今年1月至11月，昌平法院共拍賣標的物1308件，成交額達5.65億元，位居本市基層法院第一名。今天，昌平法院介紹了網絡司法拍賣的新特點，並對“網拍”進行了相關的法律提示。
法院介紹，從標的物類型來看，房屋和機動車佔標的物總數比例最高，其他種類標的物佔比也在逐年上升。近三年，房屋分別佔拍賣標的總量的69%、51%、42%；近三年，車輛共約佔拍賣標的總量的11%，尤其是京牌小客車的司法處置，引發強烈關注和良好成效。另外，溢價率也明顯升高，2018年參拍人數為811人次，溢價率為107.77%；2019年參拍人數是2073人次，溢價率為171.81%；今年至今參拍人數達1468人次，溢價率為273.88%。
同時，法院發現，二拍成交率相對較高。根據司法解釋規定，一拍起拍價最低可降至評估價的70%，二拍和變賣起拍價最低可降至一拍起拍價的80%。從成交數據來看，二拍成交率往往高於一拍成交率，成交價格也基本上低於評估價。
對於如何參與網絡司法拍賣，法院也從人、財、物三方面做出提示。
首先是“人”，即競買人資質和競買方式。
一是競買資格，根據規定購買法拍房，原則上應當遵守標的物所在地的限購政策；二是優先購買，即在同等條件下以同等價格優先購買，一般是共有權人和承租人享有此項權利；三是委託競買，如果競買人沒有拍賣平臺賬號，可以向法院申請由受託人代為參拍；四是共同競買，如果競買人準備在競買成功後共有標的物產權的，可以向法院提交申請；五是聯合競買，對於法院集合處置的財產，如果競買人準備在競買成功後分別享有產權的，可以向法院提交申請。以上的競買形式均需在法定期限內向法院預先提交，以收到書面申請為準。
另外是“財”，即拍賣過程中涉及的費用。
一是稅費，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，法院可根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的主體和金額。一般情況下按照“各付各稅”處理。以房屋為例，有賣方稅和買方稅之分。賣方稅包括增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方稅主要是契稅和印花稅。需要注意的是，現階段各地方的稅務政策不完全一致，競買人在競買前可向法院、稅務局或者中介機構核實稅費的情況；二是土地出讓金，符合上市交易條件的政策性房屋可以司法拍賣，但需補繳土地出讓金。政策性房屋包括成本價出售住房、經濟適用房、自住型商品房、共有產權房等類型。不同的政策性房屋的土地出讓金計算方法不同，金額也大相徑庭，尤其是經濟適用房，以2008年為時點，前後計算方法和結果差異很大。在此提示競買人，要特別注意法院公告中土地出讓金的負擔方式，瞭解費用是由買受人負擔，還是從拍賣款中扣除。如果公告沒有載明的，建議與法院提前確認；三是物業費、供暖費、水電費等生活費用，一般會在公告中載明由買受人自行負擔，具體金額建議競拍前與法院核實，或者自行前往物業核實；四是行政性收費，買受人在辦理過戶過程中，稅務局、住建委等部門可能會按照規定收取相應費用，如工本費等。
還就就是“物”，即標的物的過戶和交付。
拍賣成交後，買受人在法院送達協執後，可自行持相關手續到稅務局和不動產登記部門辦理過戶，過戶完成後聯繫法院交付財產。值得注意的是，若拍賣對象存在瑕疵，過戶後可能無法立即交付，對此競買人要有足夠的認識。以房屋為例，法拍房設有租賃的情況較多，拍賣前法院將查明租賃設立時間、租賃關係是否合法等情況，並在拍賣公告中披露租賃設立情形。根據“買賣不破租賃”原則，發生於法院查封房產之前的合法租賃受法律保護，租賃繼續有效，買受人不得強行要求承租人騰房。此外，若房屋設定有合法的抵押權，根據法律規定，騰房有六個月的寬限期。在此提示競買人，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹，競買人應充分認知標的的基本情況，應對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之後，作出利益權衡，決定是否購買。
馬上就訪
司法拍賣不是淘寶，不存在“七天無理由退換”
問題一：拍完後悔，能不要了嗎？
司法拍賣中，部分競買人抱著“玩一玩”“試一試”的心態參拍，未認真閱讀參拍公告和拍賣提示，常出現因拍非所需、尾款資金不足等原因導致悔拍情況的發生。
法官提示競買人，網絡司法拍賣是法院的強制執行行為，在強制執行程序中悔拍與普通拍賣不同，不存在“七天無理由退換”。競買人在競買前要仔細閱讀公告，結合自身情況確定是否參與競拍。一旦參與競拍，應盡到應有的法律責任和義務，諸如保證金數額、交款期限等內容，防止競買成功後因無法付清尾款，而產生經濟損失。
問題二：司法拍賣會收取中介佣金嗎？
法院網絡司法拍賣房產及其他拍品，屬於法院司法處置財產行為，法院不會與任何中介公司簽訂代理合同，除公告中載明應由買受人負擔的費用，原則上不收取任何拍賣費用。
目前，在房產中介市場上出現了可以售賣法院拍賣房產的中介公司或個人，虛假宣傳“代理司法拍賣”“內部有人”“低於市場價購買”“隨時看房”等，有的則宣傳法院全權委託中介辦理法拍房手續。亂象之下，部分中介或假借中介名義的個人藉機“渾水摸魚”，胡亂收取中介費。
在此提示，網絡司法拍賣零佣金，意向競買人要通過法院指定的拍賣網站參加競拍，對中介機構以法院名義進行的宣傳、諮詢、看樣、收費等行為要提高警惕，避免產生不必要的財產損失。
問題三：購得法拍房，有租客怎麼辦？
法官介紹，依據合同法規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，即“買賣不破租賃”。
租賃合同對買受人具有約束力，因此，買受人在拍得房屋後，有權收取剩餘租賃期限內尚未交納的租金，但不得強行要求承租人騰房。對於這類法拍房，競買人應當在充分了解租約期限、租金交納方式等前提下，根據自己的實際情況決定是否參與競拍。
問題四：被執行人的唯一住房能否拍賣呢？
現實中，有一種傳言：唯一住房不能拍賣。因此，很多競買人擔心購得法拍房後，由於是被執行人唯一住房，自己難以獲得產權。
對此，法官表示，唯一住房可以拍賣。根據法律規定，如果被執行人只有一套住房，法院會從拍賣成交款中為被執行人預留5至8年租金。拍賣房屋是否是唯一住房，也會在標的物調查表裡公開。“事實上，房屋是否為被執行人唯一住房，對競買人影響不大。”法官這樣說。
