深圳樓市的火爆，掩蓋不了全國市場的低迷，這從招商蛇口的財報中可以窺得一二。
過去幾年，起家於深圳蛇口的央企地產商招商蛇口，每年都會給市場帶來談資，每每傳出豪宅熱銷、售罄，幾千萬元一套的房子也有人排隊要搶。
在2019年的財報中，這家公司僅深圳一個區域就貢獻營收超過兩成，其他區域都要屈於深圳之下。深圳區域的毛利率，也幾乎是全公司最高的。
在招商蛇口布局的全國其他城市，卻沒有這麼好的業績表現，銷售遇阻，甚至可能虧損。2019年，公司對13個城市、共19個項目進行存貨跌價準備的計提，總額達20億元。
2019年，招商蛇口整體經營業績不錯，40%分紅比例超過萬科、保利等房企，還推動了物業、房產信託上市。但投資者仍關注長期問題，如區域發展不均衡、銷售增速提升、公司估值修復等。
在最近召開的業績會上，招商蛇口管理層透露，2020年目標銷售2500億元，同比增長13.4%，相對於其他龍頭房企10%以內或持平的目標，這一增速稍顯進取，也表明了管理層提升業績的決心。
分裂的市場
年報顯示，招商蛇口2019年實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬於上市公司股東的淨利潤160.33億元，同比增長5.2%。
在母公司招商局集團資源加持下，招商蛇口在深圳擁有大片優質地塊，還開發了多個豪宅項目，在蛇口自貿區、粵港澳大灣區的政策風口下，更是風頭無兩。
房產圈人士不會忘記，深圳豪宅的熱銷是從招商蛇口項目開始。2018年5月30日，均價約12萬／平的招商雙璽抽籤開盤，中午12點開始進場，500萬認籌，167套房，準備5000萬買房的一批富豪，竟然蹲在牆角等搖號。
招商蛇口的深圳豪宅資源從不是曇花一現。到了2019年11月，招商蛇口又一個豪宅項目，位於深圳前海的住宅項目招商領璽，單價最低8.6萬/平方米，最高11萬/平方米，又一次開盤售罄。
2020年3月7日，招商蛇口的灣璽項目在疫情後第一個在線下開盤，位於蛇口太子灣，備案名稱為雲璽大廈，首批推出的70套房源號稱一次售罄，接著又在3月13日、4月5日接連推出新房源，市場消息都指向售罄。
該現象被有關部門關注到後，招商蛇口的項目公司樂灣置業對外發表聲明，澄清自己並沒有“捂盤惜售”“三次售罄”。
在深豪宅熱銷，這既是招商蛇口的優勢，也隱含著招商蛇口的潛在問題——深圳市場風頭無兩，其他城市項目卻表現一般。
即使像上海這樣的城市也不例外，2018年3月，招商蛇口在上海寶山的項目招商雍和府開盤，推出的高層公寓房源和別墅均遇冷，半年時間售出還不足10套，不得不變相打折營銷，9月份推出“買房送寶馬”活動，在上海的另一項目還推出全民經紀人策略。
去年11月，招商蛇口還聯合阿里拍賣在線上處置華東區域的資產，包括杭州商鋪、江蘇商鋪、南京等城市的寫字樓散售、蘇州的住宅，房源幾乎都是未能在線下賣光的在售項目。
今年3月，招商蛇口在廣州增城的項目招商臻園打折促銷，價格低至2.1萬元/平方米，幾乎是年前行情均價的三分之二，而這個項目的地價約為1.7萬／平方米；在佛山順德的項目招商曦岸，年前均價2萬/平方米，現在特價房均價已低至1.5萬/平方米。
區域市場的不均衡從財報中可以體現。2019年，招商蛇口實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%。全國共有9大區域公司，深圳是唯一一個以城市命名的區域，其中，深圳區域佔營業收入比重最大，就達到22.15%。而其他區域中，佔比最大的華東區域也不過為20.69%。
財報還顯示，2019年對位於廈門、福州、佛山等城市項目計提20.9億元的減值,比2018年多計提了11個億，達到淨利潤的11.08%，其中廈門臻園項目就計提了9.8億元的存貨跌價準備。
轉型與未來
作為央企，招商蛇口是含著金鑰匙出生的，身上是“招商血脈、蛇口基因”。
招商蛇口母公司背景讓眾多房企難以望其項背，包括招商港口、招商銀行、招商證券、招商資本等實業和金融資源，都為公司注入了更多的可整合資源。
目前，招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地儲備仍然是外界關注的增長點。截至報告期末，公司擁有前海區域土儲455.84萬平方米，還有428.84萬平方米未開工，擁有蛇口太子灣片區土儲170萬平方米，還有61.1萬平方米未開工。
招商蛇口董事長許永軍透露，前海土地公司計劃8-10年開發完畢，其中銷售、持有比例將根據鋪排而定；蛇口太子灣目前已完成1/3，未來三四年要全部完成。
招商蛇口是否過度依賴深圳市場？僅僅豪宅賣得好，如何成為城市和園區運營商？招商蛇口副總經理聶黎明直言：“綜合發展的問題在深圳顯得尤為突出，在深圳如果單獨做住宅產品，是沒有前景的。”
事實上，招商蛇口在幾年前重組上市時就提出了向城市運營商轉型，無論是前海、蛇口還是其它地方的土儲，綜合開發業態也預示著，持有型物業將成為招商蛇口未來核心之一。
去年以來，公司將持有物業運營和資產管理放在了更重要的位置，並將2020年定義為“資管年”；2019年公司已成立資管中心，2020年將搭建統一資產管理平臺。嘗試輕重分離、建管分離，對持有業務進行重整。
招商蛇口總經理蔣鐵峰介紹，招商蛇口未來三年進入持有物業密集開業期，目前已開業運營面積286萬平方米，在建445萬平方米，預計三年內建成併入市300萬平方米。
許永軍透露，持有物業中長期規劃，預計未來五年內持有型物業的資產達到1500億元左右，佔總資產1/4。
此外，在傳統地產開發的基礎之上，招商蛇口已經開始涉足包括產業新城、文旅、大健康、港口、文娛等相關產業模式。在各大收入中，此前許永軍曾期望在2020年前，社區開發業務佔比下降到70%甚至60%。
但去年收入中，來自社區開發與運營的收入佔比86.57%，同比減少2.57個百分點；園區開發與運營的收入佔比12.77%，同比增加2.55個百分點；郵輪產業建設與運營的收入佔比0.66%，同比增加僅0.01個百分點。
按照發展戰略，這樣的收入結構顯然仍不平衡，並未達到預期。招商蛇口的轉型還有很長的路要走。
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