4月17日上午，威海市新聞辦舉行新聞發佈會，威海市自然資源和規劃局相關負責人介紹了威海市市區土地級別與基準地價調整有關情況。
近幾年，由於威海經濟持續發展、城市基礎設施配套日漸完善，商住用地各級別土地價格有不同程度的提升，現行基準地價已不能滿足當前形勢的發展需要，與土地市場實際狀況有差距，因此本輪對商住用地土地級別進行調整。
本輪調整的基準日為2019年1月1日，調整範圍包括環翠區、高區、經區和臨港區。土地使用年期設定為國家法定最高出讓年期，即商服用地（商業、金融業、餐飲旅館業及其他經營性服務業建築及其相應附屬設施用地）40年、住宅用地70年、工業用地50年、公共管理與公共服務用地50年。
本次調整的基準地價是不同級別商服、住宅、工業、公共管理與公共服務用地四類用地價格。其他用地價格可參照相關或相近用途類別確定。本次調整自2020年4月11日起正式執行。
威海商服用地和住宅用地均分為六個級別，工業用地和公共管理與公共服務用地均分為五個級別。
商服用地級別範圍變化：與上輪相比，有五處區域進行調整——
一、經區城際鐵路以東，華夏路、海濱南路、大慶路以南，香港路以西，齊魯大道以北區域由二級地調整為一級地；
二、經區香港路以東，大慶路以南，海埠路以西，珠海路以北區域由三級地調整為二級地；
三、嵩山路以西、齊魯大道西延至規劃路以北至山體區域由三級地調整為二級地；
四、五渚河以東、逍遙路以西、成大路以北的區域，由五級地調整為四級地；
五、逍遙路以東、成大路以北的區域，由六級地調整為五級地。
住宅用地級別範圍變化：與上輪相比，有五處區域進行調整——
一、青島中路以東、上海路、大慶路以南、香港路以西、深圳路以北的區域，由二級地調整為一級地；
二、統一路、環山路、城鐵以東，平度路以北，青島路、嶗山路、統一南路以西的區域，由二級地調整為一級地；
工業用地和公共管理與公共服務用地級別範圍變化：與上輪保持一致，沒有發生變化。
在基準地價情方面，在適度上調設定容積率（地上總建築面積與淨用地面積的比率）的基礎上，維持商服樓面基準地價不動，適當提高住宅用地價格，穩定工業用地和公共管理與公共服務用地價格。
在上輪基準地價的調整中，威海商服用地和住宅用地的容積率設定為1.4，工業用地設定為1.0。目前，商服用地和住宅用地已不符合威海的實際情況，也反映不出威海節約集約用地的成效，並且周邊地市的商服用地和住宅用地設定容積率均不低於1.6。本輪調整擬將商服、住宅用地容積率調整為1.6。工業用地的容積率符合節約集約用地的要求，仍設定為1.0。公共管理與公共服務用地參照工業用地，容積率仍設定為1.0。
近年來，隨著電子商務的快速發展，實體商業受到了很大的衝擊。通過對近三年商服用地招拍掛成交案例的調查以及商服樣點的市場調查，在本輪商服用地地價調整中，基本維持上一輪商服用地的樓面地價不變。
根據威海近年來房地產市場的實際情況併兼顧國家的宏觀調控政策，對本輪住宅用地地價適當進行了上調。
威海的工業項目主要位於四級、五級地範圍內，考慮到降低企業用地成本的需要，本輪對四級、五級工業用地沒有進行調整。對一、二、三級工業用地考慮到收回土地工作的需要，適當進行了調整。
威海市從完善威海城區基準地價體系和政府制定宏觀調控地價政策的角度，結合本輪基準地價更新中所能收集的地價資料，主要考慮徵地成本，參考價格特徵相似的工業用途地價的一定比例，綜合確定公共管理與公共服務用地基準地價。
有問有答
一、基準地價的調整對房地產市場會產生什麼影響？
針對房地產市場方面，基準地價是政府指導價，不完全等同於市場價格，並且期限為三年，所以通常是低於市場價格的。
目前，所有的經營性用地都必須實行“招拍掛”出讓，一塊土地的成交價格受市場行情、地塊區位、規劃條件、投資者心態、預期判斷、企業自身等眾多因素綜合影響。所以基準地價的調整不是助推房價高漲的推手。
房價和別的商品一樣，價格的本質是由房地產的供需關係決定的，威海房地產的發展主要受供需關係，以及國內宏觀經濟影響，基準地價對其影響不大。
二、基準地價的調整對以後的農村徵地和城市拆遷補償有沒有影響？
農村徵地的依據是“區片地價”，是指在縣（市）級行政區國土空間規劃確定的建設用地範圍內，在農用地定級的基礎上，按照農用地質量狀況、土地區位、人均耕地水平、農村社會經濟發展水平等劃分徵地區片，並在標準耕作制度和一定農田基本設施狀況條件下，根據區片農用地條件和社會保障水平等評估確定的某一估價基準日的農用地平均徵收價格。
區片地價通常也是3年一調整，區片地價提高，集體土地的補償標準才會相應提高。
“區片地價”與“基準地價”不同。本次調整的是“基準地價”，基準地價是指城鎮國有土地的基本標準價格,是各城鎮按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地，某一時點上土地使用權的平均價格，因此對農村徵地的補償標準沒有直接影響。
但是，對城市國有土地的拆遷補償，通常需要參照基準地價進行評估，基準地價提高之後，對國有土地的拆遷補償價格會相應提高。
三、新一輪的基準地價對土地開發利用有哪些影響？
更加體現“約束性”。基準地價對房地產影響不大，因為房地產主要看成交價。但對於工業用地而言，工業用地的競爭不像房地產用地那樣激烈，很多時候都是國家規定的底價成交，因此提高工業用地的基準地價，提高其土地成本，能夠有力地約束企業節約集約用地，避免小散亂、低效益投資，讓同樣的土地，承載更多的投資，產生更大的社會效益。同時，對土地拆遷補償而言，拆遷補償的主體是政府，基準地價是具有約束力的，拆遷補償會相應提高。
更加體現“引導性”。基準地價的一個重要作用，就是體現對城市區域發展規劃的預見和引導。新的基準地價公佈後，企業和社會可以通過各個區域土地價值的調整情況，對城市區域發展有直觀的印象和判斷，進而做出相應的市場選擇，而政府也因此實現了對市場的引導。
更加體現“公平性”。隨著各區域的發展，有的區域原來的基準地價，明顯不適應當前的實際市場價值。比如，一路之隔的兩片地，現在發展都很好，市場價值差不多，但由於以前不是一個級別的基準地價，導致拆遷補償差不少，這明顯不夠公平。通過這次調整，能夠在土地出讓、拆遷補償等環節，更好與實際相吻合，體現政策的“公平性”。
（大眾日報客戶端記者 陶相銀 報道）
