古代或農村地區，你看中了哪塊土地，就可以申請後自由地建造房屋，隨心所欲，不逾矩。但是在現代寸土寸金的城市中，土地都被分門別類劃分開來嚴格管理。有的地方規定了建築物的高度和種類，也就是說那片區域是不允許建造住宅的。在日本，這種根據不同用途規定劃分的地方叫做“用途地域”。
“用途地域”是根據行政城市規劃定義的，也可以說是城市建設的具體指標。
用途地域
當人們在尋找建造住宅的土地時，會盡可能地尋找環境和位置好的地方。例如“陽光充足的地方”、“距離學校、醫院和超市都很近的地方”等，都希望將來自己的房子周圍有一座諸如此類的大型建築物，而且環境也不會惡化。
“用途地域”是預測未來環境的線索，大多數可以建造住宅的區域都在“市街化區域”中。市街化區域是指要不斷增加建築物數量以創建城市的區域，那裡一定會規定用途地域。
“用途地域”可具體劃分為工業區域、商業區域和住宅區域等，規定了各自可以建造的建築物和無法建造的建築物。
用途地域可分為13類，分別為一級低層住宅專用區、二級低層住宅專用區、一級高層住宅專用區、二級高層住宅專用區、一級住宅區、二級住宅區、準住宅區、農村居住區、臨近商業區、商業區、準工業區、工業區、工業專用區。
建造住宅時選擇的用途地區以“居住區”為主，但也有可能在其他區域建造住房的情況。不同的區域有不同的規則和特點。
比如，第一種低層住宅專用地域，因為不能建造數百坪的大型工廠和高層公寓，所以將公寓等住宅建在大型建築物背陰面的可能性很小。但如果是在商業地域的公寓，即使目前旁邊什麼也沒有建，只要佔地有限，周圍高層公寓林立也是指日可待的。
【居住區】
【商業區】
【工業區】
“容積率”和“建築密度”
除了用途地域以外，建造住宅地時候「容積率」和「建築密度」這兩個指標也很重要。
“建築密度”是指建築物的覆蓋率，即建築面積相對於地基面積的比例。
建築密度=建築物的基底面積總和/規劃建設用地面積
比如一塊地為10000平方米，其中建築的底層面積3000平方米，這塊用地的建築密度就是3000/10000=30% 。
“容積率”是指住宅的地上總建築面積與用地面積的比率。
容積率=(建築面積x樓高)/土地面積
舉個例子，在面積為100平方米的土地上建房。每層建築面積100平方米，建2層，總建築面積200平方米，容積率就是2.0。
通過這兩個指標的規定限度，業主可以更具體地預測自己所有的住宅與旁邊的建築物的距離，以及該建築物可能建造的樓層數。
中國人講究“風水寶地”，雖然在現代文明城市沒有足夠的空間可供挑剔，但是買房子或者蓋房子，還是要精心挑選地址。
所以投資人在為住宅選址時，可以通過調查“用途地域”，預想到一定程度的環境變化帶來的機遇與風險。當選定的房屋所在地周圍比較空曠時，先查清“用途地域”，然後通過建築密度、容積率等指標，以及從附近居民那裡聽取意見，能更加具體地判斷房子的潛在價值和升值空間。
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