本訂閱號中所涉及的證券研究信息由光大證券固收研究團隊編寫，僅面向光大證券專業投資者客戶，用作新媒體形勢下研究信息和研究觀點的溝通交流。非光大證券專業投資者客戶，請勿訂閱、接收或使用本訂閱號中的任何信息。本訂閱號難以設置訪問權限，若給您造成不便，敬請諒解。光大證券研究所不會因關注、收到或閱讀本訂閱號推送內容而視相關人員為光大證券的客戶。
本文作者
張旭 / 危瑋肖
1、投資銷售數據續降，降幅收窄
疫情防控仍處於關鍵階段，商品房銷售、投資數據繼續下滑，但降幅有所收窄。2020年1-3月，商品房銷售面積同比負增，增長率為-26.3%，商品房銷售額累計同比增速為-24.7%，環比降幅明顯收窄。在開發資金來源中，與銷售數據相關的“定金及預收款”、“個人按揭貸款”等科目表現與銷售數據一致，環比繼續下滑，降幅收窄，2020年1-3月的累計同比分別為-22.4%、-7.4%。新開工和竣工方面，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積2020年1-3月同比增速分別為-27.2%、2.6%、-15.8%，其中施工面積同比增速為正，主要是住宅施工面積的增長。一季度銷售額下滑對全年銷售總額有所拖累。
2020年1-3月，土地購置面積、土地成交價款同比仍為負，雖不少地方政府出臺延期繳納土地出讓金、降低土地保證金比例等政策放鬆地市，土地市場依然偏冷。2020年1-3月土地購置面積累計同比-22.6%，土地成交價款累計同比為-18.1%。受到延緩復工、銷售停滯、房企資金回籠困難的影響，多地政府公佈順延土地款繳納，根據疫情影響調整土地價款繳納方式和期限，緩解房企資金壓力。目前國內疫情大致已經受控，個別城市土地價格也有一些回落，不少地產公司已經開始積極地參與拿地拍地，土地成交價款累計同比降幅收窄，預計後期土地成交數據將有所回暖。
開發投資到位資金增速、國內貸款同比增速仍為負，降幅收窄。2020年1-3月開發投資資金累計同比為-13.8%，其中國內貸款同比增速為-5.9%，同比降幅均有所收窄，隨著後續疫情逐步可控，地產開發投資資金有望逐步回正。從房地產資金信託餘額來看，自2019年6月嚴監管導向以來，資金信託投向地產的餘額不斷下滑，而目前信託政策仍在收緊，未有放鬆跡象，預計房地產資金信託餘額同比增速將會進一步收窄。
總結而言，疫情防控仍處於關鍵階段，房地產銷售、投資數據仍為負增，土地市場偏冷，但降幅均有所收窄，隨著後續疫情的逐步可控，相關數據有望回暖。但是對於政策端而言，“房住不炒”仍是主基調，針對地產的基本性基調不會發生改變。
2、地產主體月度信用觀察
2.1、債券新發行情況
2020年3月，地產發債主體共發行債券833.94億元，當月償還量為154.27億元，債券淨融資額為679.67億元，單月淨融資額為近兩年來最大值。從2020年的到期分佈來看，地產發債主體償債壓力集中於2020年三季度，按照回售日50%的回售量計，7-9月份的應償還量分別為537.38、643.46、642.11億元。
2020年4月至今（截至2020年4月17日），地產發債主體共發行286.5億元，發行規模相較於3月有所回落。
2.2、信用利差走勢地產債信用利差自2020年以來呈現先下行後上行趨勢，1、2月份信用利差顯著下行，進入3月份以來信用利差逐步上行。相比於2020年3月27日，2020年4月17日AAA、AA+、AA級別的地產債信用利差分別上行10、27、25個bp，3月底相較於2月底而言，三個級別的地產債利差分別上行13、41、41個bp，而2月底相較於1月底，三個級別的地產債利差則表現為下行，分別下行20、18、19個bp。永續債信用利差方面，相較於2019年底，2020年以來不同級別的地產永續債信用利差表現各異。相比於2019年12月27日，2020年4月17日AAA級房地產永續債信用利差上行6個bp，而AA+級地產永續債則下行50個bp。分不同屬性地產債信用利差方面，2020年以來中央國企和地方國企和高等級民企地產債均呈現先下行後上行趨勢，而低等級民企地產債信用利差仍保持趨勢上行。相較於2019年12月27日，2020年4月17日AAA、AA+、AA級別的中央國企地產債信用利差分別上行7、12、18個bp，而AAA、AA+、AA級別的地方國企地產債信用利差分別下行3bp、上行12bp、下行28bp，AAA級的民企地產債信用利差下行8個bp，AA+和AA級別的民企地產債信用利差分別上行53、83bp。
3、風險提示
投資、銷售不及預期的情況下，需要關注外部融資依賴度較高的企業的資金鍊情況；低等級民企地產債仍有違約暴露，需要關注其對整體低等級地產板塊估值的影響。
►利率債（張旭/李樞川）
預計短端持續寬鬆，但長端觸底早於短端
OMO降息後回購利率上行，這說明了什麼？
基本面復甦的起點、支撐與政策選擇——從基本面看利率債系列之二
OMO降息同時作用於貸款端和債券端
財政戰“疫”，三箭齊發——從財政政策視角看3月27日中央政治局會議
銀行具有向實體經濟讓利的空間
隱藏在定向降準中的意蘊
中美經濟金融態勢不同，貨幣政策自然也不同
歐央行為何沒有降息？
為何疫情中的結構性政策居多？
美聯儲跟隨中國央行降息
主要銀行LPR轉換政策的差別
“貨政再貸款+財政再貼息+貨政再降息”即日生效
為何疫情中的結構性政策居多？
1月呈量增質優，2月望合理增長
疫情會如何影響2月的金融數據？
數量降引導資金利率穩健迴歸，利率降引導LPR加快下行
專項再貸款與財政貼息的首次聯袂
當前環境下看地方債——從政策看利率債系列之四
大漲之後宜減倉利率債
論冠狀病毒與MLF降息的關係
LPR不降，MLF就得降？
如何科學地看待融資需求？
20個重要問題看清專項債——從政策看利率債系列之三
近期貨幣政策的三大猜想—論本輪債市上漲的持續性
如何度量貨幣政策？——兼論降準的意義
中國特色貨幣政策道路上的三個里程碑
財政2020年如何提質增效？——從政策看利率債系列之二
是時候討論下何時降準了
積極的財政政策如何看？2020年往何處？——從政策看利率債系列之一
LPR不降是否還能實現“降低社會融資成本”？
11月信貸為何多增？--兼論地方政府隱性債務置換
MLF“量升價平”化解貨幣市場“短松長緊”—12月6日MLF操作點評
讀易綱行長《堅守幣值穩定目標 實施穩健貨幣政策》一文的感觸
難言樂觀——對2019年10月工業利潤點評
《保險資管新規（徵求意見稿）》與《理財新規》間的差異
辯證地看待通脹——讀《19年第三季度貨幣政策執行報告》的體會
MLF緩解了流動性的約束和“兩部門決策機制”所帶來的問題
如何看待LPR對降低貸款實際利率的作用？
為何9月貸款利率不降反升？
辯證地看待通脹——讀《19年第三季度貨幣政策執行報告》的體會
地方債發行全掃描
三維度評價地方政府綜合實力
“殭屍企業”出清，關鍵是打破“休慼與共”！
從流動性傳導的角度理解較低準備金框架
“債務置換”有四種寫法，你知道麼？
上調準備金利率有助於疏通貨幣政策傳導
隱性債務會不會被兜底？
我們如何看待債券置換？
零售行業信用風險展望
中資美元債現狀如何？
“房住不炒”仍將延續，寬鬆的政策環境值得期待
地產投資銷售如期回落，信用利差逆勢收窄
2019年地級區劃單位經濟財政數據全貌
信用債違約的特徵
從政策演變看城投的發展脈絡
債券違約後續跟蹤之破產重整的新變化
房地產企業信用分析框架
當前時點如何看貴州城投債？
2019年城投平臺資產整合特點
刻不容緩！288個地級市政府債務全掃描
解碼同業業務的興衰更替
►可轉債（鄔亮）
利群轉債（113033.SH）新券定價報告：膠東零售巨頭，建議積極申購
【光大固收│轉債】短期仍需謹慎，重視政策方向
2020年3月可轉債投資策略：估值處於高位，重視正股機會
可轉債半月談（第1期）：估值高於均值，擇券重視正股
可轉債估值水平圖解（2020-01-10）
光大固收
EBS固收是由光大證券張旭團隊運營的公眾號~非常感謝您的關注~歡迎與我們交流觀點~
張旭（利率）：13522568130
微信: ZhangXuFICC
QQ：2624530660
鄔亮（轉債） 139 1042 9848
李樞川（利率） 137 1673 6507
危瑋肖（信用） 188 1065 3183
本訂閱號是光大證券股份有限公司研究所（以下簡稱“光大證券研究所”）固收研究團隊依法設立、獨立運營的官方唯一訂閱號。其他任何以光大證券研究所固收研究團隊名義註冊的、或含有“光大證券研究”、與光大證券研究所品牌名稱等相關信息的訂閱號均不是光大證券研究所固收研究團隊的官方訂閱號。
本訂閱號所刊載的信息均基於光大證券研究所已正式發佈的研究報告，僅供在新媒體形勢下研究信息、研究觀點的及時溝通交流，其中的資料、意見、預測等，均反映相關研究報告初次發佈當日光大證券研究所的判斷，可能需隨時進行調整，本訂閱號不承擔更新推送信息或另行通知的義務。如需瞭解詳細的證券研究信息，請具體參見光大證券研究所發佈的完整報告。
在任何情況下，本訂閱號所載內容不構成任何投資建議，任何投資者不應將本訂閱號所載內容作為投資決策依據，本公司也不對任何人因使用本訂閱號所載任何內容所引致的任何損失負任何責任。
本訂閱號所載內容版權僅歸光大證券股份有限公司所有。任何機構和個人未經書面許可不得以任何形式翻版、複製、轉載、刊登、發表、篡改或者引用。如因侵權行為給光大證券造成任何直接或間接的損失，光大證券保留追究一切法律責任的權利。
