最新消息：武建龍樾上城營銷中心已開放，預計6月左右首次開盤，主推16、17號樓建面約113-134平毛坯高層，以及1、12號樓建面約115-155平毛坯疊拼。
項目基本情況
武建龍樾上城位於黃陂區盤龍城經濟開發區興龍路以北、宋家崗東路以東，淨用地面積53595.09平方米，規劃總建築面積143501.50平。其中計容建築面積96471平，地下不計容47030.5平。
住宅建面92214.02平，其中高層33328.39平，低層、多層43932.6平，公共租賃住房建面14953.03平，商業建面3274.29平，配套公建建面983.69平。
武建龍樾上城規劃容積率為1.8，建築密度29.8%，綠地率30%。住宅總戶數834戶，其中高層282戶，低層、多層300戶，公共租賃住房252戶，總計1029個機動車位，小區內人車分流設計。
該項目由12棟6層住宅（1-12號樓）、3棟4層住宅（13-15號樓）、3棟13層高層住宅（16-18號樓）、2棟14層公租房（19、20號樓）。
該項目地塊整體方正，呈南低北高分佈，整個地塊東南朝向。
關於土拍
2018年6月21日，經過47輪競價，位於黃陂區盤龍城經濟開發區興龍路以北，宋家崗東路以東的P（2018）040號住宅地塊，達熔斷價58140萬元。
6月22日，在競配建公共租賃住房環節，武漢建工富強置業有限公司取勝，競配建比例15.5%，需無償移交配建住宅房屋14953平。該地塊樓面價6026.28元/平，溢價率為20.5%。
該地塊成交樓面地價，十分接近2016年武漢中央商務區城建開發有限公司拿下的中城新時代地塊地價。
P(2018)040號地塊
地塊地址：位於黃陂區盤龍城經濟開發區興龍路以北，宋家崗東路以東。
地塊詳情：出讓面積53595.09平方米，住宅用地，容積率1.0-1.8，網上掛牌，起價48250萬元，起始樓面價5001.49元/平，保證金48250萬元，最高價58140萬元，最高樓面價6026.67元/平，建築密度30%。
地塊要求：須配建社區工作服務用房建築面積不得少於300平方米，其中首層建築面積不得少於100平方米。
公共空間、建築和景觀要求：
1、綠地率：依據《武漢市城市綠化條例》執行；
2、建築高度：按天河機場障礙物限高管理規定執行；
3、建（構）築物退線：
（1）建築物：後退東側（30米寬規劃道路）淨用地邊界線距離不少於10米，後退南側（興龍路）淨用地邊界線距離不少於15米，後退其他淨用地邊界線距離遵從相關規定。
（2）圍牆等構築物：後退東側、南側淨用地邊界線距離均不少於2.0米，後退其他淨用地邊界線遵從相關規定；小區大門後退淨用地邊界線距離在此基礎上應當適當加大，並不得影響城市交通；臨規劃路圍牆須為通透式。
2019年5月7日，武漢國土資源和規劃局公示了武建龍樾上城規劃方案。
項目區位情況
武建龍樾上城位於黃陂區天宇路與興龍路交匯處，就在臨空第一學校東邊。
從大區位上來看，項目位於臨空新城宋家崗片區，在三環與四環之間，距離四環線直線距離約1.4公里，距離機場高速不到600米，距離漢孝城際鐵路線直線距離約1.3公里。
從小區位上來看，項目北側為華髮越秀悅府；東側為天宇路、規劃住宅地塊；西側為在建的臨空第一學校、宋家崗東路、尚璟瑞府；南側為興龍路、五礦瀾悅雲璽、公交總站。
整體而言，武建龍樾上城所處的宋家崗片區是武漢城市副中心之一，依託於天河機場臨空經濟產業，區域具備有一定的發展潛力。不過，目前周邊還處於建設起步階段，區域面貌較差，工地、村落較多，但配套規劃齊全，學校、商業、圖書館、大劇院、體育中心、三甲醫院規劃全都有。不過，未來需要長時間來兌現。
區域交通配套
自駕方面，從項目前面的興龍路經巨龍大道、機場高速、豐荷山立交、機場二通道，到菱角湖萬達不到16公里，只需20分鐘；到國廣20公里，只需約30分鐘。
關於龍港大道跨府河大橋，市發改委基本同意將此項目列入今年市城建計劃。待建設完工後，可直通東西湖，到時候去漢口會方便不少。不過具體城建施工計劃暫時不知道何時確定。
地鐵方面，項目剛好在已通車的地鐵2號線北延長線（機場線）航空總部站、宋家崗站中間，與地鐵站的距離比較尷尬，步行走到兩個站都不近，距離1.1公里左右。
公交方面，1公里範圍內公交線公交站點比較多，途經的線路有291、298、p106、p123、p141、p145、p22、p33、yx298路，最近站點距離項目不到100米。
其中p106路公交從天河街開往新灣村，沿線大多經過村灣路段，但可以換乘地鐵2號線到漢口、武昌、光谷核心商圈。
總的來看，項目周邊的交通狀況還可以，公交線路線路多但是僅限於黃陂內部，到地鐵宋家崗站距離略遠，步行1公里以上。自駕相對會方便點，不過目前過收費站可能還要收費。
區域生活配套
商業配套上，小區自帶部分商業，只能滿足日常基礎需求，後期周邊不少商業用地，不過不知道什麼時候能兌現。
1公里範圍內有已建好的恆大龍城商業。
大型商業還得去盤龍城的武商量販、百聯奧特萊斯、奧萊匯中百倉儲、百尚購物中心、盤龍廣場麥德龍等，不過距離項目3-7公里，自駕過去相對方便點。
百聯奧特萊斯實景圖
麥德龍實景圖
項目附近還有規劃商業中心地塊。
教育資源上，項目內沒有任何學校規劃。目前，宋家崗片區現有學校不多，教育質量一般。
該區域範圍內還有臨空第一學校（在建）、華師附小恆大龍城學校、盤龍城開發區第二小學、黃陂一中盤龍校區、盤龍外國語學校（規劃）等學校。
其中，在建臨空新城第一學校緊鄰小區，規劃48班中小學一體的九年一貫制學校，預計2020年9月投入使用。
該學校規劃為省市級示範中小學，包含有小學、初中，初中規劃為華師一附中初中部，由華髮代建。該學校大概率輻射周邊幾個小區，但根據武漢市教育局規定，對口學校在交房後按片劃分，實際對口以教育局劃分為準。
臨空新城第一學校效果圖
醫療配套上，目前宋家崗片區短期內沒有規劃大型醫院，最近的醫院得去盤龍城盤龍大道上的黃陂區人民醫院盤龍城院區，距離約4.8公里，得自駕才行。
另外，盤龍城區域規劃兩所醫院，一所是位於騰龍大道的武漢市第一醫院（武漢市中西醫結合醫院）盤龍城醫院，目前已獲黃陂區發改委批覆，已取得選址意見書，預計2020年7月開工，建設工期36個月（不含竣工驗收），2023年9月完成竣工驗收並交付使用。
武漢一醫院盤龍城分院效果圖
另外規劃了一所二甲醫院為黃陂區盤龍城醫院（2018年前期計劃中該項目名為黃陂區人民醫院盤龍分院），距離項目大概3公里。目前還在辦前期手續。
休閒方面，周邊的香虹藝術公園已建成，距離項目約1.5公里。
香虹藝術公園實景圖
總的來說，武建龍樾上城周邊還處於發展起步階段，目前周邊配套較為欠缺，更多得依靠盤龍城的配套，板塊內的配套如能兌現的話，需要時間守。
房源分析
武建龍樾上城預計6月左右首次開盤，主推16、17號樓建面約113-134平毛坯高層，以及1、12號樓建面約115-155平毛坯疊拼。
1號樓南面臨近1層配電房、興龍路，西面臨近臨空第一學校；12號樓臨近小區出入口，東面臨近小區內部道路，南面臨近S1號樓商業網點（2層）、興龍路；16、17號樓東面臨近天宇路，兩棟樓樓間距31.8米。16號樓南面最高只有四層，與15號樓距離21.7米。16號樓的採光會更好，距離小區出入口也更近。
16、17號樓均為13層，兩個單元，中間戶型建面約113平，單元連接戶建面約122平，2個單元的東西端頭建面133平，全部為三房戶型。
1、12號樓均為6層疊墅，都是四房戶型，上疊建面約128平，中疊建面約140平，下疊建面約148平。
16、17號樓B戶型
建面113.66平
三房兩廳兩衛
兩個單元的中間戶
16、17號樓D戶型
建面121.99平
三房兩廳兩衛
兩個單元的連接戶
16、17號樓A戶型
建面133.32平
三房兩廳兩衛
兩個單元的東西端戶
1、12號樓下疊A1戶型
建面148.16平
四房兩廳兩衛
1、12號樓中疊B1戶型
建面139.81平
四房兩廳兩衛
1、12號樓上疊C1戶型
建面127.99平
四房兩廳兩衛
價格分析
對比新房來看，目前宋家崗片區新地塊的樓面地價大都是地王級的，尤其是2016年起，武漢國企中城豪擲近18億，樓面地價6027元/平，更是成為黃陂地價一道標杆。
2017-2019年，南山、五礦、華髮、建工富強等跟進高價拿地宋家崗，片區內出現了一票準地王盤，這些地塊成交樓面地價都極為接近中城新時代的樓面地價（目前黃陂單價地王）。所以，宋家崗片區新盤普遍是帶裝修，定價都非常高，基本上追平、甚至超越發展更為成熟的盤龍城。
已在售項目中，黃陂單價地王項目——中城新時代13100元/平，自帶學校的華髮越秀悅府13000元/平，尚璟瑞府漲價到12627元/平，臨空香廷11240元/平，其他項目基本上都是12500元/平。
具體來看：
2015年8月25日，央企漢江集團攜手宏信實業集團成功競得臨空經濟區P（2015）086地塊。成交價42300萬元，樓面價1400元/平。
已開發尚璟瑞府，2019年9月三期首開，比一年前的二期均價漲了2027元/平。目前在售三期建面101-163平帶裝修戶型，均價12627元/平。
2015年11月19日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區華雲路以南，宋家崗東路以西的P（2015）143號地塊，由武漢臨空經濟區建設投資開發有限公司以底價22525萬元拿下，樓面價1300元/平。
目前已開發臨空香廷，主推A14-16號樓建面約115-142平三四房，均價11240元/平，含2000元/平裝修；目前在售毛坯退臺花園洋房建面約122-168平，均價11500元/平，另在售少量114平-136平非毛坯小高層房源，均價約10800元/平，含2000元/平裝修。
2016年8月16日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區巨龍大道以西，景雲路以北的P(2016)080號地塊在競價149次之後，被武漢中央商務區城建開發有限公司以17.955億的價格拿下，溢價率328.01%，成交樓面地價6027.17元/㎡。這一樓面地價也刷新了2014年以來一直保持的黃陂單價地王記錄（樓面地價2138.2元/平），成為黃陂單價地王。
該地塊已開發中城新時代。該項目在拿地近三年才面世，首次拿預售的樓棟，毛坯備案價11500元/平，這一價格也突破區域最高價。目前在售建面約99-143平帶裝修高層（15層），帶裝修均價約13100元/平。該項目是區域內價格最貴的，首付21萬起。別墅待售中。
2017年5月23日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區華雲路以南、宋家崗東路以東的P(2017)041號地塊，由五礦地產關聯公司——湖南中潤城鎮置業有限公司以總價76954萬元競得，溢價率20.39%，樓面價6020元/平，比中城地塊便宜約7元/平。
目前已開發
五礦瀾悅雲璽，在售G1-G7號樓建面約106-142平高層，帶裝修均價12500元/平。另有少量建面約150-192平毛坯疊拼別墅在售，均價18000元/平。2018年8月25日-2019年9月27日陸續開了6次，一直賣的不怎麼樣。同樣是因為高層戶型面積大，偏改善，價格在區域內比較高。而且最後一棟高層其實漲了500元/平，均價也到了13000，最低首付門檻也較高。2017年5月23日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區華雲路以南、宋家崗東路以東的P(2017)042號住宅地塊，由上海南山房地產開發有限公司以總價32103萬元斬獲，溢價率20.28%，成交樓面價6016.79元/平，只比中城地塊便宜10元/平。
該地塊已開發南山十里星空，體量不大，就7棟高層，2018年7月18日一次性開盤，賣到現在，僅剩少量建面約110、129平戶型，帶裝修均價約12500元/平，快清盤了，可直接認購。起步戶型面積偏大，入手門檻比較高。
2017年12月，位於黃陂區盤龍城經濟開發區慶雲路以南，宋家崗東路以東的P（2017）179號地塊，由華髮置業 以69400萬元競得，摺合樓面單價4957元/㎡。該成交樓面地價看似便宜，考慮需配建24310㎡中小學（不含幼兒園），若將該部分成本折算到可售部分，實際樓面單價已接近區域最高樓板價，成本也不低。
目前已開發了華髮越秀悅府，在售90-130平戶型，帶裝修13000元/平，價格區域第二高。因為引進了中小學，有一定性價比，但是相對之前的新力帝泊灣、恆大龍城收官價格還是偏高。
2018年6月21日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區興龍路以北、宋家崗東路以東的P(2018)040號住宅地塊，該地塊達到了最高報價58140萬元。6月22日，在競配建公共租賃住房環節，武漢建工富強置業有限公司取勝，競配建比例15.5%，需無償移交配建住宅房屋14953平。該地塊溢價率為20.5%，成交樓面地價為6026.68元/平。
目前已開發武建龍樾上城，預計6月左右首次開盤，主推建面約113-134平米小高層，以及建面約114-154平米疊拼。因為地價直逼中城新時代地價，相信毛坯備案價不會比中城低，而且起步戶型面積也是區域內最大的，相信不會太好賣。
2018年11月30日，位於黃陂區楚天大道以南、宋家崗東路以西地塊的P(2018)130號，由武漢城投關聯公司——武漢立城建設發展有限公司底價75900萬元拿下，樓面價4464.71元/平。目前已開發城投豐山府。
2018年12月13日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區楚天大道（現命名為龍港大道）以北、宋家崗東路以東的P(2018)142號純住宅地塊被武漢城投全資子公司——武漢大橋實業集團有限公司以底價59500萬元摘得，成交樓面地價5001.5元/平。目前已開發城投大橋龍城，預計賣毛坯高層。
2018年12月13日，位於黃陂區盤龍城經濟開發區慶雲路以南、宋家崗西路以東的P（2018）143號商服、公園與綠地、街巷用地地塊，最終被武漢漢江宏遠投資有限公司以底價23450萬元摘得，樓面地價1365.4元/㎡。據小尼查詢獲悉，武漢漢江宏遠投資有限公司為漢江集團關聯公司。
目前該地塊已開發漢江宏遠悅薈天地，含商業樓28棟及酒店1棟，已於去年8月29日報建。
2019年6月27日，經過38輪競拍後，位於黃陂區盤龍城經濟開發區楚天大道以南、宋家崗東路以西的P（2019）072號宅地達到熔斷價108480萬元，樓面地價6026.67元/平，進入現場競配建環節。經過現場競配建後，武漢城投關聯公司——武漢立城建設以配建比例9.5%獲得該地塊，成交樓面地價6026.67元/平。目前該地塊還沒開發。
按照城投在武漢開發項目的尿性來看，待售的城投三個項目高層大概率毛坯，一宗的地價與武建龍樾上城差不多，另外兩宗地一個4465，一個5000。
小結：
宋家崗片區購房人群以漢口外溢的剛需為主，價格是最重要的關注點。如此多項目盤踞於此，地理位置差異不大，產品又同質化，尤其是準地王項目產品偏改善，以大面積為主，戶型越大越難賣，而且目前在售產品價格普遍高於購房者心理預期，同時還要受到區域內低價盤的擠兌，勢必要面臨較難的處境。
所以，主打低密度、大戶型的武建龍樾上城，要想突圍而出，必須以價格取勝，同時還需要在品質上多下功夫。不過，開發商以前一直開發的都是剛需盤，在市場上沒什麼知名度，此次開發以別墅為主的小區，最終品質無疑還是得打個問號。
小編個人預估均價在11000元/平米左右的可能性較高，具體價格以實際備案情況為準。
對比周邊二手房來看，宋家崗板塊的新房與二手房的價格差不多，並沒有形成倒掛。如果限價成常態，整個板塊增值能力也是有限的，更適合自住。
購買建議
單看項目本身，項目容積率僅1.8，舒適度在區域內可以排第二，隔壁就是在建的臨空第一學校，適合漢口外溢的，對面積、舒適度、學區有一定要求的改善性購房者。
項目賣毛坯，在宋家崗板塊內就有絕對的優勢，不過戶型起步面積在區域內差不多是最大的，即便是價格有優勢，首付門檻相對會比較高，不過比帶裝修項目首付還是會低幾萬，居住舒適度高很多。
項目優劣勢
優勢：
1、項目位於宋家崗片區，屬於臨空新城。這個區域最主要的亮點是依託臨空經濟的集產業和居住的新城，未來武漢的大航空公司都會搬過來（比如現在在常青一帶的南航），區域內還有各大航空公司獨立建設的廠區或辦公地，同時區域內還會聚集一些服務航空的下游產業（如金融等），未來有一定發展潛力。
2、隔壁就是臨空第一學校，未來孩子上學會比較方便。1公里內的恆大龍城商業、恆大影院已經成型，3.2公里左右處有百聯奧特萊斯、武商量販等。
3、距離空港立交、巨龍大道、盤龍大道非常近，未來自駕會比較方便。
4、因為限高限容積率的地塊兒屬性倒逼開發商在項目規劃上努力提高附加值從而達到高溢價的目的，該項目定位偏改善，它也是地王眾多的宋家崗片區的唯一一個以別墅為主的樓盤。而且容積率目前是區域內第二低，居住舒適度會比較高。
5、賣毛坯，單價上會有一定優勢。
劣勢：
1、片區發展剛起步階段，配套不足，無大型商圈，更多得依靠發展更為成熟的盤龍城。片區規劃的配套也還需要時間去落實。
2、位置有點夾生，剛好在機場線航空總部站、宋家崗站中間，步行距離都在1公里以上，而且與機場高速距離比較近，可能會有噪音影響。
3、產品面積普遍偏大，最小戶型110平，首付門檻高。
4、小區沒有規劃幼兒園，2棟高層為公租房。
end
