【買房人的視角說買房】
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關哥說房產”本期內容188字
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春節後有個朋友想賣出位於榆次新興文教城的房子，但是買家一路砍價，每平從心理預期的9000元已經降到了7500元，還是無法出手，最終只能再次出租。
而另一個朋友同期購買的恆大綠洲已經從一開始一樣的4000元每平漲到了13000元每平，而且流動性非常好。
所以買了榆次的朋友非常後悔當時僅僅因為當時每平便宜500元買了榆次而非太原小店。
受疫情和經濟影響，太原房價兩極分化，大部分片區房價開始下跌，東山個別樓盤跌到精裝8000元每平。
同時榆次北部大學城板塊房價也已高達8000元每平，其中榆次恆大華府、榆次萬科紫郡等項目每平更高達萬元。
大學城板塊房價未來會不會持續上漲？大學城板塊還能買嗎？ 下半年這個問題困擾了很多太原和榆次的剛需小夥伴。
【壹】
經濟因素
數據顯示，晉中有10個區縣未達全國人均GDP水平，同時人均GDP約合0.63萬美元，遠低於全國人均GDP水平（1.03萬美元），經濟水平在國內處於相對欠達地區層次。
榆次曾以輕紡型工業聞名全省，後來實現多元化工業體系過渡，90年代曾穩步壯大，但近年已顯落後。
2019年榆次區一般公共預算收入23.06億元，人均可支配收入33704元。榆次經濟在晉中排名第4，人均GDP4.71萬，只有鄰居小店區的1/3。
跟本省另外兩個高房價城市長治、晉城主城區相比，榆次的經濟基本面慘淡，樓市靠本地人的購買力幾乎無法支撐。
目前榆次北部大學城片區的房價很明顯虛高，受前幾年受太原剛需購買力外溢影響較大，房價推波助瀾。
太原地鐵2號線開通，山西舉全省之力大力發展綜改區和汾東商務區後，年輕人口必然轉移到有產業、高收入的片區。
所以說如果不在大學城片區工作，建議太原剛需買房者儘量選擇太原南部綜改區，而榆次購房者可以把眼光放遠一點看看榆次西部片區。
如果只是覺得大學城片區房價便宜就去買，或買房就為等榆次劃入太原，這個出發點有待商榷。要知道萊蕪併入濟南後，房價反而下跌2000元每平。
【貳】
人口密度
規劃太榆城際鐵路最終接入太原地鐵2號線，在小店南銜接換乘，進一步加強太榆同城化，所以太榆同城的核心並不在大學城片區。
2019年榆次人口67.19萬，太谷人口31.34萬，兩區總人口98.53萬，離建設輕軌標準的150萬常住人口差距不小。
榆次城區人口只有52萬人，距離城區人口100萬的城市標準差距較大。
所以僅僅50萬的城市人口顯然無法支撐榆次目前均價8000的房價和遍地開花的大型商業。
目前榆次的各大商業，很大一部分靠大學城的學生和太原人口外溢支撐，大學城一放假，榆次北部幾乎成為空城。
沒有人口密度就沒有綜合配套的持久繁榮，再者汾東商務區建成後將會大幅分流大學城片區的商業和服務業。
考慮綜合配套和長久發展，在大學城片區做生意的購房者或可以考慮買房，其他年輕人買房還是得綜合考慮。
【叄】
太榆新中心
目前太原武宿國際機場改擴建及拆遷安置工作正在進行。
此次三期改擴建是進一步明確國際機場定位，把提升國際機場標準等級擺在重要位置，加快完善功能、釋放潛能，打造高水平樞紐機場。
太原地鐵1號線未來也會直達T2，T3，對於本地出行和輻射周邊城市高鐵沿線都可以提升效率。
武宿國際機場擴建3倍後，太榆路更沒有空間承接太原外溢的產業和人口。
機場離市區較近，旁邊還有太原南站，太榆站和繞城高速。片區物流產業會非常發達，並不適合產業和人口聚集。
這樣就會讓很多人期待的龍城大街東延和榆次大學城片區成為太榆中心的想法落空。
同時太原與榆次、太谷融合的中心必然會轉移到小店南部的汾東商務區。
榆次樓市發展前景一度被很多人看好，但榆次經濟、教育、醫療等方面並不符合前幾年在片區買房的人的心理預期。
北部新城是榆次的商業副中心，規劃體量巨大，龍湖大街北側大約25萬畝土地，大約是25個太原的三給片區的面積。
目前處於初步發展階段，配套設施不完善，房價相對與汾東商務區接近的西側片區和榆次老城區都有些虛高。
太原地鐵2號線即將運營，機場擴建3倍，地鐵3號線改線，綜改區和汾東商務區加速建設，大學城板塊何去何從？
當然無論如何，在大學城片區或武宿國際機場附近工作的年輕人是可以考慮選擇，畢竟首先考慮通勤。
但是經過綜合考慮後，太原剛需和改善尤其是改善還會選擇在大學城片區購房置業嗎？你的選擇是？
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