文／克而瑞研究中心
內容提要>>>
►百強房企4月單月業績同比轉正
► 量價齊升，4月土地市場回暖明顯
► 4月房企新增融資額環比下降14.9%
► 4月房企直播營銷更進一步
► 郭英成退任佳兆業健康主席，其女上任佳兆業美好執行董事
► 金科擬分拆旗下物業公司
01 合約銷售
百強房企4月單月業績同比轉正
2020年4月，市場熱度回升、房企加快供貨，百強房企銷售恢復情況好於預期。企業層面，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，較去年4月同比轉正。從累計業績來看，2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%，但降幅自3月以來繼續收窄。整體而言，一季度以來市場及企業銷售表現正逐步恢復正常。
從企業表現來看，39家監測房企中，29家企業單月業績環比提升，近半數企業實現單月業績同比增長。4月，規模房企業績增長穩健，TOP10房企單月整體的業績規模基本達到2019年全年的平均水平。其中，碧桂園4月單月實現全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎上繼續環比增長4.5%。恆大4月單月實現全口徑銷售金額650億元，較3月環比增長4.7%。
2020年4月，綠城、金茂、世茂、龍湖、中海、陽光城、金地等房企單月業績表現較佳，銷售同環比均實現增長。我們認為，短期內房地產市場仍將延續銷售窗口期，一二線以及強三線城市市場需求依舊堅挺，市場前景更為可期。同時，預計2020年貨幣政策整體穩健偏積極，國內流動性增加、房企融資環境預期向好。對於房企而言，在當前的銷售窗口期，應繼續加緊供貨、加大力度促銷售、抓回款，力爭將疫情的負面影響降至最低。
02 企 業 拿 地
量價齊升，4月土地市場回暖明顯
本月31家監測房企土地成交建面、成交總價環比均有明顯上升，土地市場回暖明顯。 本月土地市場成交環比上月大幅度回暖，31家典型房企超9成本月均在土地市場有所斬獲，新增土儲總價超過2019年平均水平。典型房企本月新增總建面為3700萬平，環比上升93%；新增土地成交總價為2163億元，環比上升117%；平均成交樓板價5845元/平方米，相比上月上升12%。從成交結構來看，核心一二線城市土地市場復甦較快帶動成交樓板價持續上漲，因此典型房企本月新增土儲平均樓板價再度上揚12%達到5845元/平方米。
房企投資已逐步回暖，二線城市率先復甦，但企業投資態度仍將保持謹慎樂觀。隨著疫情影響的逐步消退，土地市場供應增加，部分企業也積極拓儲彌補一季度拿地的不足。房企本月投資力度大幅度回升，典型房企本月拿地金額超過2019年平均，其中9家房企單月拿地金額更是超百億。展望後市，我們認為企業投資力度仍有回暖空間，但整體仍將保持謹慎樂觀態度，另外城市之間的分化可能會進一步加大，房企投資會在聚焦復甦較快的一二線核心城市。
本月土地市場回暖明顯，其中核心一二線城市復甦較快，福州、廈門、昆明等城市地塊參拍企業都在10家左右，競拍輪數也多超過50輪。供應放量推動成交上升，
本月土地成交結構中一二線城市土地建面佔比達到57.6%，相比2019年平均的49.1%有明顯提升。從城市區域分佈來看，中西部二線城市仍是房企最為青睞的投資熱土，其中西安一城本月成交已超300萬方，蘭州、成都、鄭州等地本月土地成交也均超過100萬方，另外廣州、天津、蘇州等地本月成交放量明顯，從本月土地市場來看，疫情之後土地市場的回暖率先從核心一二線城市開始，二季度這些區域仍然將是企業投資重點關注方向。三四線城市中同樣是經濟實力較強的東莞、溫州、佛山等地本月土地成交量居前。
03 企 業 融 資
4月房企新增融資額環比下降14.9%
融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權融資82.84億元，環比下降63.5%，同比下降86.8%。一方面境內公司債等發行集中在3月份，導致本月境內債權融資減少；另一方面，由於境外疫情持續擴散的影響，境外美元債的發行盛況仍沒有恢復，本月僅有3家房企進行了境外銀團貸款，暫無境外美元債的發行，也是導致整體融資水平下降的原因。此外，值得注意的是，本月股權融資、永續債、資產證券化發行環比實現較大的上漲，特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為了多數公司補充資金的重要來源，本月除了已發行之外，還有較多企業的資產證券化產品獲批，如華髮股份、龍湖、新城、榮盛發展、藍光等ABS產品獲批發行。融資成本：2020年前4月房企新增債券類【1】融資成本6.29%，較2019年全年下降0.82個百分點，其中境外債券融資成本達8.51%，較2019年全年增長0.43個百分點，境內債券融資成本3.93%，較2019年全年下降1.39個百分點。
整體融資成本的下降一方面主要由於整體的境外發債整體數額較少，境外/境內債券比1.06，同比下降了1.20，此外，境內超短融發行量的上升也是導致成本下降的重要原因。單月來看，4月單月融資成本3.93%，環比下降0.71個百分點；其中本月無境外債發行，境內發債成本環比上升0.05個百分點。
企業表現：本月融資總量最高的企業為陽光城，融資總量150.53億元， 主要為為多筆子公司的銀行貸款、信託貸款等進行擔保融資，以及發行了一筆30億元的公司債。此外，金融街本月發行數額也較大，有115億元，其中發行了80億元CMBS產品發行利率2.80%，創下國內CMBS歷史最低發行利率。從企業梯隊來看，2020年前4月TOP10房企融資平均額121.2億元最大，同比下降30.66%。此外，TOP31-50是唯一一個同比上漲的梯隊。
04 營 銷 策 略
4月房企直播營銷更進一步
4月房企集團層面的營銷活動較少，多為項目及區域營銷。折扣方面，恆大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優惠，最高達到81折優惠，雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。
房企線下營銷正逐步恢復，線上端營銷力度依舊不減，直播賣房則更進一步。除了邀請明星助力賣房，如富力攜手李湘、恆大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規模直播賣房活動，例如富力從4月26日起為期2個月的“百城百盤 老總直播”計劃，以及保利在安徽區域推出4月19日直播秒百套好房等活動。
為了進一步提升回款去化庫存，房企將在營銷端持續發力促進銷售。可以繼續通過全民營銷來拓寬渠道，同時採用現房銷售、直播帶貨、特價房優惠等方式去庫存，回款方面可以採用全款折上折等方式提升回款率。
人 事 變 動
郭英成退任佳兆業健康主席其女上任佳兆業美好執行董事
4月房企年報披露接近尾聲，房企高層人事動態消息較上月也有所減少，從108家監測企業的人事變動情況來看，4月房企人事變動較為平穩，高層變動頻率和數量環比都有所下降。
佳兆業本月人事變動頻繁，4月8日佳兆業美好發佈公告，翁昊已提呈辭任公司執行董事一職，同時郭曉亭及李海鳴已獲委任為該公司執行董事。郭曉亭26歲，為佳兆業集團主席兼執行董事郭英成之女。自2020年1月起擔任佳兆業集團投資銀行部副經理，於2018年8月至2020年1月擔任佳兆業集團投資部副經理。任期內，郭曉亭負責佳兆業集團的策略併購、公開發售及非地產業務開發。4月9日下午，佳兆業健康集團公告稱，郭英成辭任董事會主席及公司提名委員會主席但仍繼續擔任執行董事，同時張華綱獲委任為主席、提名委員會主席及執行董事，即日起生效。
4月7日，萬科企業股份有限公司發佈公告稱，經第十八屆董事會第二十八次會議審議通過，董事會同意聘任王海武先生為公司執行副總裁、首席運營官(COO)。
06 戰 略 動 態
金科擬分拆旗下物業公司
本月企業多元化業務主要集中在產業地產、文旅地產等“地產+”業務以及物業管理、酒店物業等地產相關領域，此外還涉及企業更名及IPO。“地產+”業務方面，綠地繼續在產業地產方向發力，與東方國際達成園區建設戰略協議。融創中國則在文旅地產方面繼續佈局，簽訂紹興黃酒小鎮開發戰略協議。地產相關領域方面，大華以14.4億元收購豐隆集團旗下上海國豐酒店。
金科股份擬分拆物業公司於港交所上市。繼上月弘陽集團發佈旗下物業赴港IPO招股書後，本月28日，建業旗下物管公司新生活順利通過上市聆訊近期上市有望。29日，金科股份發佈相關公告，也將在近期分拆旗下物管公司赴港上市，據金科管理層在2019年業績發佈會上的披露，金科股份目前簽約合同面積超2億平方米，在管面積約1.2億平方米左右，其中50%左右的在管面積來自第三方外拓，簽約、在管面積位於行業前列，即去年保利物業分拆上市後，資本市場有望迎來另一大型物管企業。雖然受到疫情影響，但是今年房企分拆物業上市的熱情依舊，截至目前包括鴻坤、正榮、金融街、宋都等6家房企旗下物管公司已遞交了上市申請，物業上市熱潮有望延續。
龍光集團發佈更名公告。4月24日，龍光集團宣佈將中文名稱由“龍光地產控股有限公司”更改為“龍光集團有限公司”，同時英文名也做相應調整。在地產紅利逐漸消退的當下，房企紛紛佈局多元化業務，尋找第二增長點，因此“去地產化”的公司更名也成為房企發展的趨勢之一。除龍光外，本年世茂、禹洲也對公司名稱進行了相應的調整，將公司名稱中的“地產”，改為“集團”，意在強調除主業外，企業也在積極探尋多元業務。
本文摘自《2020年4月中國房地產企業簡報》
排版丨Jenny
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