原創 刨根問底控 鷹覓房產
文/鷹覓君（ID：yingmi909)
前兩天，鷹覓君去深圳參加了萬科的媒體溝通會。其實，這次參會是帶著“私心”的。
“三道紅線”管理新規自8月亮相後，行業效應持續發酵，房企開展了各種花式應對：有的加速發債，有的開始收縮戰略戰術，有的打骨折變賣家產。有業內人士仰天長嘆：這是自1998年以來最大的行業風暴，沒有之一。
在眾多房企中，萬科是名副其實的吃鹽老司機，它所經歷的大風大浪不比任何一個房企少，一路跌跌撞撞地走來，卻每次都能把危機化成一縷輕煙，頭上還依然頂著龍頭的帽子。
在行業大勢的判斷上，萬科有時會向外界傳遞神經兮兮的信號，搞得整個行業乃至全社會都跟在後面颳起懷疑和批判風。這麼多年，萬科一直是給行業定調的主宰者之一。
當下，行業再次走到了一個十字路口，我特別想知道的是，萬科現在怎麼想，未來會怎麼幹？
（一）
鬱亮是最後一個壓軸出來的，感到失望的是，除了那個“紋身”梗外，沒講出什麼其他有新意的內容。留給媒體提問的時間也不長，問答之間場面和諧，賓主盡歡。
提問的都是傳統媒體記者，拋出的一個個問題宏大而寬泛，本來就是太極高手的鬱亮，接到這樣的問題心裡不要樂開了花。
實際上關於萬科，還有很多核心問題都需要這位新掌門來解答。比如：
三年來深鐵和萬科的關係是否順暢？在當下的變局中，深鐵是否會特別加大對萬科的支持力度？
之前巨資收購的印力，其輕資產戰略帶來的收入，在投入產出比方面是否合理？
萬科職工股捐贈事件後續怎樣了？
……
可惜，沒人觸及這些話題。
整場溝通下來，鬱亮很輕鬆。晚間宴席時間，他輪流和每桌媒體人吃飯嘮嗑，沒有一點架子。
其他萬科高管也很熱情。私下裡問了好幾位高管，確定了一件事情。關於“三根紅線”新規，據說之前管理層已經醞釀了兩年，但是萬科確實事先沒有得到一絲風聲，這和其他規模房企的反饋一致。由此看來，這招殺手級政策突然出臺的真正意圖，你們可以細細品。
（二）
這次交流會，儘管表面上看起來平平淡淡，但期間透露的信息量其實十分巨大。實際上，在應對變局上，萬科已經選擇好並且開始堅定行動了。
你以為，鬱亮在會上突然爆出紋身的梗，真的是拍腦門講出來的嗎？
其實，為了討好90後和95後的年輕人，萬科已經在深挖洞廣積糧了，鬱亮只是適時催發了一下情懷而已。
大家都知道，萬科在長租公寓上投入不菲。只需簡單計算一下，就知道萬科的這項業務根本不賺錢。上半年，公司的長租公寓業務只產生了10.5億元的租金收入，相對1400多億的總營業收入而言，實屬微不足道。至於淨利潤，估計不虧損就是燒高香了。
但這些絲毫沒讓服務品質遜色一點。這次我們參觀了萬科長租公寓在深圳的旗艦店，親眼見識到了其內裡硬件配套的豪華，和管理員的貼地服務精神。為了討好那些租房的年輕人，可以說運營者窮盡了所有的腦細胞。
舉個例子，你見過有人為年輕租客們建立專門的擼貓館嗎？萬科真做到了。
萬科並不傻。它現在討好的租客們，都是未來潛在的買房上車族。現在萬科在全國33個重點城市佈局了長租公寓業務，共擁有超過13萬間房，未來數量還會繼續增長。如果這些城市的大部分租客最後都買了萬科的房子，一個完美的閉環就打造成功了。
這正是眼下萬科正在大力去開拓的事情。
另一個是物業。鬱亮在會上說，萬科物業遲早會上市。
萬科物業一邊引而不發，一邊又剛成立了一個新的合資公司萬物梁行。一個百分百確定的事情是，這個國內最大物業公司的估值又將上升一截。講故事，就要更性感一些嘛。
何況，萬科短期內相對不缺錢，而市值管理又少不了物業的支持。按當下的資本市場情況，物業這部分佔到了萬科總市值的1/10左右。如果把物業剝離出去，對於再無其他重要業務和概念支撐的萬科股價來說，無異於一場災難。問題是，公司高管的手裡現在都握著大把萬科的股票。
另外，物業也是一項直抵人心的業務。萬科加註投資物業，成立合資公司，服務更多城市的頭部企業和員工，加深品牌印象，同樣可以為開發業務儲備客源。萬科從地產草莽時代一路打出來，這條路不要太熟悉了。
可以看出，圍繞著C端的深度佈局，鬱亮是出重手了。
（三）
這也是萬科現下最可行的路子。
萬科自多元化收縮後，除了主業地產開發，現在只聚焦物業、商業、長租公寓、物流這四個領域。在助力地產主業方面，現在只有長租公寓和物業可以幫上忙（很奇怪萬科商業為什麼會選擇輕資產戰略，這一模式可以賺點小錢，但對地產開發助益不大）。所以，加大對這兩個領域的佈局是必然的選擇。
別家規模房企則是不同的路徑。同樣是做多元化，很多都是圍繞著前端拿地進行佈局。像大健康、文旅、會展、商業、城市共建領域等等，都能給企業帶來不菲的土地紅利。土地成本降低了，地產開發才能遊刃有餘。
一個直接討好C端，一個聚焦前端土地，兩種策略誰優誰劣，現在來看還不能過早地下結論，因為每一種都有自己優勢和軟肋。畢竟在行業下行期，任何一種盲目的選擇都可能帶來致命的結果。
和人的成長相仿。一個人在長大的過程中一定了發現了什麼，才會拼命不顧一切地去成為他想象中的樣子。
企業也是同理。萬科或者其他同行，一定是發現了什麼才選擇了不同的路。
美國作家弗格泰曾經說過這樣一句話：
我們需要銘記的是，任何事情在行至中局時，都有失敗之象，但所有的成功都不是發生在直線上。
萬科的選擇的確不在直線上，但最終是否正確，應該兩三年後就能看到答案了。
