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笑噴，一個讀者發來的一個“保利堂悅房價大爹”，跌，其實是一套鏈家網上的成交，29086元/㎡，44.18㎡，總價129萬。
這是事實，鏈家網上確實有這套成交。
其實吧，這是保利堂悅的“酒店式公寓”，LOFT，44㎡小面積，當年單價也是2.5萬~3萬之間，相比較住宅當然是“便宜”的，買來便宜，賣的時候也便宜。
這套房源也別小看，44㎡，兩層，2個房間呢。
而內部也算是精裝修，看起來也蠻清爽。
而保利堂悅住宅就要相對“貴”了，我們看一下成交價，大概在4萬5~4.8萬之間。這與上面公寓的2.9萬單價形成了鮮明對比。
所以，此保利堂悅非彼保利堂悅，所在的地段為南部新城的大校場機場板塊，區域發展是有前景的，價值也被普遍認同。甚至，很多人看好保利堂悅的房價有進一步上漲空間。
我們把上述兩個產品的房價做個對比，公寓/住宅=60%。
也就是說，公寓的單價只有住宅的60%。其實往往如此，但這個比例是波動的，不同城市、不同區域、不同小區呈現出不同比例。
這裡面有學區、地段、客群需求等因素影響。
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這樣住宅、酒店式公寓混為一談的，有時會造成很多人的誤解，以為“房價暴跌”。其實是性質、定位完全不同的產品。
比如金陵大公館，公寓2.9萬/㎡，住宅4.7萬/㎡。公寓/住宅比約60%。
中海鳳凰熙岸，公寓價3.4萬/㎡，住宅價高達7.5萬/㎡。公寓/住宅比約為45% 。
- 為什麼中海鳳凰熙岸的公寓/住宅比這麼低，還不到一半？
主要是因為中海鳳凰熙岸的住宅疊加了“區域稀缺次新房”與“學區”（芳草園小學鳳凰校區）因素。
而公寓在資源屬性方面為0。無法落戶，無法上學。
當然了，公寓的面積小、單價低、總價也低，很多城市的年輕人甚至小兩口還是會蠻喜歡的，經常看美國電影的，也會迷戀於繁華都市裡那一個璀璨的公寓，逼格是夠夠的。
一些新到城市的，如果自住，公寓產品也是一個考慮。
03
有一種說法，住宅是苦口良藥，買的時候痛苦，房價上漲了是真實的開心，而公寓也是藥，但是是“毒藥”，因為公寓房價漲幅跑輸住宅。
其實這也不絕對。
每一種產品，都有不同的性質與定位，有不同的匹配人群，滿足不同的需求。
70年普通住宅，居住+資源屬性，可以落戶、上學；65年公寓式住宅，長得像公寓的樣子，但其實是住宅的本質屬性，也可以落戶、上學；公寓只有居住屬性，沒有資源/上學。但也提供了現金流。
對於手頭錢特別少、手頭錢特別多的客戶，公寓是一個考慮項。大筆資金者，因為公寓不限購，可以從容的置業幾套、幾十套或幾百套，拿來出租。
- 好的公寓，提供很穩定的現金流，是一個不錯的產品。
- 而不好的公寓，房租市場無人問津。
因此，公寓的購買要有一定的技巧性，對地段的考量甚至比住宅還重要，地段、交通、成熟度、人流量、周邊產業等等。
有的公寓緊鄰商業綜合體、商務中心，超級MALL，又有地鐵，那是很好的，出租不用愁。
公寓房價也不是不能上漲，只不過漲得比住宅要慢。這點要釐清。
一般而言，有這樣的明顯規律。
- 投資回報率：住宅>公寓>寫字樓
- 而投資難度：住宅
那麼，自然很多會疑惑，難度最高又回報率最低的寫字樓，誰願意買、誰願意投資啊？
事實上，這個不是“普通購房者”的思維。
富人、機構的確是買樓的。
04
打個比方，手頭2個億，怎麼投資？
去搖號華新城嗎？去買中國府3800萬豪宅嗎？去買200萬出頭的中冶盛世濱江嗎？
這是不可能的。
體量太小！而且，有政策等限制（如購房資格等）。
因為：小資金求暴漲，而大資金求穩。
打個比方，我去炒股票，20萬入市。虧了不至於傷筋動骨。但我就是圖“暴漲”去的，我憑什麼要去買特別穩定的藍籌股啊？我買的必然是特別不穩定、暴漲暴跌、活性很足、上躥下跳的股票，因為要獲取超額收益、暴漲收益，我是衝著翻倍漲去的。畢竟就20萬。
20萬，如果為了享受那麼一點點穩定，漲一點點。我圖啥呢？圖個“我也是炒股”的聲名？可以有藉口天天看全世界經濟新聞政治新聞，搞得好像全球化投資一樣。
所以，不同的資金，天然有不同的訴求。
富人求的是財富保衛戰，而普通人，說實話，還是要努力趁年輕求個財富翻跟頭的，不然一輩子趕不上——當然，趕不上就趕不上吧，反正也有“歲月靜好”可以聊以自慰。
弄明白這個道理，你就知道
公寓、寫字樓、住宅的各自意義所在了。
▲ 南京某公寓
來，我們總結一下。
本文通過對南部新城“保利堂悅”公寓價格與住宅價格的房價差異描述，細緻分析了公寓產品的特點，說明了公寓、住宅對於不同人群的需求滿足，存在各自不同的價值與意義。
