本文原創作者：柯談
來源：柯談地產觀
8月31日，我在文章《下一個樓市調控的，會是誰？》中預測，12座城市即將迎來調控，果不其然，在短短半個月內，其中的瀋陽、銀川、常州、成都4個城市都接連出臺了政策。
剩下的8個城市，不出肯定無法交代，畢竟這是政治站位的問題。不管力度如何，決心總要表一下的。
1、調控
從7月2日杭州、東莞第一個出臺調控以來，到目前為止已經有超過10個城市收緊樓市。
9月份開始已經有4座城市先後調控：
9月6日，瀋陽在被2次請去北京喝茶後，終於出手，力度一般：二套房首付比例從40%提高到50%，增值稅免徵年限2年延長至5年。
9月8日，銀川住建局頒佈了新開樓盤“限價令”。
9月11日，常州發文提出4年限售，二套商貸首付最低60%。
9月14日，成都也在二進宮之後，出臺了最弱調控，洋洋灑灑15條政策裡只有一條有殺傷力：增值稅免徵年限2年延長至5年。
這輪全國性的調控有個非常顯著的特徵，就是好幾個城市是在反覆多次打補丁，比如深圳提出貸款審批要聯網查詢婚姻狀況，防止利用假離婚證申請房貸。杭州要求父母隨遷落戶3年才能買房，無房戶優先購房要限售5年。東莞對贈與房產獲得房票的做法開始限制。
此外，作為全國調控最嚴、力度最大的北京，非但沒有任何鬆綁跡象，而且還跳出來蹭熱度。9月11日，北京市住建委在《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2020)》中明確表示2020年北京調控不動搖、不放鬆。
還有一個重要信號是：9月14日在國W院政策例行吹風會上，央行副行長潘功勝表示：剛剛出臺的重點房地產企業資金監測和融資管理規則“三道紅線”，其實已經足足醞釀了兩年，而且是未來房地產市場長效機制建設的重要內容。
這說明什麼，說明針對房企的融資限制根本不是短期的權宜之計，而是高層經過深思熟慮和反覆研究的結果，是要打算長期執行下去的。
最後，我幫大家總結下這輪全國性調控的兩個顯著特點：
一、這輪調控，除了深圳之外，力度都不大，高層和地方根本不想把樓市一棍子打死，對高房價的保護顯而易見。但是對於有炒房嫌疑的漏洞，地方迫於高層的壓力，像擠牙膏一樣，一次堵一個。
二、回顧整個2020年前8個多月的歷程，你會深刻感受到，我們國家對樓市的掌控越來越客觀了、越來越成熟了，越來越有底線思維，越來越有大局觀。
其實，假如放在過去，你是很難想象，經歷瞭如此嚴峻的疫情和如此嚴重的經濟下行，我們竟然頂住了巨大的壓力，沒有開啟2009年和2015年那樣鋪天蓋地的去庫存和棚改，來刺激樓市。
經此一役，其實，我們完全可以看清，未來樓市政策的走向和房價的趨勢了。
2、趨勢
疫情之年的調控策略，已經非常明確的告訴我們：樓市大週期徹底消亡，未來只有小週期！
過去的樓市牛熊週期是3年一輪迴，說白了就是跟著政策的一鬆一緊走的。而未來這種大開大合的大週期不會再有了。取而代之的則是上半年略松下半年略緊的小週期。上半年鼓勵剛需和改善釋放，下半年抑制投資和投機。保證樓市撐不死也餓不死。
而對於廣大百姓而言，影響最大的趨勢將是：未來各城市限購限貸限售的調控政策將永遠不會取消，至少是5年以上，可能會是8年，也許是10年。
其實，這才是房地產長效機制最重要的核心：保持政策的連貫性，從而穩住百姓預期。說的直白點就是：明確告訴你國家不會再刺激樓市了，一年翻倍都是痴心妄想！
調控永遠不放鬆的結果將是：全國分化、城市分化、板塊分化、樓盤分化。北方冷南方熱、西部冷沿海熱、小城冷大城熱、遠郊冷市區熱、剛需冷改善熱、普宅冷豪宅熱。
失去類似2009年和2015年那樣大尺度的全面刺激之後，未來各地樓市的價值將嚴重依賴人流、經濟、收入來決定。用一句大俗話來形容再貼切不過：潮水褪去，才知道誰TM在裸泳。
各城市樓市的價值，從2020年開始才是真正的體現！2020年將是樓市分化元年！
對於純房產投資的城市選擇，以下建議務必遵循：
華北：除了北京，京津冀哪裡都別買；東北：首選瀋陽、其次大連，最好哪裡都別買；中部：濟南、青島、鄭州、太原、長沙，短期內不要買；西南：成都價值最大，重慶、貴陽、昆明都不行；西北：也就西安可以考慮；無論從短期還是長期來看，長三角的一二線城市和粵港澳大灣區都是最具投資價值的選擇。
調控永遠不放鬆，也就意味著，外地人始終沒法買，首付永遠不降低，槓桿想加加不上。未來，最珍貴的將不再是資金，而是一座城市的購房資格和貸款資格。
綜上所述，對於房產投資來說，如果調控永遠不放鬆，選擇城市將非常重要，因為不會陽光普照，城市分化將成必然；如果調控永遠不放鬆，你手裡資金再多也沒用，因為最寶貴的將是房票和貸票！
3、操作
到目前為止，還有一些人對高層抱有幻想，對調控鬆綁刺激樓市懷有奢望。其實，趨勢已經非常明顯，大疫之年，我們都守住了底線，樓市調控未來將堅持很多年。
因此，我所有的忠告凝結成一句話就是：別在錯的城市浪費你寶貴的資源！
具體如何操作呢？
一、不要在小城市貸款
如果你是有志向的年輕人，或者打算將來要去一二線城市發展，那麼，千萬不要在三四線城市留下貸款記錄。有錢就全款買房，沒錢就讓父母兄弟姐妹貸款買房，實在不行就借錢買，當然不買才是最明智的選擇。
因為在一線和多數二線城市，外地曾經有過貸款記錄的話，再買房都屬於二套，首付會非常高，比如上海是5-7成，北京是6-8成，深圳是5-6成，杭州南京等都有最低首付要求。
千萬別把自己寶貴的處女貸浪費在不值得的城市！
二、先榨乾父母的房票
我去年給大家講過一個故事：我一個90年的男同事家裡動遷，補償了一套上海徐涇的安置房和一套長寧中環的商品房。當初我告訴他兩套房子務必都要放在父母名下，產證上千萬不能有他自己的名字，因為他還沒結婚沒有女朋友，房票留著很有用。結果頑固固執愚昧的父母最終把長寧商品房放在了這位同事名下，他們留了徐涇的安置房。這個悲慘故事的直接結果就是這位單身同事已經瞬間失去了寶貴的上海房票。
當然，以後等他醒悟過來時，還可以通過贈與父母騰出房票，但是額外承擔3%的契稅和未來再賣出時差額20%的個稅，絕對是腦子進水了。隔行如隔山，有些人的愚昧是深入骨髓的！
我在這裡要告誡大家的是，假如父母有錢，自己買再多的房子也要全放在自己名下，千萬不要過早的把房子放在孩子名下。也就是說，在把父母所有房票可能性都千方百計榨乾之後，再考慮給孩子買房，孩子的房票要最後再使用。
除非，孩子要離開家鄉去大城市發展，此時，父母才應該傾其所有讓孩子在大城市貸款買房。
三、一步到位
未來最珍貴的就是房票和貸票。所以，買房換房，都要爭取一步到位。
不買無學區老破小、不買商鋪公寓、不買動遷安置房、不買房齡超過20年的高層塔樓。
同一板塊內，買不起最貴的小區，就買最新的小區。貴不一定漲的快，但是新一定漲的快。
如果是二胎家庭，必須購買重點學校的學區房，而且最好是9年一貫制或者小學初中雙學區房。兩個孩子用一個學區房，相當於房價5折。兩個孩子都讀菜小，你家族翻身的希望會非常渺茫。
四、動遷房未來會是貧民窟
常常會有粉絲諮詢我說，預算有限，能不能買動遷安置房。我會直接告訴他，勉強自住可以，升值真不行。其實，更為殘酷的卻是，近郊和遠郊的動遷安置房小區，未來10年必定成為這座城市新的貧民窟，原因有三：
一是動遷房的質量是目前所有新建房屋裡最差，標準最低的，動遷房的唯一標準就是房子不倒且能通過消防驗收即可。純商品房可以用10年的設施，動遷房最多用3年。
二是動遷房的住戶都是這個城市最低收入的人群，都是被迫搬出棚戶區住進樓房的那群人。這群人對公共設施、小區綠化的保護意識淡泊，違建、破壞會大面積發生。入住5年的動遷安置房小區折舊程度不亞於入住20年的商品房小區。
三是由於動遷房小區的住戶普遍屬於低收入人群，也就是根本不可能引進好的貴的物業公司，物業費低、物業公司差，小區環境必定一塌糊塗。
房票、貸票如此珍貴，不是到了山窮水盡的地步，不建議買郊區的動遷安置房小區。因為，等幾年後再置換時，你就會發現，自己已經成為了那個最後的接盤俠！
五、燙手的全款房
如果你或者家人名下有一套沒有貸款的全款房，那麼千萬不要浪費這個優質資源。
你可以用它抵押融資，獲得足夠資金以後改善生活或者再投資。切記要始終讓自己處於合理負債之中，在月供沒問題的基礎上，
一套房子的貸款＜30%就是劣質資產，50-70%之間才屬於優質資產。
當別人都在努力降低首付，獲得槓桿的時候，手握全款房的你，其實已經被拋棄！
4、三個核心
說了這麼多，其實，我只想告訴大家3個核心觀點：
一、從上半年的各地鬆綁一日遊，到下半年的調控再收緊，完全可以肯定：未來各城市的限購限貸限售政策將長期存在，很多年內鬆綁再無任何可能性。
二、失去了樓市刺激的土壤，城市分化、板塊分化，將更加慘烈，普漲不再，你的抉擇將決定你的命運。
三、房票、貸票將是未來最稀缺的資源，必須學會優化、合理化。
那麼，未來如果調控永遠不放鬆，房產還能繼續投資嗎？當然，只是更加需要眼光、更加需要策略！
