本報記者 陸肖肖 北京報道
近日，金科智慧服務、融創服務、華潤萬象生活、恆大物業四家物管企業的上市流程進入尾聲，預計近期將正式登陸資本市場。1月3日，融信服務也在港交所遞交招股書，加入了港股物業公司的IPO大潮。
物業公司排隊上市
11月3日，融信服務在港交所遞交招股書，正式開啟IPO進程。數據顯示，截至2020年6月30日，融信服務在中國管理100處物業和81個億簽約管理尚未交付的項目。
11月8日，華潤萬象生活通過了港交所聆訊，距離上市又近了一步。據介紹，公司目前提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.066億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。
10月28日，金科智慧服務集團也通過了港交所聆訊。在企業的競爭優勢方面，金科智慧服務集團回覆《華夏時報》記者稱，金科集團處於快速發展的階段，持續增長的交付量，支撐了企業的穩定發展；公司搭建了一個強大的底層大數據平臺，保證了現在企業信息系統的高效運營，讓成本能夠持續的下降；企業長期堅持以為客戶滿意為核心，贏得了強大的市場口碑，公司是行業內極少數不通過收併購，獲得的外部項目超過自建項目的服務企業；公司合同面積60%以上來自於獨立第三方，在管面積50%以上來自獨立第三方。
近期亦有消息顯示，恆大物業將在近期通過港交所上市聆訊，計劃IPO籌資約30億美元。加上此前10月份通過港交所聆訊的融創服務，四大物管企業都將完成上市進程，登陸資本市場。
為何房企紛紛拆分物業板塊上市呢？物業和社區經濟分析師黃昇告訴《華夏時報》記者，資本市場目前較為認可的物業公司“坐地收租”的商業模式，出於“三道紅線”及房企本身降負債的要求，分拆物業上市募集資金成為不少房企降槓桿、加權益的路徑。
易居克而瑞部門副總經理繆萌在接受《華夏時報》記者採訪時表示，房地產行業目前已經進入了“後地產”時代，房企的利潤空間較之以前已被大大壓縮，風險卻大大提升。眾多主流房企紛紛尋找多元化路徑謀求更長足的發展。而物業相比較其他產業對房企來說更具有先天優勢。同時，物業公司的上市對於房企來說也是很好的融資渠道。
關於物業企業上市問題，《華夏時報》記者分別將問題發送給了融創服務、融信服務、華潤萬象生活，三家企業均婉拒了記者的採訪，表示正在推進上市項目的進程，目前處於緘默期，不方便回覆。今年受到疫情的影響，物業企業在抗疫過程中貢獻了重要力量，物業服務企業迅速響應，採取了一系列手段築牢疫情防控“最後一道防線”。站在時代風口，物業行業發展規模提速。另外，此次疫情也加強了物業服務企業對服務品質的意識，企業從標準化和專業化的角度，進一步升級服務，提升專業能力。
對於物業企業的發展，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受《華夏時報》記者採訪時表示，自2014年第一支物業企業上市，物業企業經歷了從不被市場重視到受重視，再到重新審視的三個階段。在市場重新審視階段，有的物企面臨著是“活下去”的問題，有的企業面臨的是如何更好的“活著”的問題。物業行業的基本面和競爭格局是靠併購來推動行業集中度、靠單個企業規模快速上升推動公司成長性的，近期同業併購難度加大。
房企分拆物業公司上市潮繼續
2014年6月，花樣年旗下的物業管理平臺彩生活在港交所成功上市，成為我國第一家分拆物業板塊上市的企業。此後，房企分拆物業上市的潮流就一直沒停止過。
克而瑞研究中心的數據顯示，在房企分拆旗下公司上市方面，10月新上市的企業較多，卓越商企服務（卓越物業）、第一服務（當代物業）、合景悠活（合景泰富物業）以及世茂服務都成功掛牌上市，10月沒有新增房企旗下企業遞交上市申請。11月3日，融信集團旗下的融信服務向港交所遞交了招股書。截至2020年11月5日，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有11家，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。
但最近，物業企業的股價表現不大樂觀，柏文喜建議，各家企業應結合自身的狀況和訴求理性決定，對於自身資金鍊較為寬鬆，母公司資金需求也不迫切，基本面比較好的企業，不妨可以按部就班地遞表或者等待較好的窗口期以獲得較好的估值和發行條件。而對於那些自身現金流壓力較大和母公司資金需求也十分迫切的公司，還是要抓緊時間快速上市以緩解現金流壓力，“活下去”始終是第一位。
柏文喜指出，對於未上市的企業還有繼續籌備上市和暫緩上市兩項選擇，但對於股票價格處於低位的物業公司而言，擺在眼前的選項僅有一條，就是要努力改善公司基本面，提高競爭力，以重新贏得市場和資本市場的雙重認可。
值得注意的是，對於房企的多數物業公司來說，業務最大來源仍然是母公司，仍需要大量的時間來進行對外業務拓展。柏文喜指出，大型房企旗下的物業公司過度依賴母公司可能掣制公司未來發展。物業公司要想在股市上有更好的表現，還是要有獨立的市場拓展能力，以體現市場化可持續發展的能力。同時，在規模和業績方面要有較高的成長性，收併購與提升增值服務收益是維持成長性的兩個主要手段。
對於未來物業企業的發展方向，繆萌分析，依託母公司是物業公司的生存基礎，而加寬物業服務種類、加深物業服務細節才是發展之道。今後5至10年，物業行業會發生兩極分化，強者愈強的效應也將會凸顯。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
