”
隨著房地產行業進入薄利時代，房企擁有更低的融資成本意味著擁有相對更高的盈利水平。所有債務的加權平均成本（包括銀行及其他貸款、境內公司債券及境外優先票據）為5.6%，同比下降0.3%。
策劃：林廣
牽頭人：王豔玲
研究員：王豔玲 伊曉霞 邱永芬 林廣
南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組出品
