田慧雨
或許是“窗口期來了”叫得過於頻繁，購房者已經無感這種“鼓勵性分析”，但事實上，疫情的突發和截止目前尚未結束的影響波及，決定了各家開發商回款的壓力都非常大，儘早拿預售許可證，還要確保“定價是市場可以接受的”，因為不再是賣方市場了。
無論從開發商的預期、營銷人的現實訴求、定價部門的執行政策，都將配合儘快去化。
二手房的優點是（1）已經入住，實景即實情（2）周邊配套成熟（3）物業管理水平真實可見（4）周邊鄰里氛圍可以即時瞭解（5）部分急於出手的賣家，會在價格上做出讓渡，當然他也有自己的底線和讓渡參照物，比如一手新房的定價
一手房的優點在於（1）全新樓盤，剛需客戶比較中意（2）如果開發商定價和批覆價格合理，買到“一二手房價倒掛”的可能性也不是天方夜譚。
結合具體的購房者而言，目前不建議“抱定一手房或者二手房”的思路走極端，而是建議從兩步來走：
（1）先去了解二手房市場，鎖定具體某套“急於出手的房源”
（2）按照上述房源的價格，去比照一手新房的定價
（3）選擇一個“綜合指數更高”的。
黃欣偉
給大家說說我們在一線真實感受。
3、4月的上海樓市真的有小陽春，比前兩個月是好了很多。
3月上海二手住宅共成交約1.52萬套，這個數字比去年高峰期每個月2萬套的牛熊分界點，還差不少。
只看3月成交總數的話，只能說剛剛擺脫靜淡市。
但是如果你看細節的話，會發現樓市正在默默發力。
因為疫情的好轉，上海很多小區已經允許快遞員和中介進入，上海二手成交回升速度很快，3月最後一週0.48萬套，已經達到了小陽春水準。
如果市場能維持這樣的熱度的話，我估計4月的數字會更好看，成交熱度會繼續擴散，因為大家都是買漲不買跌的。
但成交是有分化的，現在上海賣得好的二手房主要是學區房和有規劃的熱點板塊。
上海因為民辦搖號的關係，進民辦名校不再是板上釘釘的事情，家長們空前焦慮，都在為孩子準備保底公辦學票，中內環的學區房全面回暖。
特別是對口雙學區或者9年一貫制名校的，不管是老破小還是次新板樓，由於買的人多，房東心態變好，浦東有的地方已經漲了10%。
另外，像大虹橋、張江、三林這些地方，雖然沒有什麼學區概念，但因為有產業支撐，照樣有很多人追捧。
不過，那些沒有學區、沒有規劃、單軌交或者沒有軌交的板塊，就沒那麼好運了，比如金沙江西路豐莊、比如華新這種，二手依然很淡。
當下只有兩種新房賣得好：產品過硬或者區域內沒有競品。
說穿了，不管是二手房還是新房，上海樓市已經出現了供不應求，但只有局部供不應求。
透過兩位專家說的那些樓市撕裂，探尋下板塊冷熱背後的規律，我發現市場正在呈現一個新的特徵：
購房者的產品思維開始崛起。
這裡說的產品不只是戶型裝修小區物業，還包括了產業賦能和教育賦能，是把房子當做體系化居住解決方案。
現在的購房者變得空前理性，一個房子要賣的好，要麼長的好，要麼供應少，要麼有學票，否則是不會買單的。
這就是典型的自住購房型需求，關注即時滿足的結果，而不是預期畫餅。
上海買房攻略
2020年上海房產是剛需和改善客戶的活躍期，新房和二手房那個划算看點在於需求的“點”在那裡，是地段、學區、戶型、別墅看偏向那一點。
下邊來重點梳理一下
先從商品房供應的源頭土地開始
上海土地市場
樓面（樓板價）均價僅供參考，因為這裡麵包含商業類型、公共租賃用房土地，重點關注青浦區、徐彙區、寶山區、松江區、以及未來的上海臨港自貿區都是土地供應的大戶（大量增加新建商品房住宅用地，目標維持正常的供求關係、調控以來保障性住房供應量增加擠佔 ）
這個裡面出現兩個高光：①2020年內地總價新地王誕生!香港置地310.5億拿下上海徐匯濱江西岸金融港 ②招商蛇口以43.07億元的價格拿下了位於上海市青浦區徐涇鎮的為青浦區徐涇鎮崧澤大道北側29-02、32-03地塊，摺合樓面價23559元/平方米，溢價率12.84%，開啟上海住宅商品房用地溢價通道
招商虹橋公館二期
（招商地產對面即為吵架大盤，萬科天空之城，售價5.8-6萬每平，如果再按照原有大大眾考慮新房定價方式，依靠鋼筋、水泥、人工、樓板價來決定房價，顯然會內心迷茫，因為樓板價只有2.3萬，已經開始進入銷售前期環節，2020年的浦西樓市，亮點就在大虹橋以及徐涇鎮）
下邊這張表為6月份進行推薦的土地
這其中的①溢價53%！萬達地產12.39億斬獲上海臨港自貿區新建住宅商品房用地，臨港NHC10101單元09-06地塊，出讓面積：1.86（公頃）建築面積：2.97（萬平方米）。
②溢價率15.04%!29輪競價後，上海同濟房地產有限公司最終以總價114758萬元競得
③溢價率17.9%!上海嘉定區1宗住宅用地成功出讓，最終正榮地產以6.79億元競得，樓面價19451元每平方米,土地用途為住宅用地
這是新房土地供應的層面，下面來看看，位於上海青浦區趙巷鎮的融創某項目的預售許可證備案價格，
該項目周邊洋房和類別墅（疊加產品），4.7-6.4萬每平的售價，和周邊同類型二手房差距1萬每平左右。
目前上海新房在350-1500萬區間和上海二手商品房之間競爭最大，消費者糾結點也最多。機會點也在這裡出現：有競爭，消費者自然可以得到更大的實惠，同樣的品質，地段，周邊一對比，結果非常清晰。
二手房市場，和新房的客戶群體有一點不一樣屬於硬性剛需和硬性改善客戶群體，動遷房和老公房是這個類別的“當紅辣子雞”
1;2020年，雖然新冠疫情危機和經濟困難重重，但大眾對安家的認知更加深刻，可從疫情期間各種無居住證，無房產證，北漂、滬漂、以及租房的各種痛，導致成交量雖沒有直線上升，但也實力爆表。
不知不覺，上海二手房成交在1-5月份，已經達到8.43萬套。
那麼都是什麼樣的戶型最搶手，什麼樣的價格段需求最大，上海二手房均價多少。
下邊三張圖安排起來
300萬以下仍舊是上海二手房成交的主力，300-800萬總價段是改善客戶的主力。
90平米以下是上海二手房客戶最喜歡的區間
2020年上海二手房的整體均價維持在3.86萬每平以上。
這數據從2010到2020年上海歷年來二手房成的主要數據。
這是上海2020年5月上海二手房成交以版塊區分的前19強區域
下邊我們在具體到幾個比較有特點的區域：閔行區浦江鎮
以閔行區浦江鎮為例，雖然現實均價4.4萬，但實際上8號線浦江線，浦江站西側以華僑城，這塊二手房商品房集中的居於，均價6萬+，而成交集中分佈在浦江站下游的：
閔行區浦江鎮
這樣的區域還存在於：浦東新區自從合併南匯後，二手房成交居上海二手房龍頭位置。世博會大量的拆遷安置房，三林鎮、金橋鎮、惠南南、世博、川沙鎮，多數已經滿足上市交易條件，進入二手房市場
浦東新區
閔行區莘莊南北廣場均有大量的老公房，熱度依舊減，浦江鎮，老閔行都是熱點熱點區域，尤其是上海地鐵5號線沿線。（這個區域內集合上海軌道交通1號線西延伸、機場連接線、嘉閔線等重大交通規劃，以及閔行過硬的教育資源，深得剛需朋友的喜愛）
松江區泗涇鎮取代剛需重鎮“九亭鎮“成為150-300萬剛需集中地。而首次改善則集中在松江大學城、松江新城。
（上海動遷房符合上海交易條件後 享受和二手房商品房一樣可以申請住房公積金和住房商業貸款）
上海二手房不爭的事實，動遷安置房和老公房、在當下的樓市中就是這麼“硬”
總結：
①2020年有一波二手商品房追隨上海新房的價格開始調高了掛牌價，其中只有個別區域成功實現了不僅調高售價，且成功出售的案例，而大部分區域仍有價無市，但同樣有一批目標非常的，同樣成功售出，去購買了更適合自己的房子。市場也就這麼流動起來了。
②市場上有這麼一批消費者，在動遷時手頭有資金，購置在郊區新城或是市中心區域的，而手頭資金暫時緊張的，先拿了動遷房，而後“被限購”一旦可以上市交易後，立馬出售變現再次購買。這些都是以居住為導向。
③2020年上海購房，土拍持續加量、商品房樓板價開啟溢價通道。
300萬上下預算，在上海外環以內、郊區新城、地鐵沿線，二手商品房基本無競爭力，這就是儘管成交爆表，掛牌無人問的原因。
350-1000萬區間，是新建商品房和二手商品房的最大現場，目前新房成交領先，對比的是性價比、生活配套、未來區域發展等。
無論是買新房還是二手房，滿足購房需求最關鍵，追求舒適度，就要犧牲一點價格，或是距離。
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上海二手房
2020年10月，上海二手房成交排名前三：成交量佔據上海47.1%，套數總計為：13409套。
浦東新區，10月二手房成交套數為6995套，佔比為24.6%
寶山區10月二手房成交套數3221套，佔比為11.3%
閔行區10月二手房成交套數3193套，佔比為11.2%。
上海2035規劃確定的上海主城區範圍，其中寶山區和閔行區，浦東新區是戰多數。
為什麼這些區可以在上海二手房樓市如此吃香和火爆，皆因為一張2035上海規劃
