評測對象：江東永和府
項目地址：康體路與北京路交叉口
銷售價格：2020年10月份住宅均價22350元
NO. 1｜
項目回顧
江東集團創立於1993年，是雲南本土房企，開發的項目主要都在北市區，江東永和府總佔地面積約130畝，總建築面積約75萬方，分三個地塊開發，住宅地塊佔地60畝，根據查閱資料，這個項目應該在2009年就被江東集團拍下了，2013年7月取得了建設規劃許可證，2015年開始進行實質性的建設，中間斷斷續續的施工，預計在2021年年初即可交付，現在屬於準現房狀態。因為拿地時間較早，土地證在2079年到期。
2020年9月26日，項目首次開盤，高層住宅均價22350元/㎡，公寓均價14900元/㎡。此次開盤共推出292套，銷售93套，去化率32%。市場關注度挺高的一個項目，但是開盤數據不理想。
江東集團是主打性價比的開發商，但是本項目定位比較高端，市場對於其品牌的認可度具有一定抗性，對於開發商來說，存在不小的風險和挑戰，永和府實現了群眾呼籲多年的現房銷售，也是一種企業實力的展現。
項目實景圖
NO. 2｜
區位交通
項目東面緊臨北京路，南臨康體路，西臨盤江東路，住宅地塊距離地鐵2號線霖雨橋站約600米左右，北京路上面有多條公交線路，公共交通和自駕出行都挺方便的，區位和交通是本項目的優勢。
項目總體效果圖
NO. 3｜
周邊主要項目
1.居住小區
項目周邊分佈有江東花園、金實西區、金安小區、彩雲間小區等，二手房均價在1.43萬元左右，總體上週邊都是成熟的居住小區，在項目南側有一處未拆遷的羅丈村，改造時間不確定。
項目周邊二手房均價
2.甘美醫院
昆明市第一人民醫院北市區分院—甘美醫院，是一所集醫療、教學、科研、預防、保健為一體的大型綜合性三級甲等醫院。項目總建築面積137475㎡，設置床位1000張。其中共設置5棟4F門急診樓，1棟4F的醫技樓，1棟19F的住院樓，1棟2F的感染樓，醫院位於項目北側。中間隔了一條規劃的市政道路，優點就不多說了，主要的影響就是兩個，第一個是風水問題，相信這個那就是一個無限大的缺點，不相信這個距離醫院近就是一個優點。第二個實際的影響就是半夜三更的時候，救護車的鳴笛聲可能會對生活產生一定的干擾。
醫院實景圖
3.雲南財經大學附屬中學
學校位於項目的西側，雲南財經大學附屬中學（簡稱財大附中）是一所由雲南財經大學與民營資本合作創辦的民辦學校。佔地面積13405.06平方米，總建築面積25298平方米，於2016年8月正式辦學，財大附中設有初中部、小學部兩個教學序列，辦學總規模為36個教學班，其中小學24個班，初中12個班，雖然辦學時間很短，但是老聶認為這個學校還是比較有發展前景的。根據江東地產官網中的宣傳，永和府現已與雲南財經大學附屬中學簽訂入學協議，永和府業主可憑購房合同就讀。具體以書面協議為準。
財大附中實景圖
4.北辰基督教堂
教堂位於項目的西側，最早是有一個北辰基督教聚會點，2007年7月，昆明市市政府劃撥10畝土地作為建設用地，建設北辰基督教堂。北辰基督教堂佔地面積10畝，建築面積11390平方米，教堂可容納4000名信徒禮拜及教會辦公。北辰基督教堂由兩幢建築組成，分別為“榮神堂”、“益人樓”。全部為型鋼混泥土結構，達到九級抗震標準。這個教堂的建築設計還是挺有水平的，根據國家的政策要求，新建的宗教建設和設施現在基本上是不會批准的。
根據傳統風水理論，廟宇、教堂附近所修建的住宅，生氣薄弱，對於相信神靈的人來說，自然不宜居住。根據科學發展觀來說，通常廟宇教堂修建在風景優雅之地，周邊會形成良好的生態環境。所以，你相信什麼就是什麼。
教堂實景圖
5.110kV變電站
在雲南財經大學附屬中學的西側有一處110kV龍頭街變電站，變電站的高壓線對於部分樓棟視野有明顯影響，變電站、學校、教堂三個項目混搭在這個小區域內，從規劃設計的角度來說，是不太合理的。
從盤龍江方向看項目
NO. 4｜
規劃方案
主要寫住宅產品，公寓和寫字樓產品就不寫了，項目規劃10棟高層住宅，其中一期佔地 60畝左右，規劃8棟住宅，總戶數1138戶，帶裝修交付，一期地塊淨用地面積60畝，容積率5.49，建築密度29.58%，綠地率40.04%。容積率還是比較高的。項目設置有兩處主要出入口，但是小區北側的出入口，一出門就是一個公共廁所，有點煞風景。項目產品為橢圓形建築，外立面呈現的效果還是不錯的。就是戶型產品不是常規形式，市場接受度有考驗。
項目實景鳥瞰圖
項目周邊的教育資源和醫療資源非常豐富，除項目自帶的龐大商業體量外，周邊有中匯商業、北辰財富中心、嘉華購物公園等，依託位置和商業環境，項目有條件打造成城市綜合體，但是能不能運營好那就是兩碼事了。
項目實景圖
1棟，2梯6戶。層高26層，一、二、三層都為底商，本棟的1層設置有公共廁所，周邊都是住宅樓，視野內沒啥景觀。
2棟，2梯5戶。層高29層，一、二、三層都為底商，樓棟南側為外部的公共空間，西南側為道路交叉口，外部噪音干擾會相對比較大。樓棟部分戶型的中高樓層視野內無遮擋。
3棟，2梯5戶。層高29層，一、二、三層都為底商，樓棟南側為外部的公共空間，樓棟部分戶型的中高樓層視野內無遮擋。
項目大門
項目盤龍江方向大門
5棟，2梯5戶，層高29層，一、二、三層都為底商，樓棟西側為地下車庫出入口和財大附中，對於生活有一定的干擾。樓棟部分戶型的中高樓層視野內無遮擋。
6棟，2梯5戶，層高32層，一、二層為社區管理用房和物管用房，樓棟西側為財大附中，樓棟部分戶型的中高樓層視野內無遮擋。
項目裝修標準
7棟，2梯5戶，層高32層，樓棟西側為財大附中，樓棟北側為地下出入口，樓棟的中低樓層視野內有明顯的高壓線遮擋。
8棟，2梯5戶，層高32層，一層為衛生服務用房和物管用房，樓棟東北側有一處垃圾收集點，樓棟的部分戶型的中低樓層視野內有明顯的高壓線遮擋。
9棟，2梯6戶，層高28層，一、二、三層都為底商，樓棟東側為規劃的市政道路。
NO. 5｜
戶型評測
項目的戶型有十幾種，既有343-585平米的大平層，也有126-215平米的普通戶型，因為是準現房，看中哪個戶型就直接上去看看就行了，主要總結下優缺點。
項目實景圖
因為是橢圓形建築，所以戶型設計中有很多房間都是有弧度的，這種戶型市場上面非常少，採用這種戶型的一般都是具有非常稀缺景觀資源的位置，比如海邊、湖邊、城市核心位置等。這種弧形的戶型，常出現在國外各種頂級豪宅裡，名字前冠有曼哈頓、華盛頓之類，一般宣傳的主打賣點是稀缺地段、全景幕牆、頂級視野之類的。項目是想打造成江景豪宅，但是老聶覺得稀缺性不夠，窗外的風景沒有唯一性，這種戶型用在山海灣8號這個項目上挺合適的。
項目典型戶型平面圖
關於戶型本身，優點就是視野不錯。公攤還算合理，戶型比較新穎，空間體驗不同，缺點是實用性相對比較差，部分傢俱需要定製，平常還不能隨意挪動位置，相比方正的戶型，空間利用率比較低，二手房的接受度也會比較差，但是對於喜歡的人來說，可能這都不是問題。
NO. 6｜
老聶綜合點評
項目為改善產品，準現房銷售，裝修標準也比較高，宣傳的配套教育設施還可以。整體價格較高，戶型形式比較考驗購房者，江東的物業口碑不佳。
項目的宣傳資料裡面提到，永和府的八大核心價值。一法地段、二法交通、三法建築、四法景觀、五法物管、六法精裝、七法商業、八法社群。老聶覺得地段和交通是項目的最大優勢。
