中國奧園在2019年晉升千億房企之列！
2019年，中國奧園合同銷售1180.6億元，同比增長29%；營業收入505.3億，同比增長63%；歸母淨利潤42.01億元，同比增長74%。
值得注意的是，中國奧園的少數股東佔公司60%的權益，卻只獲得20%的淨利潤，或有“明股實債”嫌疑。
1、高速增長的千億奧園！
從營收增速上可以看出，近三年中國奧園高速增長，2017年到2019年，營收增速都超過60%。5年間，中國奧園的營收規模從95億發展到505億，增長5倍。
2015年到2019年，中國奧園的合約銷售額分別為151.71億元、256.02億元、455.9億元、912.8億元和1180億元，增速分別為24%、68%、78%、100%和29.3%。2019年的29.3%銷售增速，在行業裡也算比較優秀。
中國奧園2020年的銷售目標定為全年增長12%，合約銷售額達1320億元。2020年1—3月，中國奧園的合約銷售額為143億元，同比減少24%。
2、少數股東權益助力低淨負債率！
中國奧園除了銷售額增速亮眼，低淨負債率也讓其他房企羨慕。
2016年到2019年中國奧園的淨負債率分別為50.7%、51.0%、58.9%和74.9%，在中國奧園銷售額高增長的2016—2018年，淨負債率一直控制在60%以下，2019年淨負債率上升16個百分點，淨負債率仍然低於行業的平均水準。
根據淨負債率的公式，淨負債率=（有息負債-貨幣資金）/股東權益。
首先看有息負債，2016—2019年，奧園的有息負債分別為184億、404億、577億和958億，同期貨幣資金分別為110億、265億、396億和680億，兩者差值分別是74億、139億、181億和278億，同期股東權益分別為146億、271億、307億和370億。
2016和2017年，淨負債率變化不大，是因為有息負債與現金的差值與股東權益增幅相近，而2018年和2019年由於股東權益增速下降，導致淨負債率有所提高。
在中國奧園的股東權益構成中，少數股東權益的增長十分顯眼。2016—2019年，奧園的少數股東權益分別為57億、170億、189億和220億，四年時間增長了三倍，佔股東權益比重分別為39%、63%、62%和59%。2017年開始，少數股東權益就開始反超上市股東權益，在控制淨負債率上，奧園的少數股東功不可沒。
3、少數股東佔比60%權益，只有20%利潤！
少數股東佔比一半以上的權益，但是從淨利潤上看，少數股東獲得的利潤與其權益並不匹配。2016—2019年，奧園的淨利潤分別為10.07億、19.52億、29.39億和52.22億，其中少數股東損益為1.26億、3.12億、5.31億和10.21億，少數股東佔淨利潤比重由13%提高到20%。
這意味著，奧園少數股東以60%權益獲取20%淨利潤。少數股東的回報率低，讓人容易聯想到“明股實債”。
中國奧園對此解釋到，這是由於少數股東權益和少數股東損益不同期所致，隨著過去幾個財政年度的物業交付和項目利潤的結轉，中國奧園的非控股權益正逐漸體現，2019年及未來兩年隨著交付的高峰，非控股股東的收益體現將更明顯。
4、奧園或借少數股東進行融資！
近年來，房企通過和信託、基金等金融機構簽署協議，通過股權方式進行融資，成為業內流行手段。通常會在合同中籤訂回購及類似協議，約定一定期限後由融資方溢價回購股權或提供其他保障措施，由於是一種股權投資，所以在公司的財務報表中，計入的不是債務，而是淨資產，可以起到優化債務水平的作用。根據中金的研報，2017年我國房企市場的“明股實債”規模在4000億到5000億之間。
根據奧園集團的債券募集書，奧園集團是中國奧園最大的子公司，負責中國奧園內地房地產項目的運營。類似奧園集團這一級別的子公司，共有30餘家。在這些子公司的少數股東里，有不少信託、私募和投資公司的身影。
2016年6月8日，中國奧園全資子公司——廣州奧園以2億元收購成都齊達房地產開發有限公司全部股權，從而獲得了宜華置業70%的股權。隨後，廣州奧園和四川信託對宜華置業進行增資，增資後廣州奧園持股53.29%，四川信託持有45.73%，原持股30%的成都建蓉房地產持有0.98%。此外，四川信託還向宜華置業提供了8.85億元的貸款，年利率為10.09%。
2016年到2018年，宜華置業分別實現營收5.87億元、3億元和20.26億元，實現淨利潤2301萬元、1606萬元和1.58億元。但是2018年6月，廣州奧園以7.01億的價格收購了剩餘股份，宜化置業成為奧園100%控股的子公司。
四川信託以6.86億元入股，卻以7億元的價格，在宜化置業進入業績收穫期之際離場，這似乎並不合理。
