果然，二手房就是“干柴”，一点就着。仅一个传言就“炸”出了大波买房人。
这几天贝壳二手房的日成交量都超百套，上周日更是达到了231套。
其实，这只不过是散户思维。
真正的高端玩家会站在全国视角买房，嗅觉和灵敏度更高。刚有苗头，他们就已预判出趋势，并果断下手了。
他们的逻辑很简单，盯紧一线城市。
01
为什么盯紧一线城市？因为它们是天津的“前兆”。
按照以往经验，深圳领先天津一年，上海、北京领先天津半年。
今年上半年的这波行情就是先从深圳点燃的。
千万级豪宅8秒售罄、一夜涨百万、天价喝茶费……简直令人怀疑人生。
现在虽然“冷静”下来了，但这把火却轮动到了上海、北京。
9月份，上海二手房成交量达3.1万套，同比大涨近5成，创近4年新高；
新房成交面积约110.9万平米，创自2017年市场降温以来新高。
高总价、大面积的改善盘尤为火爆。
比如均价11.28万/平米的格力浦江海德、总价800-1200万左右的静安映，以及均价10.01万/平米、总价超千万的保利天悦，9月的认筹率均超过500%。
10月17日开盘的蟠龙天地更是刷新了近年来上海单盘认筹记录，吸引了3750组客户抢购。
北京也一改之前的疲软，正在悄然回暖。
9月份，北京二手房成交量接近2万套，为近四年来同期最高点；
新房前9月签约量高达3.2万套，是2017、2018年两年的加总，已逼近2016年巅峰……
按照过往城市轮动规律，明年上半年大概率能传导到天津。
02
敏锐的改善客户已经在行动。
据中指院数据显示，今年前三季度，天津高端住宅成交占比较去年同期上升了5个百分点。
他们选房的思维也很“奇特”，关注的核心点大致集中在两个层面：
1)对好地段和稀缺资源的占有。
从某种程度上，买房，买的就是城市资源。占有的资源越多、越稀缺，往往就意味着价值度越高。
和平区房价之所以占据“金字塔”顶端，就是因为地段好，并有学区光环。
而海河沿线之所以能跳出行政束缚，成为“镶金边”的存在，则是因为有海河这独一无二的大IP。
纵观天津这些豪宅，比如海河金茂府、崇德园、宾西路5号、正荣紫阙等，都是好地段和稀缺资源的代言人。
这里解释个误区，好地段≠上三区。
诚然，上三区各方面很优质，但上三区并不是“一水儿”的“优等生”。
同理，
下三区也不全是“差生”。有的地段甚至可以比肩上三区的核心地段。
红桥区芥园道就是个例子。
该板块的二手房价格超过了约60%的南开区板块，差不多与南开区水上公园一个价。
连卖地，开发商都按南开区计算。
虽还未正式挂牌但已被不少开发商盯上的铃铛阁地块，差不多就可以卖到河西、南开的水平。
而且换个角度说，好地段的房子在横盘期的风险值更小，抗跌性更佳。
2)产品要有尺度和标签感。
尺度很好理解。大多数人之所以改善，就是为了解锁尺度，获得更自在、更舒适的居住空间。
成交数据显示，近几年，天津三室成交占比连年走高，2015年时不到四成，今年前9月已增至65.6%。
中指院数据也显示，今年前三季度，改善户型面积段成交占比较去年同期有所提升。
目前100-140平米的改善户型占比已达40%。
另外，产品也必须要有改善的标签，有一些与众不同的“记忆点”，能够彰显身份，让人一眼能认出。
03
对照这两把“标尺”，万达水西台无疑是妥妥的改善盘胚子。
项目位于红桥区芥园道板块，属于红桥最拿的出手的地段，城市界面也出众。
地处水西庄旧址，南侧紧邻人民医院，北侧被南运河环绕，拥有深厚的人文底蕴和稀缺的自然资源。
万达水西台效果图
海河已经打了样，最具潜力的就是天赋自然的宜居之地。
而且在今年6月底发布的最新“一环十一园”规划中，南运河环内部分被“点名”，要打造南运河绿廊。
再叠加大运河保护，未来南运河两岸的人居价值将会更加凸显。
更有爆点的是，万达水西台是市区少有的纯洋房社区，容积率只有1.2。
这在寸土寸金的市区，十分难得。
根据今年发布的《天津市控制性详细规划技术规程（征求意见稿）》，市区最低容积率为2.0，轨道站点周边650米范围内更是提高到了2.5。
也就是说，像万达水西台容积率这么低的，以后市区很难再有。
这也意味着市区洋房会越来越稀缺。
现在的市区洋房产品，大多是“小高+洋房”搭配出来的。 而万达水西台全部为5-8层的洋房，共计11栋、270套房源。
如此小而精的洋房社区，不仅可以治愈天津人骨子里的洋房情结，从宜居的角度，它的舒适度也要优于高层，同时也保证了居住圈层的统一性。
这样的素质，放眼整个市区都不多见。
041
万达水西台共规划了4款户型，即建面约90、105、120、135平米户型，全部为三室。
建面约90平米户型
其中，建面约90平米，为三室两厅一卫设计。
三面宽朝南，客厅开间3米6，整体南向开间9米6。
更亮眼的是，它把厨房设计在了东北侧，这样既给予了餐厅独立的空间，也做到了真正的南北通透，实现了空气对流。
同时，干湿分离的卫生间、南向客厅和卧室带飘窗以及独立玄关等设计也特别实用，很符合天津人的居住习惯。
建面约105、120、135平米户型均为三室两厅两卫设计。
建面约105平米户型
建面约120平米户型
建面约105、120平米户型格局与90平米的很相似，同样是三面宽设计，南向两个卧室“夹”一个客厅，只是尺度和一些细节有微调。
建面105平米户型客厅开间3米8，120平米户型则为4米2；
主卧也升级为带独立卫生间的主卧套，舒适度和私密性更好。120平米户型还在主卧做了一个步入式衣帽间。估计会博得不少女主人的芳心。
另外，略有不同的是，105平米户型在玄关旁设计了一个杂物间，面积不大，但很实用。
比如出差回来可以直接把行李箱放置于此，也可以用于收纳一些大型物件或清洁用具。
90、105平米的客厅带飘窗，而120平米的客厅连通的是阳台，并预留有上下水，可以一半生活一半观景。
最赞的是135平米户型，客厅开间宽度达6米5，都相当于四开间朝南了，完全可以再隔出一间房。
当然，对于改善客户来说，要的不是功能性而是尺度。
建面约135平米户型
如此大的开间再搭配南向同宽大阳台，特别有顶豪的范儿。
入门右手储物间，左手入室的设计也很人性化。此外还有庞大的储物功能，避免了房子越住越小的情况。
更值得一提的，这四款户型全部为精装交付。精装标准2500元/平米。
试想如果不精装修，入住之后不断有人装修，时间上还不集中，垃圾、灰尘、噪音……那会是什么景象。
所以对于改善盘来说，精装是标配。
目前项目已启动锁资排卡，即将于10月31日首开。预计首开2-5号楼。
其中2号楼为105平米户型，3号楼为135平米户型，4号楼为120平米户型，5号楼为90平米户型，全部一梯两户。
05
整体来看，万达水西台有河景、有公园、有地铁，属于闹中取静的位置，自然资源和城市界面兼备。
产品也稀缺，天津市内六区少有！俗话说得好，物以稀为贵，越稀缺越有价值。
再加上还有王牌户型坐镇，品质也能打，还是很值得一看的。
