原創 顏宇丹|劉茹 丹柱律師
疫情期間，社會整體消費降低，實體經濟低迷。受疫情防控政策影響，不少外地租客年後無法按時返回，但租住的房屋仍需按時交租；大部分商鋪延緩開業，開業後卻門可羅雀、入不敷出，同樣面臨著不小的房租壓力。為應對這一困境，全國各地雖然針對性出臺了相關減免租政策，但適用範圍不具有普遍性，我們近期陸續接到的多起法律諮詢所涉及的租賃合同糾紛正是如此。我們認為，承租方希望出租方減免租金無可厚非，但能否減免租金、應減免租金多少以及對合同履行的影響等，還需結合承租房屋的用途、承租方生產經營是否受到實質影響、租賃合同的具體約定、出租方的性質等因素綜合考量。
文/顏宇丹律師
廣東丹柱律師事務所創始合夥人、主任
文/劉茹
廣東丹柱律師事務所律師助理
01
減免租金是情理還是義務？
1.1 國有資產類經營用房
2月8日，深圳市人民政府辦公廳印發《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》（深府規〔2020〕1號），明確在物業租金方面，對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，以及承租市、區兩級公租房、人才住房的非國有企業或家庭（個人），免除2個月租金。減免的範圍包括廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等。該政策是對當前疫情下租賃標的物的市場價值減損的科學評估，亦可將其視為政府調整租賃雙方風險負擔的合理標準，符合條件的承租方可以據此要求出租方對租金進行減免，此時減免租金是出租方的義務。
1.2 其他社會經營用房
上述政策中雖同時積極鼓勵倡導非國有企業、社區股份合作公司和個人業主參照國有企業做法適當減免房租，但這種倡導性規定並不具有法律強制性和普遍約束力。對於其他社會經營用房，出租方不必然具有減租、免租的法定義務。是否減免租金，首先需由合同雙方自願協商確定。如果房屋租賃合同中約定了“不可抗力”條款，則存在減免房屋租金的可能性；如果沒有約定，對於疫情期間承租方是否有權要求出租方減免房租，法學界存在較大爭議，主要存在三種不同觀點：觀點一認為出租方減免租金，是一種互幫互助的好意施惠，符合一般情理，但並非強制性要求，不是法定義務；觀點二認為，涉及疫情期間租賃合同糾紛的處理，應當適用公平原則，兼顧雙方利益，承租方請求出租方減免租金，合理分擔因疫情導致的不利後果，可以援引情勢變更的法律依據；觀點三則認為，涉及疫情期間租賃合同糾紛的處理，應具體個案具體分析，不宜籠統的適用公平原則。
承租方疫情期間收入降低或者沒有收入，導致履行租金支付義務確實存在重大困難的，由於承租方仍可佔有使用租賃房屋，不必然導致合同目的不能實現，故其以疫情繫不可抗力為由解除合同的主張很難得到法院支持。如果合同繼續履行，實際上不僅承租人可以避免單方解除合同需承擔違約責任的風險，也減輕了出租方的風險，因為合同如果解除，出租方可能需要支出部分沉沒成本，比如因房屋短期內空置不能收取租金或者因需求降低不得已調低租金價格所產生的損失。從這一層面來看，承租方向出租方主張減免租金，根本上是希望實現風險共擔。依據《廣東省高級人民法院關於審理新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》的規定，由於疫情或者防控措施，按原合同繼續履行對承租人明顯不公平或者不能實現合同目的，承租人請求變更租金金額和支付方式等合同內容的，應當根據公平原則，依照《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十六條關於情勢變更等規定處理。對於適用情勢變更原則處理的案件，根據《最高人民法院關於正確適用若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》第二條規定的要求，還應當報省法院審核。
02
什麼情況下可以要求減免房租？
租金減免的具體範圍及減免幅度大小，因情況不同而有所差異。按照公平原則，除出租方與承租方就租金減免事宜協商一致，能否減租應當結合承租房屋的用途、承租方無法正常營業或居住的具體原因、疫情對於房屋租賃合同履行的影響大小等方面來考慮。以下內容為針對非國有資產類的其他社會經營用房的租金減免情況的具體討論。
2.1 普通住宅/住宅公寓
由於疫情並不會影響居住房屋的居住功能，故一般不存在租金減免的問題。承租方唯一可能有權要求出租方減免租金的情形，就是承租方確因政府防控疫情的需要導致所租賃的房屋在疫情期間被封鎖，承租方不能進入所租賃房屋居住。 除此之外，出租方減免租金只可能是基於情份，因為在房屋租賃合同中，只要出租方交付的房屋保持在租賃期間符合約定的使用條件或狀態，承租方如何實際使用、能否實際使用房屋以及是否通過行使使用權取得其預期收益，均不影響承租方履行租金支付義務。
2.2 商業辦公樓/寫字樓
對於商業辦公樓租金減免問題，要分階段討論，因為不同的週期，所遭受的損失也不同。
- 1月27日，國務院發佈《延長2020年春節假期的通知》（國辦發明電〔2020〕1號），明確延長2020年春節假期至2月2日。
- 1月28日，廣東省人民政府下發《關於企業復工和學校開學時間的通知》，明確各類企業復工時間不早於2月9日24時，涉及保障城鄉運行必需、疫情防控必需、群眾生活必需和其他涉及重要國計民生、供港供澳及特殊情況急需復工的相關企業除外。
- 2月24日，廣東省新冠肺炎疫情防控應急響應級別由重大突發公共衛生事件一級響應調整為二級響應。
在2月3日後至位於廣東省的承租方可以申請復工的日期前，由於政府文件明確要求企業不能復工，系政府強制性要求，不屬於承租方責任。在此期間，對於承租方而言，商業辦公樓是完全無法使用的，承租方受到損害較大，出租方應當減免租金。
對於承租方可以申請復工後到一級狀態結束之前（2月24日），此期間能否減免租金主要看承租方復工後對商業辦公樓的使用是否受到影響。復工後，如果商業辦公樓可以不受影響的正常使用，在此種情況下，因承租方已實際佔有租賃商業房屋，辦公樓的使用功能已經恢復正常。只不過由於疫情未消，影響尚存，承租方可能仍會有一定的損失，但是該損失較之前情況而言相對較小，根據公平原則，此時就租金問題雙方應協商後解決，出租方可以酌情減免此期間的全部或者部分租金。
2.3 商鋪/門面房
對於商鋪租金減免問題，要分類型討論，因為不同類型的商鋪所遭受的損失也不同。
- 3月16日，《廣東省新冠肺炎病毒疫情等級區分分級名單》明確，深圳市福田區為中風險地區，深圳市其餘各區（含新區、深汕特別合作區）均為低風險地區。
- 3月21日，《深圳市疫情防控等級劃分及防控要求（2020年3月21日—3月28日》，明確深圳市各區（含新區、深汕特別合作區）均為低風險區。
- 《廣東省餐飲服務業新冠肺炎防控工作指引》規定，高風險區暫停群體性、聚集性活動，暫停開放各類室內娛樂文化休閒場所，各類餐飲單位暫停堂食服務。除生活必需的農貿市場、商超、便利店等外，視疫情情況關閉其他公共活動場所。中風險區限制室內群眾性活動，控制室內娛樂文化休閒活動，進行人員登記和體溫檢測。各類餐飲單位須嚴格按照開展堂食服務。低風險區開放各類公共場所，加強場所通風消毒，做好體溫檢測。
比如福田區的娛樂場所/瑜伽健身/美容美髮等機構的商鋪，因3月21日前政府限制開門營業，對於承租人而言，可能根本無法使用商鋪，房屋使用目的在此期間根本無法實現。這種情形下承租方受到損害較大，根據公平原則，出租方應當減免租金。對於教育培訓機構商鋪，由於疫期結束的具體時間不能確定，不宜開展線下培訓活動，減免租金情況更要具體情況具體分析。
對於餐飲行業，基於大家對於疫情的恐懼和擔憂，即使復工，線下消費人員、商鋪客流量等也會大量減少，這類商鋪的營業收入全靠線上，但是相對禁止營業而言至少商鋪的使用功能還是實現了。因疫情結束期限未能確定，承租方的營業收入降低不屬於出租方責任，任何生產、銷售等市場行為均具有一定的商業風險性，存在有生意興隆抑或慘淡的可能性，而出租方也不可能無期限地對承租方減免租金，因此對於場所全面開放後能否減免後續租金，沒有法定依據，以承租雙方協商為主。希望承租方和出租方妥善協商，相互扶持，共克時艱。
03
要求減免租金可以通過哪些途徑實現？
3.1 承租方與出租方簽訂的房屋租賃合同中明確約定或事後協商一致
新冠肺炎疫情期間，受疫情影響無法履行合同的，構成不可抗力。如果承租方與出租方在房屋租賃合同中對發生不可抗力情形下能否減免租金作了詳細約定，只要不違反法律行政法規強制性規定，約定即為有效，是否減免租金以及減免租金的數額也應按照合同約定處理。若合同對此未作明確約定，承租方可以就減免租金事宜與承租方協商一致，達成減免租金的書面協議，明確減免租金涉及的租賃期限、減免方式和金額等。
3.2 無法協商一致的，可以通過提起訴訟或申請仲裁的方式解決爭議
如果雙方無法協商一致，可以查閱租賃合同明確爭議解決方式。如果租賃合同明確約定通過仲裁方式解決爭議的，則應當向相應的仲裁機構申請仲裁。若約定了通過訴訟方式解決爭議，則可以通過向租賃房屋所在地人民法院起訴的方式請求法院解決爭議。當然，任何仲裁和訴訟都是有風險的，個案中當事人的情況、租賃房屋的位置、租賃房屋的用途、當地疫情管控的規定等，都會對案件產生影響。此外，無論是仲裁還是訴訟都有時效限制，疫情結束後，應當及時申請仲裁或者提起訴訟，避免超過時效。
3.3 拖欠租金、違規轉租分租、哄抬租金等情形能否阻卻租金減免
從有關國有資產類經營用房減免租金的惠企政策的實際落實情況來看，享受“減免2個月租金”優惠政策還需具備以下前提條件：承租方當前沒有拖欠租金、不存在違規轉租分租、沒有哄抬租金和提高水電、公攤行為和其他違反物業租賃合同約定的情形 。其他社會經營用房在實際減免租金過程中，也可參照上述政策落實的實際情況對承租方設置減免條件，要求承租方在獲取減免時應遵循沒有拖欠租金、不存在違規轉租分租、沒有哄抬租金和提高水電、公攤行為和其他違反合同約定情形等要求。其中，需要注意的是轉租分租的情形，如果租賃協議是實際承租人與中間轉租方（俗稱“二房東”）簽訂，根據合同相對性，最終承租人應向“二房東”提出減免租金的請求，則可能出現“二房東”獲得業主方的租金減免，但沒有給最終承租人進行減免的情形，此時實際承租人可以向出租方反映情況，讓出租方督促“二房東”同步減租。
04
拒絕減免或者拒付租金是否構成違約？
4.1 出租方拒絕減免是否構成違約？
《中華人民共和國合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”因此，租賃合同一旦簽訂即為有效，疫情期間租賃合同中租金條款是否予以變更由合同雙方自行商定。在無法達成一致進行變更的情況下，各方均應當按合同繼續履行。
如果合同中減免租金事宜未做約定或者事後未協商達成一致，減免租金不屬於出租方的合同義務，出租方拒絕對承租方減免租金的行為不構成違約。
4.2 承租方拒付租金是否構成違約？
減免租金並非承租方單方可以決定，過程和結果自然會影響出租方的權益，減免租金必須依法進行。如果沒有經過法定程序或協商一致變更合同，那麼原合同約定的租金金額和支付時間等條款對承租方都具有完全的約束力，即按照合同約定支付租金是承租方的合同義務。如果承租方單方擅自拒付租金，則構成違約，應承擔相應的違約責任。
05
合同是繼續履行還是解除？
新冠疫情對合同履行的影響，應結合具體案情區分情況予以認定。為維護房屋租賃市場穩定，租賃合同的解除應慎重適用，一般以繼續履行為原則，是否減免租金，也以出租方與承租方雙方協商為主。
確因疫情或者政府防控措施影響導致合同不能履行，當事人主張適用不可抗力並請求解除合同的，應結合疫情發生期間，當事人是否及時履行了通知義務等因素綜合判斷，並依照民法總則第一百八十條、合同法第一百一十七條、第一百一十八條規定處理。
如果承租方因疫情期間收入降低或者沒有收入導致履行租金義務確實存在重大困難，此時承租方可以援引《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十六條關於情勢變更的規定，和出租方積極協商變更合同內容，例如通過順延租賃期限、調整租金、分擔損失等方式，促進合同繼續履行。承租人積極與出租方協商減免房租是最好的解決方式，這種方式也有利於承租人與出租方的長期合作與發展。
如果在疫情發生之前就已具備合同解除條件的，則除承租方與出租方協商一致的情形，單方解約的，違約方應承擔違約責任。
06
減免租金有無相關扶持補貼政策？
各地政府陸續推出相關政策支持中小企業應對疫情的不利影響，減免租金是其中一項重要政策，在準備實施租金減免措施前或已經實施租金減免措施後，出租方應注意審查實施減免租金措施後是否符合申請租金扶持的條件，承租方應注意審查自己是否符合申請租金補貼的條件，若符合條件，應當及時向有關部門提出申請。政府出臺的相關政策，在一定程度上可幫助出租方和承租方降低自身利益損失。
關於出租方在實施減免租金措施後可否申請租金扶持，可以查詢相關政策。例如《深圳市大鵬新區管理委員會印發關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情支持中小企業共渡難關的應急扶持措施的通知》深鵬管規〔2020〕2號規定，對實際減免承租人租金的社會工業園區、文化創意產業園、體育產業園區及旅遊景區運營方，按照實際減免租金的50%給予最高不超過20萬的專項扶持。《南山區關於攜手企業勠力同心共渡難關堅決打贏疫情防控阻擊戰的專項支持措施》明確，對2020年2月至3月期間符合條件的園區運營機構，按照實際減免租金的50%予以專項扶持，單個園區最高不超過300萬元；對轄區符合條件的企業減免租金的股份合作公司，在2020年股份合作公司支持政策和其他支持政策中予以考慮。其餘各區均有關於對於主動免租減租、表現突出的各類主體，予以表彰獎勵，並在政府投資項目合作、配套政策等方面予以優先支持的類似政策規定。
關於承租方是否符合申請租金補貼的條件，可以查詢相關政策。例如《南山區關於攜手企業勠力同心共渡難關堅決打贏疫情防控阻擊戰的專項支持措施》明確，對轄區受疫情影響較為嚴重且在南山區承租社會經營用房的的住宿、餐飲、零售行業企業，按企業2020年2月至3月期間實際支付租金的30%給予商業企業租金補貼，單個企業最高不超過10萬元。
附相關法律依據：
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》 第二十六條 合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
《最高人民法院關於正確適用若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》 第二條 嚴格適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條為了因應經濟形勢的發展變化，使審判工作達到法律效果與社會效果的統一，根據民法通則、合同法規定的原則和精神，解釋第二十六條規定：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或解除。
《民法總則》第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
作者介紹
作者：顏宇丹律師
廣東丹柱律師事務所創始合夥人、主任
中國政法大學在職法學博士，深圳市律師協會宣傳委員會副主任、房地產法律專業委員會委員、實習律師面試考官、廣東省顏氏宗親會副會長、深圳市貴州甕安商會副會長、深圳市總工會專家講師團講師、深圳電視臺、深圳廣播電臺常駐嘉賓律師、中國法制出版社特約作者、《深圳律師》雜誌編輯兼特邀撰稿人、著《婚房保衛戰》等書。
作者：劉茹
廣東丹柱律師事務所主任助理
山東科技大學法學學士，在物業糾紛、婚姻家事、刑事辯護等領域有一定的工作經驗，擅長法律文書的撰寫和法律服務產品的研發製作，在內容策劃和宣傳營銷方面頗具專長，以“忠於客戶、追求極致”為宗旨。
