關注公眾號“386旅法律服務獨立團”，為您提供專業、高效的法律服務。
基本案情介紹
2018年4月4日，祝某（原告）和劉某（被告）簽訂房屋租賃合同。合同約定：被告將其位於廣州市XX區XX路XX號首層自編XX鋪出租給原告做商業用途使用，租期自2018年4月5日至2021年4月30日，第一個月為免租期。
合同簽訂後，原告向被告支付了履約保證金14萬元、預付了一個月的租金7萬元，並應被告要求支付了裝修補貼5萬元，共支付了26萬。事後，被告讓原告在一張寫明電錶讀數的接收單上簽名，以表示房屋完成交付。原告擬在案涉房屋開辦珠寶首飾展覽店，遂聯繫裝修人員進行施工，期間因被消防人員告知該房屋未符合消防安全標準，需報審批通過後方可進行裝修。原告遂停止裝修並積極與被告協商解決，無果。而事後被告未經原告同意擅自以原告的名義引進消防公司對案涉房屋進行消防工程施工。原告在2018年7月12日向原告發出解除合同的通知書，請求法院確認租賃合同於2018年7月13日解除合同並要求被告返還已預付的定金及裝修費等費用。
原告主張
接受當事人的委託後，經辦律師馬上對案件相關材料進行梳理，釐清事情來龍去脈，組織、構建證據鏈。在準備階段，經辦律師提出了三條“應對防線”：一是案涉房屋不符合消防安全標準，系被告未履行合同約定的義務；二是被告因引進消防工程施工一直佔用案涉房屋，未實際交付給原告，；三是因為合同簽訂後被告在未經原告的許可下擅自引進的消防工程施工，導致案涉房屋可使用的面積大幅減少。基於以上原因，原告無法實現租賃房屋開設首飾展示銷售店的商業目的，可主張解除合同並獲得相應的賠償。
被告主張
被告代理律師認為本次糾紛的根本原因在於原告怠於履行經營方的義務，有意規避二次消防的責任；被告已經按期把案涉房屋交付給原告；案涉房屋曾經消防部門認定是符合消防安全標準的。案涉房屋產權、用途清晰，也按期交付，是符合租賃合同的約定，不存在使原告無法實現合同目的情形。
爭議焦點
本案系房屋租賃合同糾紛，案件爭議焦點有四：一出租人是否按期交付案涉房屋？二出租人是否有正當理由佔用案涉房屋？三是對案涉房屋進行消防工程施工使其符合消防安全標準是哪方義務？四是租賃合同何時解除？
法官裁判觀點
1.《租賃合同》是原被告雙方的真實意思表示，內容也沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。
2.結合相關證據，認為在合同簽訂後，被告確已將案涉房屋交付給原告，由原告委託他人對案涉房屋進行簡單的裝修施工（並不等於完成實際交付）。
3.法院認為原告為涉案房屋的消防責任人，理應由原告自行對房屋進行裝修並負責消防驗收事宜，被告作為出租人予以配合。
4.即使被告在合同簽訂後把案涉房屋交付給原告，但因被告於2018年5月31起引入消防工程施工，無正當事由佔用案涉房屋至2018年7月12日，導致原告無法正常使用案涉房屋，無法實現開設珠寶商品展覽店的合同目的，被告構成根本性的違約，原告依法行使合同解除權，法院確認《租賃合同》於2018年7月13日解除。
5.關於預付的租金是否應退回的問題，法官判定原告應支付自一個月免租期滿之後，至被告開始引入消防工程施工之日的房屋使用費。
6.判令被告向原告返還履約保證金14萬元、裝修補貼5萬元、已付租金9033元及相應的利息。
前事不忘，後事之師
房屋租賃合同糾紛是民事糾紛中極其常見的一種，無論當事人是出於開展經營需要或者居住需要的目的，所以我們需對租賃合同的簽訂和履行十分重視。首先，合同簽訂時候要注意合同主體是否適格、出租人是否是房屋產權人、如何支付租金和定金、違約情況如何處理等問題。其次，在合同簽訂後，房屋的交付也需要引起承租人的格外重視，一般是以轉移房屋的佔有為交付，實踐中表現為“交鑰匙”，值得注意的是交付是否完成真正的交付，如文中的交付則系未實際交付，導致承租人無法正常使用承租房屋，最終解除合同。再者，關於出租人與承租人的權利義務，在簽訂合同時候需要審慎約定，以避免履行時產生糾紛。
附：民事判決書（部分）
作者：386旅法律服務獨立團副團長 李椿嫻
