摘要
房住不炒定位坚定不移，土地作为市场重要要素加快流转、保证供应，人才落户政策不断放宽，人才安居政策加快出台频率。同时减小疫情影响、稳定市场政策继续出台。
2020年4月，居住用地年内累计成交量降幅稳定在2成，一线城市居住用地成交量增速为8.4%，市场逐渐回暖。另，二线城市成交楼面价同比增幅加大，溢价率持续回升。
2020年一季度 66座大中城市中，合计成交规模降幅保持在20%以上，一二线商品房成交规模降速趋于稳定，并呈现降幅收窄趋势，深圳及南京保持成交规模稳定增长。
TOP100房企1-4月累计销售金额同比下降13%，相较1-3月份降幅收窄9.7个百分点，各大房企积极采取打折促销等措施，在疫后恢复期收效显著，4月单月TOP100房企成交金额同比增长127%。
地产政策分析
继续坚持房住不炒的政策方向
1. 房住不炒中央表态：据不完全统计，2020年初截止至4月25日，中共中央、国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共10次发文表态房住不炒的定位决心，保持“房住不炒”的主导定位方向，房地产调控长效机制的推进将不受任何事件影响而改变，房地产不再成为刺激经济的最主要手段。
2. 房住不炒地方表态：据不完全统计，2020年初截止至4月25日，全国约16个省市及市区（包括南京、宁波、山东、青岛、深圳、东莞等多个重点城市）16次发布关于房住不炒的表态，坚持不以房地产作为刺激经济的手段，目前各地主要以消费作为刺激经济的手段，包括拉动内需、加大投资力度等方式。
提升土地市场运转效率
确保重点城市土地供应
1. 中央要求：2020年4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，同日，国家发改委发布《关于印发<2020>的通知》。这两份重量级文件中均提到土地作为市场要素的重点，加快流通效率，建立健全城乡统一的建设用地市场，施行人地钱挂钩的策略，有效提供重点城市的实际土地供应，并且合理安排土地供应范围。以上政策主要内容为：建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。鼓励盘活存量建设用地，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策。加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。
2. 地方政策：据不完全统计，2020年年初截止至4月25日，全国约5省市及城区（包含北京、广州、海南、济南、西安等省市）发布关于用地管理规范的政策，其中4月约4省市及城区出台相关政策，主要涉及战略留白用地、标准工业用地，土地二级市场转让分割等方面管理措施，为加快提升用地效率夯实法律基础；另外，厦门、广州花都、湖南、重庆等省市出台“拍地即拿证”、“净地供应”、“土拍预告制”等相关措施，加快土地供应效率，推动土地制度改革。广西、沈阳等省市则加快整理存量用地，盘活存量用地。
长江经济带在2020年将继续保持重点发展区域地位
4月国家发改委及国务院三次发布城市规划建设方面政策，对全国发展规划布局及城市圈建设进行部署，其中提到新建成渝经济圈，以及其他城市圈建设的推进，同时，着重对长江过江通道的建设进行规划，并设立江西经济试验区。不难看出，长江三角一体化发展之下，长江经济带不断扩大版图，并增加重点发展区域，其在全国发展规划布局中的重要地位不断提升。
随着复工复业，人才安居政策加快出台频率
1. 中央政策：加快落户限制放宽，增强人地钱挂钩联动效应，已然成为人口落户政策的主导方向，国家部委强力推动该类政策的落实。在2020年4月9日，在中共中央、国务院于国家发改委发布的2份文件中，除了土地要素的改革要求外，另外提出放宽落户条件，加快城市城镇化，同样指导各地政府加快人口落户、人才引进、人才安居类政策的出台。
2. 地方政策：截止至4月25日，山东、天津、沈阳、南昌等6省市及城区7次出台相关政策，其中山东省多次提出济南、青岛加快放开落户限制；南京、苏州、杭州等9省市及城区12次出台人才奖励相关政策。而在4月，各地随着以后复工复产的推进，正在加快人才引进的步伐，在人才安居类政策上加快出台频率以及覆盖范围。其中，青岛、厦门、天津、广州白云区、苏州工业园区均放宽部分人才类别的购房资格；衡阳、中山、汕头、济南等城市出台相应的购房补贴政策；杭州出台特定人才安家补贴等措施，吸引人才流入；温州出台人才购房优惠政策；杭州高层次人才优先购房；苏州工业园区房地产开发企业应该将不少于其总建筑面积60%的房源，吴江区则是30%的房源，优先出售给符合条件的园区人才。
多项政策调整，在疫情期间稳定房地产市场
1. 政策支持：在疫情期间，为将疫情带来的影响降至最低，中央及各地政府均出台了各类措施，其中通过用地计划调整、加快用地供应、延期缴纳土地出让金、预售节点提前等政策措施稳定供应端市场。在需求方面，加快销售线上化政策体系的搭建，同时部分三四线城市为维护市场稳定，出台契税补贴等降低购房成本的政策。公积金阶段性支持政策也在各地补充出台。
2. 市场规范：据不完全统计，截止至4月25日，成都、苏州、无锡、广州、昆明等约14省市及城区15次出台销售管理及市场规范类政策，部分城市在4-5月开展整顿市场乱象政策，市场规范政策逐步落地，行政执法手段加强。
居住用地分析
01
居住用地成交量降幅稳定在2成，一线城市快速回暖
4月，全国352座城市合计住宅用地成交量为5326万㎡，累计下滑20.8%，下跌幅度较3月进一步加大。但随着广州、上海等地加大土地供应，一线城市居住用地成交量累计同比由下滑转换为增长，增速为8.4%。二线城市居住用地成交量累计同比降幅收窄，而三四线始终保持下滑，疫情冲击之下土地市场恢复缓慢。
02
二线城市成交楼面价同比增幅加大，溢价率持续回升
从近三年数据看，全国居住用地市场价格保持稳定。4月在疫后市场恢复期楼面价出现小幅反弹，其中，一线城市成交楼面价1.4万元/㎡，环比增长20.6%，但同比仍下滑15.6%，由于地块价值不同以及限价措施导致一线城市楼面价波动较大。二线城市楼面价环比增长20.9%，但同比增长0.4%。溢价率方面，全国各线城市平均溢价率环比均有不同程度的回升，其中二线城市平均溢价率持续增长，2020年4月达到18.0%，而一线城市溢价率控制较好，2020年4月平均溢价率为7.8%。
新房市场分析
01
66座大中城市4月成交量降速收窄2个百分点，市场恢复速度放缓
2020年4月66城新房市场合计成交套数与成交面积累计降速分别为28.0%、25.7%，疫情稳定之下，新房市场成交量减速环比3月收窄3个百分点。
02
一线城市成交量降幅开始收窄，二线城市回暖速度较慢
2020年4月一线城市成交套数同比下滑36.3%；成交面积同比下滑36.0%；二线城市成交套数同比下滑31.3%；成交面积同比下滑28.9%；三四线城市成交套数同比下滑17.2%；成交面积同比下滑14.8%。一线城市随着疫情控制，新房成交量降速出现拐点，环比收窄5个百分点；二线城市降速环比3月保持稳定；三四线城市在契税补贴等方面利好政策的激励下，恢复速度略好于一二线城市，环比收窄5个百分点。
03
深圳和南京保持成交量上涨
一线城市排名较1-3月无变化，从成交面积累计同比来看，上海累计降速环比收缩4%，广州累计降速环比收缩4%，北京累计降速环比收缩6%，深圳累计增速环比再次上涨4%。总体看，北上广累计同比下降幅度仍然接近或超过4成，市场缓慢复苏中，其中北京和上海市场由于高基数原因同比降幅最大。
1-4月份二线城市排名上升幅度最大的为常州，环比1-3月份排名上升10名至第三名。此外继续保持成交量累计同比增长的只有南京，1-4月份成交面积累计增长6%，与1-3月相同。总体看，二线城市在疫情恢复期表现一般，恢复速度缓慢，总体排名变化不大，预计未来政策规划逐步落实，加上土地市场的回暖，将带动二线城市复苏。
房企业绩分析
4月单月TOP100房企销售金额同比增长127%
2020年1-4月份，TOP100房企销售19723亿元，同比下降13%，相较1-3月份降幅收窄9.7%，各大房企积极采取打折促销等措施，在疫后恢复期收效显著，4月单月TOP100房企成交金额同比增长127%。
数据备注：
1. 政策内容数据：来源于中央与地方各地各级政府官方网站挂出的政府文件、通知、公告等。
2. 住宅用地数据：统计为全国住宅地块成交所有明细总和，包含全国352座城市，并按照“十三五”规划，确定一线城市4座，二线城市45座，三四线城市303座。数据采集截止时间为4月29日。
3. 商品房/商品住宅数据：来源于各房企统计公报，城市数据主要为66座大中城市，主要分为一线城市4座，二线城市24座，三线城市38座。数据采集截止时间为4月28日。
4. 房企业绩数据：来源于观点地产网。
END
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