隨著電商的高速發展，商業開發行業裡的人都清楚地看到，傳統的購物中心日子越來越不好過。最具代表性的 ICSC（國際購物中心協會）報告說明，在十幾年前，美國已經很少有新建的購物中心了，就連改擴建項目，都需要開發商有魄力的眼光。其實，近二十年來，商業購物中心的開發已經從北美轉移到了新興市場，特別是在中國以及東南亞地區。但隨著近幾年的電商的高度發達，前幾年受到地產開發商青睞的北美大型購物中心模式的商業地產項目又變成了累贅，加上缺乏商業地產的經營管理經驗，大量已建成的商業中心變成了不良資產。
雖然美國一直是現代商業開發行業的領先者，近幾年來在亞洲成功的商業地產開發模式，使得美國的商業開發商們需要重新去學習和思考開發模式和管理經驗。中國和亞洲國家的商業開發商更願意去嘗試新的開發思路，同時在設計上更加註重創新。新一代亞洲模式商業中心的成功開發和運營，對美國的傳統大型購物中心的開發產生了重大的影響, 但有意思的是這些為北美以外的商業開發商帶去創新設計的設計師們大都來自美國。在中國的商業地產過去的黃金十多年裡，來自美國的RTKL，Callison，Jerda和英國的Benoy近乎包攬了所有大型高端購物中心的主創設計，他們一開始帶來了純北美式購物中心設計思想，而這幾年隨著消費模式的變化，中國本土開發商和設計師們一起打造出了更多符合時代和當地消費習慣的新一代購物中心。
← →
山鼎設計在建立之初，就通過自身在國際商業項目的設計經驗，將傳統商業的設計原則與符合本土開發運營模式相結合，呈現了引人關注的項目實例。商業開發企業將會在不斷的創新的經營理念的引領下，不斷地進行設計創新，發展成為更具複合性，目的性和主題性為一體的新一代商業綜合體。可以看出，一些在以前被認為是商業規劃不太合適的功能，類似開放式購物環境，多功能混合模式，非傳統零售和公共服務等，現在都已經成為購物中心的必要組成元素，同時大數據，智能化和體驗式消費等因素，使整個商業開發行業必須要有新的發展思路。
抗戰時期的大慈寺被日機炸燬以後需要重修，所以現在大慈寺的歷史建築有些就是民國年間的，成都大多數歷史建築是清代至民國時期的。大慈寺是省級文物保護單位，但是其實寺廟裡面也有新建築，是最近幾年建成的。2001年的大慈寺歷史文化街區，那時是能夠滿足歷史建築佔街區總面積60%要求的，歷史街區還留存了很多的傳統建築。但是臨紅星路的商業用地（即後來的IFS）十年前拍賣就是8,000萬/畝，因為旁邊就是春熙路，每天這條路上客流量超過10萬，所以才會有這樣高的地價。大慈寺歷史街區做過很多輪方案，高地價地段，容積率只有1.5，建築限高15米，一般的投資方很難操作下來。
大慈寺歷史街區在改造之前的情況，相當於離今天也就是十來年很成都的生活場景，但是這種生活方式很難產生稅收貢獻。大慈寺寺廟裡面有一個茶館很有名，以前是成都文化人的交流中心，比如流沙河就是常客。成都人喝蓋碗茶要喝三花，是茉莉花茶中最便宜的那一檔。後來成都市統建辦委託新加坡DPC公司做過大慈寺旅遊片區修建性詳細規劃，大慈寺歷史街區改造以前的街巷空間表達得比較清晰。2004年山鼎設計參加大慈寺歷史文化街區國際競賽獲得第一名，這版規劃規定了9處保留歷史建築。歷史建築佔街區總面積約60%左右，街巷肌理是在的，只是單體建築的保存質量很差。
山鼎設計負責歷史街區的規劃設計。市統建辦以“大慈記憶”為主題的大慈寺歷史文化街區一期，修建了約1萬平方米的仿古建築群，位於大慈寺西南，西臨紗帽街，南至西糠市街，包含對廣東會館、欣廬兩個保護院落的修復和6組新建院落，這片建築後來被拆除了，因為這組建築只做了仿古的風貌，對業態佈局和商業運營等考慮嚴重不足。所以後來太古集團接手歷史街區的時候除了6棟歷史建築尚存，其餘歷史建築已經被拆除。
香港歐華爾最初做的太古裡設計方案，他的設計思路很簡單，優先解決商業動線，重點業態招商前置，保留了6 處歷史建築，但是歷史街巷如何傳承一度成為爭論的焦點，最初的建築形式還有單坡的，設計師對成都地域性的理解是逐漸完成的，我們有一個成都本地的7人專家組為項目服務了3年，其中有兩位老先生已經離世。從方案到施工圖又有較大衰減，所以今天的太古裡並沒有完整呈現對地域建築和歷史街巷的研究。在今天的太古裡能夠體會到不同歷史時期的建築和諧共榮，只是遺憾留下來的歷史建築太少，如果能夠更好地兼顧商業利益和文化保護，這個項目會更加成功，也就不會變成歷史文化風貌區。其中空間的靈魂還是歷史建築，源於2004年開始的優秀近現代保護規劃，可以說沒有散佈在街區的歷史建築，太古裡的公共空間就會缺乏活力和靈性。值得欣慰的是，在太古裡會看到老師帶著孩子們學習傳統的穿鬥結構。
從大慈寺寺廟內側看外圍現代高層建築，它們仍然是和諧的，傳統性和當代性並非水火不容。太古裡周邊的街道也發生了自主更新，可以看到國際品牌和地方小吃共聚一街，這種多樣性的活力充溢著成都的煙火氣。從耿家巷歷史街區附近，更能夠從街道空間看到城市進化的時間切片。
注：本文引用山鼎設計規劃院院長何兵先生在“中國城市科學研究會2019蘇州年會”上做演講——《成都歷史文化保護利用實踐的反饋和體驗》部分關於成都大慈寺城市更新的內容。
1993年，北京王府井的原東安市場被重新規劃和建設成為北京，可能也是全中國的第一個大型商業購物中心- 新東安市場，由香港商業地產巨頭新鴻基開發。新鴻基地產請來了美國的商業購物中心設計大牌RTKL來主持項目設計。在當年還是以百貨公司為主要商業零售模式的年代，北美模式的大型購物中心對中國消費人群來講還是一個新生事物。由於項目設計和消費理念都太過超前，新東安市場在建成後很長一段時間都沒有達到預期的運營目標。
類似的案例在中國商業地產項目還有很多，特別是本文提到的亞洲商業巨頭SM 集團。早在 90年代，施老先生（Henry Sy）就作為愛國華僑回國投資，在福建地級市晉江建成了一棟十幾萬平面的大型北美式購物中心，規劃和設計完全沿用北美Mall的標準。在當時，不說在晉江，就是北京和上海，都還是在商業中心和百貨公司為主要商業零售的年代，大型購物中心的時代還沒有到來。晉江SM的開發理念太過超前，建成5年後才完成首輪招商和開業。
隨著中國的國民經濟和消費力的提升，房地產市場的高速發展，對商業購物中心的需求也在2000年後逐步達到了高峰。現代購物中心的模式是從北美髮起的，80年代，隨著亞洲的經濟繁榮也被引入到了日本，新加坡和香港等發達地區，再被以港資開發商為主的外資商業地產企業帶入中國大陸。因此直之今日的中國主要城市中，最成功的大型購物中心還是以外資為主開發和經營的。
由於當年的大型商業中心的開發在中國還在起步階段，國內設計公司缺乏相關經驗，因此大型商業購物中心都是由國際知名的設計公司來主持設計。雖然今天的中國設計公司已經具備了一定的設計能力並在創新性和落地性等方面還超越了國際設計公司，但與住宅類開發不同，中國的大型商業綜合體項目的設計還是被國際大牌所壟斷。特別是以港資為主的境外商業開發商，他們在中國開發的商業綜合體項目幾乎都沿用之前合作過的國際或香港設計機構，國內設計院（LDI）只會負責項目的規劃報批和部分結構設計。在項目的實施過程中，國際開發企業和國內設計院之間的理念不同，造成了很多不必要的矛盾，往往會對項目開發和運營產生不利影響。譬如境外商業開發企業對項目在設計過程中對招商和運營是特別關注的，而國內設計院更加關心結構合理性和建築合規性。
有著國際設計背景和商業項目經驗的山鼎設計在中國的商業類項目設計競爭中保持了一定的先發優勢。早在 2003年，山鼎設計成功獲得了亞洲商業巨頭SM集團在中國的大部分系列項目的設計合約。之後，山鼎設計又陸續獲得了和香港嘉裡建設的全面合作以及Capital Land（凱德）和 Guoco（國浩）等知名外資地產商在國內的項目，特別是嘉裡建設的項目包括北京嘉裡中心改擴建工程，以及成都，杭州，唐山，濟南和瀋陽等地多個大型商業綜合體項目。2014年，通過國際招標，山鼎設計憑藉自身的優勢獲得了新加坡Maple Tree（楓樹）在寧波的商業綜合體方案設計合約。憑藉設計創新能力和落地性強，山鼎設計形成了較為明顯的商業設計領域的競爭優勢，成為為數不多的能夠承接外資開發項目在中國項目的全流程設計的中國設計公司。
隨著國內商業地產的過度開發和缺乏當地運營經驗，以及零售商業的運營模式發生了巨大的變化，北美式購物中心（Mall）的模式也在被新的商業模式所取代。可以看到的是曾經的外資商業開發巨頭們，近年來放慢了在中國的商業項目的開發節奏，而本土商業開發商，以萬達，華潤等為代表的商業開發企業已經迎頭趕上。
嘉裡建設瀋陽綜合發展商業平面
在中國的大城市，主要的商業核心區一直以來都是被國際商業巨頭佔領著，北京的國貿商城（香港嘉裡），上海的恆隆廣場等，還有著名的成都春熙路商圈裡的太古裡和IFS（九龍倉）。根據2019年數據分析，成都的太古裡和IFS合計商業銷售總額有望成為中國第一，超越北京SKP。國內商業開發企業，除了華潤和萬達，其他品牌價值還很難進入前十。由於早期國內商業地產行業相對浮躁，盲目追求項目的現金流、跑馬圈地，靜下心來細細雕琢產品的企業還是少數，而國際商業地產企業在項目開發之前會投入大量的精力在市場調研，規劃設計和招商運營等方面。雖然外資的商業項目在數量上遠少於國內開發企業，但項目建成並投入運營以後，資產價值和銷售金額都會遠高於內地企業自主開發的項目。
一直以來，國際商業開發企業都是內地商業地產商們學習的榜樣。隨著商業消費模式的變化，國產的商業開發項目正在逐步趕上。眾所周知，商業地產的開發週期和技術難度遠大於一般的住宅開發項目。幾十年來，國內湧現出了一批合資和自主的商業地產品牌，也建成了一些優秀的商業地產項目，其中就有山鼎設計服務過的南京金鷹和杭州銀泰，但金鷹和銀泰都沒有能跟上國內商業地產的發展和消費模式的變化，被後來居上的萬達為代表的中國商業地產巨頭所超越。
權威房地產研究機構——中指研究院近期發佈了《2019 中國商業地產百強企業研究報告》。據榜單顯示，大連萬達、紅星美凱龍、華潤置地等企業分列2019中國商業地產百強企業榜首。其中，萬達集團以高出同行一大截的商業面積，穩居榜首。據統計到2019年，全國萬達廣場數量將超300座。
作為中國國內的商業開發企業，萬達是最具代表性的。無論是品牌影響力還是商業物業資產的規模，萬達商業已經成為中國商業地產的代表。與國內其他知名商業開發企業華潤，中糧等不同的是，萬達沒有盲目地學習外資商業開發模式，而是形成了一整套有萬達特色的商業開發流程，包括商業諮詢，工程設計和招商運營等全面項目管理系統。並且還擁有多個自主品牌的商業配套和和多個零售品牌，其中最有影響力的有萬達影城和百貨。還有最重要的一點，萬達商業的開發速度也是其他商業開發企業所無法超越的。
“山鼎設計依託“一帶一路”戰略構想，推進新格局區域合作，充分發揮我司國際化專業背景團隊優勢，積極延伸海外業務。老撾萬象綜合體因勢而生。萬象，作為規模日益發展的國際都會中心，單一建築功能已無法滿足日益複雜複合型城市發展需求；世界最優秀的都會中心，均以其豐富完整的業態，集合多樣的建築群，生態綠色的環境吸引大量的使用者到來，該項目也在將肩負起打造城市中心的重任，有機結合國際領先理念，以全面豐富的功能業態成為領先本土的示範性項目。”
經過了二十多年的實踐和積累，中國商業地產開發企業已經成為了國內商業地產的主流，不但創建了萬達廣場、華潤萬象城、龍湖天街等有特色的商業物業開發系列，而且形成了自己的品牌優勢和可持續發展的模式。未來，如何將商業設計成功融入地域歷史文化、導入生態環保理念、遵循市場大數據指引、建立線上結合線下的消費模式，將是不斷研究、通過實踐來印證的課題。
← →
二十多年的商業地產的設計經驗和積累，使山鼎設計在商業設計領域獨樹一幟，建立在商業設計領域的核心競爭力。特別是山鼎設計通過長期和外資商業企業的合作經驗，把外資開發商的優點成功地移植到內地商業項目上來，使國內的商業開發項目能夠高效地提升自身的項目品質，但同時又能符合當地的消費市場。諸多山鼎設計參與設計的項目已經成為了商業地產的明星，除了成都太古裡，還有北京嘉裡中心的改擴建，濟南世茂廣場等也是行業內知名商業項目。2019年，瀋陽嘉裡中心經歷了近十年的設計和施工得以開業，同期竣工開業的還有湖南懷化萬達廣場，作為萬達的新一代的產品贏得了市場的一致好評。
山鼎設計見證了過去20年的城市商業發展歷程，我們也將積極投入到未來更具挑戰和創造力的新型商業設計潮流中。
本文刊登於《地產線》雜誌037期「健康住宅·熱點研究」
END
