文/子木
昨天有一個老讀者找到我，提到一個非常深刻的問題：
“高房價會透支一個城市的未來嗎？”
沒來得及回答，他就緊接著陳述了他的想法：
“我覺得應該看因果，高房價是果而不是因。因為這個城市的法治好，環境好、醫療好、教育好、收入高，才會有人源源不斷的願意過來，水漲船高推高房價與土讓金。”
“而土讓金反過來回饋到整個城市，使得它的硬件設施進一步的提升。大邏輯應該是這樣的。所以從純粹市場的角度來講，價格多少都是合理的。”
“那麼在這裡面有個問題，「限量供地」，在這個因素影響之下，應該怎麼去分析。多少合理，多少不合理，到底有沒有透支城市的未來？”
這個話題是非常有代表性的，搞清真相還需要去深入到房價的本質去剖析，這對分析走勢至關重要。下面子木幫大家做邏輯推演。
1
城市門檻
首先這位讀者的邏輯有一定的道理。房地產業來錢快、覆蓋廣，是拉動城市經濟的代表型產業，可以有效促進城市發展“正循環”。
中國絕大多數城市都最很直接的例子，最典型是深圳，如果沒有早期房地產的資本積累，不會有現在的成績。
其次，高房價不是“因”，是資源稀缺造成的市場結果，這符合自然競爭法則。舉個例子：
現在北京房價是6萬/平米，有人說實在太高了。但換個思維假設，如果北京的房子1萬或者2萬每平米，會是什麼結果？
按照中國人口體量和北京的產業虹吸力，北京常住人口就不是2000多萬，而是4000萬甚至更多，要知道一個東京都市圈也就3700萬人口。
如果北京在早期流入4000萬人口，那麼即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力，北京城一定會因為擁擠變成一座很糟糕的城市。管理混亂、垃圾堆積、物價飛昇是常態，最典型的例子莫過於貧民窟隨處可見的印度首都新德里。
所以說，房價到底高不高要根據這個城市的自身定位去做對比。
下面敲黑板了，如果上面所述這一切成立，都要基於“純粹市場”。而我們自始至終都是“政策性市場”。
在政策性主導的市場中，純粹是需要條件的。所以你問我，如何供地是最合理的。理想情況下是滿足剛需購房需求，利用平衡槓桿，達到房價溫和上漲是最合理的。
但現實是，供地規律完全依靠於地方想法，不想讓房價漲的地方，會大規模供地，典型如重慶、長沙這樣的城市。想讓房價漲的則是主張壓縮供地量，抬升地價。
2
果變成因
我們會發現，這些年各個城市的房價走勢有一個規律。
那就是能級越高的城市，房價和資源的關聯性越高，房地產市場越純粹。
而能級較低的三四線城市，他們把房價變成了因，而非果。
例如我去年重點提到的一個被房價透支的山東三四線城市，日照。
這就是一個通過控地炒作房價的典型案例。人為拉昇地價以及縮減供應造成短期供需失衡，以至於300多萬人口、GDP不到2000億的三四線城市，熱點區域的房價飆到熱門二線的地位。
據最近的數據顯示，日照二手房均價在每平米一萬多元，最貴學區房已經漲到了23485元/平米。
當初我寫一篇《日照，一個房價神奇的城市》成為50萬+的爆款文章，文中通過數據監測和行情現象推理出2019年下半年日照樓市的頹勢，當時還引發當地媒體和有房一族的圍攻。
事實證明，2020年的日照終於“繃不住”了，二手房成交可憐，有價無市，部分炒房客已經開始出現拋盤現象。
新房市場，打折促銷成為常態，多個項目的二期價格低於一期，甚至有的降至4位數的。土拍市場也被殃及，據線報，日照9月零土拍，10月三塊地勉強底價成交。
接下來，這樣的趨勢會愈來愈重。
3
透支未來
我們在講高房價透支城市的未來，其實最主要的是對當地居民勞動力的透支。
經歷過上一輪房價大潮，不單是日照，大部分城市基本都把居民這麼多年積累的底子都交出去了，而且還背上了高槓杆。
居民因為房貸不再敢消費，變得畏首畏尾，擔驚受怕，從長遠發展來看，確實是有些傷及根本。
而接下來，各個城市將會面臨一個劇烈的分化：
不以房地產經濟為主的城市，也就是經濟較強的城市可以通過控地藝術，把房價維持在一個水平線上，直到提高居民收入消化槓桿。
但以房地產為主的弱能量的城市，就很艱難了。市場大行情不好，只能通過多賣地去彌補GDP，這麼下來，庫存增大就會加速房價下跌。
畢竟透支了的居民財富，不是一朝一夕可以補回來的。
所以大家要做到心中有數，站在第三方角度，評估你所在的城市“房價是因還是果”，如果是人為造成的因，千萬不要投資，否則必然會被套牢。
4
高房價與城市
看到這裡，大家應該明白了，中國大多數城市把高房價變成了“因”，透支了居民勞動力，也有少部分城市在通過自己的努力，讓高房價變成“果”，讓居民共享財富增值。
這樣的情況會持續普遍存在下去。
但我還要提一下第三種情況，“高房價既非因也非果”，最典型的例子就是長沙。
前幾天，就有幾個長沙的炒房客在群裡跟我抬槓，說長沙有人口，有產業，又是中原大省會城市，房價這麼低，標準的價值窪地。憑什麼說長沙房價未來開不出「高房價之果」？
我在上面講過，中國房地產市場並非純粹市場，在所有市場化因素之前，都有一個前提“政策”。
而政策就是當地“態度”。
可以說，長沙是中國繼重慶之後，對房價控制最好的一個城市。當地能抵得住土地誘惑，深諳調控玄學，借用四大限法以及超大規模住房供應，硬是把房價淹沒在塵土裡。
同樣它也是中國為數不多，不靠房地產發家的城市。打破人們認為“沒有房地產，就無法推動城市發展”的固有思維。
這幾年，長沙因房價調控成果，被推上神位。中央甚至拿它作為全國的標榜，楷模，請其他城市去學習，其中不乏有成都、杭州、甚至深圳這樣的重量級選手。
這就像在一個班級裡，長沙被班主任評為三好學生，房價調控課代表，甚至班長，要求所有學生都要學習他的優點。
那麼這個尖子生，就不可能去隨意放縱，因為所有學生、媒體都在盯著他，他可能這輩子都要朝著這條路繼續前進。所以長沙房價會始終被壓制在整體漲幅水平線之下。
總結一句話就是，長沙有房地產價值，但無法兌現。這樣的城市其實還有，例如未來的雄安和當下規劃的海南部分城市，接下來我會開篇細講。
總之，高房價透不透支未來，我們要分城市而言，也要站在上帝視角多去思考一層，去找到一個城市關於房價的根本。
