原告
林xx、李xx
代理律師
馮凱 北京萬典律師事務所律師
陳朝陽 北京萬典律師事務所律師
被告
重慶市xx區人民政府
案情介紹
原告林xx、李xx系重慶市區居民，在當地擁有合法的房屋用於居住，2019年4月2日，被告重慶市xx區人民政府發佈了《房屋徵收決定》，根據該《徵收決定》中規定的徵收範圍，原告的房屋在徵收範圍之內。
隨後據原告多方打聽了解，其周邊的房屋，即便是高層住宅，也已經單價兩萬左右，個別商業用房已經賣到四十萬每平米，但徵收方給出的拆遷補償價格遠遠低於這個標準。
為了維護自身合法權益，獲得合理補償，原告二人委託北京萬典律師事務所馮凱、陳朝陽二位律師共同代理案件。
萬典律師介入後，首先就區政府發佈的《徵收決定》提起行政訴訟，在訴訟過程中，即法院尚未對《徵收決定》一案下達判決前，被告xx區人民政府於2019年12月16日向原告作出了《重慶市xx區人民政府國有土地上房屋徵收補償決定書》（以下簡稱《補償決定》），萬典律師認為，被告作出該《補償決定》嚴重違法，且侵犯了原告的合法權益，應予以撤銷，具體理由如下：
一、作出徵收補償決定的前提是徵收合法，而被告明知其作出該《補償決定》時，徵收的合法性尚不確定，在此情況下作出《補償決定》，是把法院裁判的效力看作可有可無的角色，顯然違法。
二、被告引用評估機構認定的房屋價格，應參照周邊同類型房屋的市場價格進行評估。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條規定：“被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。”
而被徵收人周邊的房屋，即便是高層住宅，也已經單價兩萬左右，個別商業用房已經賣到四十萬每平；同時，原告的房屋，雖然土地的性質登記為劃撥，而實際上，多為祖傳或買來他人祖傳房屋佔用內的土地，這種土地沒有使用年限之70年限制，不存在土地出讓年限到期後需要補交土地出讓金的情況，可無限期使用，且臨街、臨旅遊點、沒有高層，容積率低，沒有公攤面積，套內有效使用面積大，宜住宜商；多數為祖產，有一定的紀念意義，顯然應該比周邊的房價高的多，實際上交易中，也確實比現建的商品房價格要高。但是，被告操縱之下選定的評估機構，不知道為何參考的價格那麼低。
三、沒有任何評估人員到原告房屋處，對原告的房屋進行實際評估。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條：“房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。”
原告從未見過評估機構到家中進行勘察，更未在勘查表上簽字（只有徵收部門的工作人員來過原告的房屋），也沒有估價人員對涉案房屋內、外部狀況進行拍照或錄像，這樣的評估違反了法定的程序，這樣的評估報告引用的數據應是虛假的、想象的，房地產價值評估結果也因為程序違法缺少真實數據而不應被採納而不應被採納。
法院審理認為：
本案爭議焦點是被告xx區政府作出的《補償決定》的內容是否合法。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條規定，實施房屋徵收應當先補償，後搬遷。第二十四條第二款規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理，對認定為合法的建築和未超過批准期限的臨時建築，應當予以補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償，
根據上述法律規定，對徵收範圍內的未登記建築進行調查、認定，是政府作出房屋徵收補償決定的必經程序，房屋徵收補償決定應當對未登記建築是否給與補償作出處理。
從被告舉示的房屋照片來看，原告的房屋現狀與證載的房屋與情況明顯有變化，即除證載建築面積以外，存在明顯的其他未經登記建築，且與合法建築不可分割。
被告xx區政府沒有舉示其對原告未經登記的建築進行調查、認定和處理，其行為不符合上述法律規定，被告稱未作調查、認定和處理的原因是原告未申請和不同意工作人員如何測量，缺乏事實根據和法律依據，本院不予支持。
被告在被訴的《補償決定》中第三款稱：“待被徵收人配合調查後按《補償方案》所列標準執行”，是一個不確定的補償內容，其在第四款中要求“被徵收人完清房屋徵收補償安置和移交相關手續，並將徵收房屋搬遷騰空”，亦與《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條第一款中關於“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷”的規定不符。
因此，被告作出《補償決定》事實不清，證據不足，依法應予撤銷。
判決如下：
一、撤銷被告重慶市xx區人民政府於2019年12月16日作出的【2019】第xx號《房屋徵收補償決定書》；
二、責令被告重慶市xx區人民政府在本判決生效後六十日內對原告重新作出房屋徵收補償決定。
