新時代下，科技園區作為實施科技創新驅動戰略的重要載體，其投資建設、運營服務的模式，打造不同區位優勢、不同產業方向、不同集聚規模的科技園區，發揮科技園區的區域新引擎、產業新動能的引領作用。
一、建設科技園區要拋棄房地產開發模式
科技園區不應成為房地產商逐利的新市場。科技園區的建設主體可以多元化，房地產商也完全可以參與科技園區的建設，而且有信譽、有品牌的房地產商也可以憑藉其資金、策劃、設計、運營的綜合實力，提高科技園區建設品質。
但科技園區必須去地產化，首先要從土地出讓方式上改革，政府要擺脫對“土地財政”的依賴，不以競拍高價者得，而在限定土地價格下選優，既防止推高地價又確保有優秀的建設主體；其次，園區用地建設的各類物業要實行嚴格的銷售轉讓政策，甚至是限制銷售、不得轉讓，除政府的嚴格審批下可進行定向銷售部分物業外，園區建設主體要持有大部分物業，靠長期租賃回收建設投資。這樣，政府把低成本的土地交由優秀的主體建設，防止其進行囤地炒房，確保其向科技企業提供長期、低廉的租賃物業，促進科技企業的創新創業，企業發展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變為後端“發展紅利”，從而使科技園區建設進入良性的發展狀態。
二、 科技園區基礎設施不等同於市政一級土地開發
建設科技園區基礎設施要先行。目前，園區基礎設施建設的普遍模式是政府的一級土地開發授權模式，即政府把土地的一級開發權通過一定審批程序授予開發主體，開發主體根據授權內容，對土地進行用地規劃、徵地拆遷、建設市政基礎設施，如“七通一平”。
但科技園區的基礎設施與市政一級土地開發有著顯著的差別，市政一級土地開發是科技園區基礎設施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級土地開發包括供水、供電、供氣、雨汙水排放、道路、電信等，但科技園區的基礎設施還需要園林景觀、公共停車場、海綿調蓄池、中水處理系統等生態保障設施，而且隨著技術進步，科技園區的公共技術服務設施也已成為標配，如光纜、無線WIFI、數據中心等，這些科技園區基礎設施內容已大大超出市政一級土地開發的範圍，也就是說市政一級土地開發的模式滿足不了科技園區基礎設施的建設。但科技園區基礎設施建設內容需要與市政基礎設施同步規劃、甚至同步實施，並聯進行，如果是串聯進行，不僅增加成本，還給後續建設造成巨大困難甚至是無法實施。
三、防止科技企業淪為科技地產商
目前，有一種趨勢需引起特別關注，一些科技企業的主營業務悄然地改頭換面，正在從科技創新的主體，演變為科技地產新軍，加入到科技地產商的行列中。隨著科技企業的發展，在政府的支持下企業獲得優惠的土地建設自用的管理總部、研發中心、廠房、公寓等設施，既體現了企業的發展壯大，也以固定資產的形式固化了企業的經營成果。
但科技不斷推陳出新，科技企業的發展之路也充滿坎坷，在經營不善的情況下企業變賣部分固定資產實為無奈之舉，也在經營的情理之中。但在我國房地產火爆的市場中，出現了辛辛苦苦創新創業一輩子，不如出售企業的一套房產賺錢的奇葩，賣房產竟成為企業的救命稻草。如果說這只是無心插柳柳成蔭的個例，而一些科技企業借科技之名行地產之實則是新的“謀篇佈局”。在房地產暴利的誘導下，這些企業通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業配套、甚至公寓住宅，或直接銷售房產，或轉讓項目公司股權，或成為房東，不在科技創新上下功夫，而在房地產上搞投機，從支持創新的政策中套利。在這些所謂的科技企業的財務報表不難發現，科技發展的主營業務增長乏力或萎靡不振，而投資收益或營業外收入貢獻巨大，政府良好的政策初衷，成為不良企業的“優質副業”。
為防止科技企業進行政策套利、淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業的土地進行限制性約定，土地上的物業只能自用，不得出售、轉讓或租賃，並加大動態監管力度，在資產登記、股權變更等環節進行核查，如企業確實遇到發展困難需要處置資產，可由政府主導的專項基金進行回購或過橋融資，既可幫助企業渡過難關，也可以主動調整業態、騰籠換鳥，供其他具有創新發展能力的科技企業使用。
四、科技園區運營能力重於開發能力
科技園區運營能力要重於開發能力。政府應制定相關政策鼓勵開發商多持有園區物業，如隨持有量的增加遞減資產稅率、降低租賃收入稅負等，引導開發商不從或少從銷售中賺錢，從長期持有的物業租賃及後續運營服務中獲利。園區建設單位從開始就樹立服務創新、久久為功的理念，以產業規劃為先導，空間規劃為落地，運營規劃為支撐，形成真正的園區規劃、建設、招商、運營一體化的建設模式。
科技園區的開發建設者要轉型成為高科技專業園區發展商、運營服務商，緊密圍繞企業從成立、孵化、加速到成熟的不同發展階段，針對雙創的特點和企業實際需求，構建包括政策引導、產業集群、創新平臺、科技金融、國際合作和產業服務的六大生態要素，打造適宜企業創新創業的生態體系。園區運營商積極集聚產業鏈，打造創新鏈，融通資金鍊，構建起專業化、特色化、國際化、品牌化和創新性的產業服務體系，不斷豐富雙創服務內容，從技術支撐、市場拓展、人力資源、知識產權、信用體系、投融資、公共管理等方面嵌入式服務，在幫助企業發展的同時，分享企業發展成果，也實現園區建設主體自身的可持續發展。
