言序/撰文
飞鱼/编辑
竞争战略之父迈克尔·波特研究了100多年来的成功企业，在他的观察中，无论是微软、索尼、丰田，还是科技新贵苹果，都有两个共同特点，一是这些企业都是由文化和愿景驱动，二是这些企业都能够及时随着市场的变化进行业务结构的调整。综合起来，波特称之为“超越路径依赖”的能力。
在国内，同样拥有超越路径依赖的企业同样不少，比如地产恒大的龙头企业恒大。在恒大的发展史上，每一次的战略选择背后都有着重要的意义。3月31日，中国恒大发布2019年度业绩，除了仍然表现亮眼的财务数据，许家印再次为恒大制定新战略，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
自成立以来，恒大一直是中国房地产行业一个独特的存在，无论市场行情变幻，无论顺境逆境总能创造销售神话。这背后，靠的不仅仅是运气，更有像“节奏大师”一样对市场脉动精准的判断、内外兼修的气质，以及超越路径依赖的战略实施能力。
01
“加减法”：负债一定要降下来
2019年的中国房地产市场，算是最难的行业了，数据统计，2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史记录，2018年全年仅450次，同比上涨幅度高达38%。今年受疫情影响，不确定更是剧增。放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。在这种情况下，房企如果要继续保持高增长，就不得不对战略路径进行调整了。
恒大就是在这种背景下，实施“加减法”的。
许家印的加法是“高增长”。许家印表示，恒大今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
从中国城市化进程来看，2019年仍只有60.6%，中国房地产行业仍处于高速发展阶段，这种长期向好的趋势并未改变。这也是恒大敢于提出万亿销售的底气所在。
从恒大自身来看，恒大拥有充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。
更值得一提的是，
恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现恒大实施新战略的巨大成效。 另一方面，“减法”就是“控规模”。许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
年报显示，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。
恒大“一加一减”的各项举措，均只为求得“降负债”的结果，这才是许家印这道“算术题”要的结果。
许家印透露，未来三年， 2020到2022年期间，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。他还现场算起了账来：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
恒大的加减法，本质上来说，就是改变地产行业以往依靠高杠杆扩张的“路径依赖”，改变“游戏规则”，一方面是弱化房地产高风险高收益的运作模式，追求低负债稳定回报的价值投资规律；另一方面则是克服房企随宏观周期大起大落的业绩波动，追求跨周期的平稳增长惯性。这两个改变都需要对一些行业传统做出颠覆，需要反复权衡市场布局，以创新模式拉升业务效率和经营管理水平。
恒大的“加减法”，目的正是基于此。
02
控节奏：穿越行业波动周期
在恒大的发展史上，类似的战略调整并不少见。
相比于万科等成立近30年的老房企，恒大的扩张起步较晚，但在战略的转向上几乎每一步都踩准了节奏。
2006年，恒大宣布向全国扩张，当时许家印公开宣称用“三年时间再造20个恒大”，同时同时成功引进淡马锡、德意志银行与美银美林等国际战略投资者。
当时的恒大，一方面适应国人对居住环境的改善需求，将创业早期的“小面积、低价格与低成本”战略转向“高品质、高性价比”精品住宅战略，另一方面拥抱国际战略投资者，改善企业的治理结构。
得益于“高品质、高性价比”的战略，恒大的全国扩张战略极为顺利，在2008年底，也就是恒大集团推进全国布局后的第一个三年，其各项核心经济指标较2006年均实现了10-20倍的超常规增长，基本完成了“三年时间再造20个恒大”的战略目标，并在接下来的2009年11月5日，在香港主板成功上市。
上市之后的恒大，迎来了发展的高光时刻。2012年，也是全国布局后的第二个三年，恒大实现923亿元的销售额，无论进入城市、项目数量、土地储备、在建面积、销售面积、竣工面积与利润等重要经济指标均进入行业三甲。至此，恒大正式跨入国内房企龙头行列。
许家印看中的是中国城市化发展的大趋势、大机遇，2013年，恒大提出“到2020年实现销售额5500亿、土地储备超过3亿平方米、解决就业超过200万人”的宏大目标。在这个大目标之下，恒大选择了一条在外界看来极为惊险的扩张之路，其通过大规模举债获得资金，把举债获得的资金转化成土地储备，再把土地储备快速转化为物业，最后通过高周转将物业回笼为现金。这就是恒大著名的“高负债、高杠杆、高周转与低成本”的“三高一低”战略。
彼时，中国房地产市场正经历一场波澜壮阔的前进之路，虽然有2012-2014年的低谷，但真正敢于投资中国发展趋势的企业家都没有放弃。事实也证明，许家印的这一步并没有走错，虽然“三高一低”策略饱受质疑，但他仍坚持了下来，结果是，2016年，恒大集团实现年销售额3733亿元，第一次超越万科成为行业第一。2017年，恒大实现年销售额5010亿，土地储备达到3.12亿平方米，总资产17618亿，解决就业220多万人，基本提前3年实现2013年初制定的2020年奋斗目标。可以说，如果不是采取高负债策略，恒大集团就不可能快速完成全国性布局，也不可能获得日后大幅升值的丰富土地储备，也就无法取得今日的商业成就。
房地产行业发展到2016年，中国的城市化率也到了57.4%，再加上政策的转向。在外界都以为恒大将继续其高杠杆扩张之路时，恒大却在2017年敏锐地捕捉到了行业发展的脉动，从原来的“规模型”战略向“规模+效益型”战略转变，在经营模式上，从原来的“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”，转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式 。
今天我们再来看恒大2017年的决定，无不惊叹于许家印的先知先觉，从2018年初开始，随着国内融资的收紧，很多房企都面临着极大的流动性困难，而恒大由于早早开始去杠杆，降低土储，同时累计引入1300亿人民币战略投资，偿还永续债1129亿元，让恒大在2018年的地产寒冬中平稳度过，并且销售再上新台阶。
回顾恒大的战略转向，我们看到，许家印的几乎所有重大决策都具有反脆弱性和反路径依赖性，前者让恒大回归稳健，回归高质量发展，而后者让恒大有不断创新的能力和持续前进的生机。
所以当我们今天再来看恒大的“高增长、控规模、降负债”战略转向时，也就能够理解了。2020年，我们看到了外部环境的严峻，也看到了行业发展面临的调整周期，恒大此时的战略调整，对外扩大销售，对内降低土储，一加一减，让公司的负债降下来，以保证企业能轻装简行，这也就是我们所说的，
反路径依赖型企业具有的追求跨周期的平稳增长惯性。在经济下行、行业分化加剧的背景下，恒大表现出的强者恒强，战略判断和业务实干哪样都不可缺少。恒大“节奏大师”般的踩点运气或许只是表象。过去20多年，恒大的战略布局看起来时时在变，但恒大通过过硬的产品品质、强大的成本控制能力、准确的市场定位、大规模快速开发能力等内控管理措施，以及回归房地产民生属性的本质始终未变。此番通过“高增长、控规模、降负债”，相信恒大将继续穿越行业波动周期，引领行业发展。
