撰文 | 黃小妹 來源 | 風財訊
靠著“左手賣出、右手買進”打法，華僑城堅定的文旅之路依舊苦行前進。
年報顯示，華僑城2019年扣除非經常性損益後的淨利潤100.05億元，同比有5.18%的增長；但是文旅業務的重投入和慢回報特性也表現在了報表上——經營活動現金流量淨額、投資活動流量淨額連續三年負值。
從利潤增長乏力，到資金壓力加大大，再到分紅率下降，華僑城拋售固定資產回籠資金、大規模戰略佈局及持續不斷項目投資的“左出右進”的發展模式難言立竿見影。華僑城文旅苦行還要持續多久，何時迎豐收？
文旅成效待考
從紙面上看，華僑城持續4年的文旅苦行出現了一絲曙光。
年報顯示，華僑城2019年累計接待遊客5209萬人次，同比增長12%；旅遊綜合業務的營收302.63億元，同比增長58.96%，佔比在2019年首次超過了房地產業務，為50.42%。
旅遊綜合業務營收佔比首次超越房地產業務，一定程度上說明，華僑城文旅轉型的成果體現。這一成果與其2019年加快文旅項目佈局密不可分。
據華僑城集團官網顯示，僅在粵港澳大灣區，公司就計劃要開拓文旅綜合項目共計26個，未來預計投資總額超過1000億元。
2019年華僑城“雲南大會戰”一週年上，華僑城新增簽約項目37個，新增投資490億元，包括16個文旅項目、9個城鎮化項目、6個產業項目以及6個美麗鄉村項目。此前，華僑城已在雲南簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。
雖然華僑城2019年營業收入開始倚重旅遊業務，但這一成果並沒有拉動公司利潤的大幅增長。
年報顯示，華僑城2019年實現營業收入600億元，同比增長25%；歸屬於上市公司股東淨利潤達到123億元，同比增長17%；而扣除非經常性損益後的淨利潤為100.05億元，同比僅增5.33%。其2019年扣除非經常性損益後的淨利潤增速同比下降25.07個百分點，創下4年新低。
風財訊探究發現，華僑城文旅轉型沒有拉動利潤的有效增長在於旅遊業務盈利表現遠不及地產業務。
數據顯示，2019年、2018年和2017年，華僑城集團房地產業務收入分別為291.34億元、280.79億元和226.47億元億元，實現毛利潤217.33億元、194.81億元和129.05億元，毛利率為74.60%、69.38%和55.24%。
同期內，華僑城A的旅遊綜合業務收入分別為302.63億元、255.75億元和226.47億元，實現毛利潤122.95億元、103.46億元、96.58億元，毛利率40.63%、40.45%和42.65%。
除了旅遊業務盈利不及地產業務之外，關於華僑城A利潤的投資收益同樣值得關注。
風財訊發現，華僑城A 2019年利潤貢獻主力為投資收益。華僑城A投資收益44.77億元，佔利潤總額比例22.29%，同比2018年增長了21.31億元。
年報顯示，華僑城A 2019年投資收益來源聯營、合營公司及出售股權確認的投資收益。其實，投資收益屬於非主營業務收入，即使這一報告期內，投資收益有所增厚利潤，但對後續的業績可持續增長存疑。
如此看來，雖然華僑城旅遊業務營收佔比首次超越房地產業務，但文旅項目由於具有投資週期長、投資金額大，資金回收期較長等特點，地產反哺旅遊仍是不可避免。華僑城要徹底“撕掉”地產標籤，靠文旅掙錢，或許還有一段很長的路要走。
但華僑城的文旅之夢依舊未曾動搖。華僑城A副董事長姚軍在業績會上表示，華僑城模式為文化+旅遊+城鎮化，始終發揮旅遊產業優勢，用地產的快速回報反哺旅遊產業的發展，華僑城志向成為最優秀的文化旅遊集團。我從來覺得華僑城A不是純粹的地產商，是文化、旅遊綜合的企業，想引領中國文化旅遊的進步和迭代升級。
踩鋼絲做文旅
模式的轉變並不是一朝一夕能完成的，但模式行進過程中的風險控制不容忽視。
華僑城文旅之路的策略左手賣，右手買，代價是華僑城的負債不斷增長。
數據顯示，2015-2019年華僑城集團的資產負債率分別為63.39%、56.84%、69.95%、73.88%和74.98%，而扣除預收賬款後的資產負債率分別為58.0%、56.8%、55.8%、58.8%、56.5%。
為緩解資金壓力，華僑城加快出售旗下項目股權，加快資金回籠。
2018年，華僑城轉讓了18家子公司股權和1個資產包，是2017年的兩倍多。2019年，不完全統計，期內華僑城公佈擬轉讓位於昆明、重慶、襄陽、秦皇島、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司股權，轉讓價格總計超過百億。
有觀點認為，大規模的戰略佈局以及持續不斷的項目投資，必然會導致資金鍊緊張。拋售固定資產是一種快速回籠資金的手段，但不是長久之計，華僑城需要尋求一種良好的發展模式。
反饋到短期償債壓力上，並沒有因為華僑城連續出售資產而有所改善。截至2019年底，華僑城短期借款233.5、應付賬款及票據172.0，一年內到期的非流動負債117.7億元，而公司現金及現金等價物僅有415.4億，資金缺口高達107.8億元。
現金流方面，2016年-2019年，華僑城A經營活動產生的現金流淨額分別為44.04億元、-79.14億元、-100.45億元和—51.88億元；同期，華僑城A投資活動現金流淨額-74.30億元、-93.35億元、-169.88億元、-48.25億元。經營活動現金流淨額、投資活動現金流淨額連續3年負值，一定程度上說明華僑城現金捉襟見肘。
華僑城A副總會計師馮文紅在業績上也表達了“憂慮”：經營活動現金流淨額、投資活動淨額三年均為負值，公司上下高度重視這一問題。一方面我們加快了銷售回款，2019年銷售商品及提供勞務收到現金927億元，較上年同期增加40%；另一方面，公司與市場上優質企業加強了項目的合作開發力度，主要是以債權的形式合作，有效的解決了項目的不確定風險和速度問題，同時將部分快週轉項目進行股權轉入或資產整售以獲得收益和現金保障，2019年經營性現金流及投資活動現金流分別較2018年減少負數48.57億元、121.63億元，現金流狀況持續改善。
其實，擴張難免加大槓桿，能意識到問題並有對策，依舊值得期待。不過，文旅由於週期長、投資回報慢，從2019年財報顯現的狀況來看，華僑城還在探索，前進中，靜待花開。
