剛剛，繼調整“豪宅稅”標準、取消商務公寓“只租不售” 之後，深圳房地產市場又曝一個重磅消息：深圳住建局擬允許商業辦公用房改建成租賃住房。
據南方＋消息，1月9日，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）開始公開徵求社會意見。《通知》針對部分商業辦公用房出現閒置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現市民住有所居目標。
《通知》中還設計了項目激勵措施。將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建並使用，改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建後的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。
據戴德梁行數據，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，租金持續回落。
一邊是寫字樓商辦空置，一邊是無法通過新增建設用地解決租賃需求。此舉既可緩解深圳租賃住房供應的不足，又可以緩解深圳寫字樓的空置，只是徵求意見稿中的消防安全或是未來改建過程中需要面對的新門檻。
值得注意的是，2019年12月25日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，要求規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
以下內容來源：南方+（記者：李斌）
至少50套（間）房才能商改租
深圳市住建局介紹，在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閒置，原特區外商業辦公空置較明顯。
此外，近年來城市更新工改M0（即產業研發用房，類似於商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閒置。
對此，深圳市委市政府高度重視，要求根據國家試點工作要求，結合深圳實際，制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。
《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：
1.已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。
2. 不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。
3. 以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建後的租賃住房原則上不少於50套（間）。
改建後不提供學位
為規範該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求：
一是結構安全。改建項目實施前，實施主體應委託具有檢測資質的第三方專業鑑定機構對房屋進行結構安全性檢測鑑定，確定房屋結構安全現狀情況，作為房屋改建設計的依據。項目改建過程中，項目建設單位或者設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，必須確保房屋結構安全牢固。
二是消防安全。考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。為此，《通知》要求，改建項目應以不低於公寓建築設計規範和消防技術標準進行設計和施工，並按照公寓使用功能辦理消防審批手續。
三是環保衛生。為確保改建後的租賃住房居住功能的發揮，《通知》對改建後租賃住房出租的環保、水務、衛生條件提出要求，除了必須具備良好的衛生、通風、採光、給排水等居住條件外，還應符合國家和本市有關室內空氣質量等標準，以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求（如給排水管道設置、煙道設置等方面的專業要求）。改建後的租賃住房首次出租的，須經專業檢測符合室內空氣質量標準後，方可對外出租。
四是物業規範。改建的商業辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建後至少也有50套（間），未來入住人數較多，物業管理也許加以規範。鑑於原按商業辦公使用時已形成明確的物業管理區域，為保障物業管理區域內的物業辦公用房和設備用房等管理條件，《通知》要求改建後的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合我市物業管理規定。
五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建後只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鑑於原建築周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計，且改建項目只是對既有建築內部結構的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。
六是綠色改建。為落實節能環保、綠色發展的要求，改建項目應按照國家和本市綠色建築的相關技術標準和技術規範進行改建，改建後至少達到綠色建築評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。
七是技術標準。商業辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但並未超出現行規劃、設計、建設標準和規範的範疇，具體的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規範。
改建後要有安全鑑定報告
改建項目實施主體可以是房屋的所有權人，也可以是受房屋所有權人委託、已在市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構。
在項目申請方面，實施主體應按照《通知》規定，向區住建部門提交申請報告、房屋權屬證明文件、建築設計方案、申請人身份證明以及所有他項權益人同意改建的書面意見等材料進行申請。並由區住建部門進行項目審核。
項目審核通過，且通過消防設計審查、取得建設工程施工許可後，實施主體應按照經審定的建築設計方案進行改建。改建完成後，實施主體應根據改建項目的具體情況，組織區住建、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行聯合驗收、出具驗收意見並抄送市住建部門。在驗收時，實施主體應提交具有檢測資質的第三方專業鑑定機構出具的房屋安全鑑定報告。
