一、物業設備設施維保計劃的編制
在物業管理過程中，物業設備維保計劃的編制至關重要，關係到物業設備設施的完好管控；業主對物業管理優劣的評價；同時也是物業管理年度預算的一項重要參考指標。實際管理中，往往通過設備設施年度維保計劃分解成季度計劃、月度計劃、周計劃。工程部按照分解的具體計劃實施相關維保工作，維保計劃編制的正確與否，主要取決於採用的依據是否準確，是否科學地掌握了設備設施真實的技術狀態及變化狀態。
那麼作為一名物業工程主管或工程經理，如何科學編制一份物業設備設施維保計劃呢？這份計劃對整個物業管理的年度計劃又能起到一個什麼作用呢？下面就以下幾個方面，談談物業設備設施年度維保計劃的編制要求與方法：
1、編制依據：
物業工程部作為一個物業設備設施的管理與維護部門，首先應該分門別類，按照供配電系統、給排水系統、消防系統、門禁系統、道閘系統、監控系統建立一套系統完整的設備臺帳，這套設備臺帳即是設備設施年度維保計劃的重要依據，設備設施的技術參數、數量、地點、維修及更換狀況等等在設備臺帳中一一得到體現，工程部主管或經理，在每年的12月，應根據設備設施臺帳內容，科學分解維保項目到下年度12個自然月中。
2、費用預算
沒有費用預算的維保計劃，就不是一份完整的計劃，因為維保要涉及到費用問題。只有在設備設施維保計劃中，工程部年度預算的費用才可以得到最詳盡的預算體現。工程部可同時把工具申購的數目及價格納入年度維保計劃當中，從另一層面講，維保離不開工具。這樣一來，一年當中，哪個月份需要維保什麼設備設施，需要準備什麼材料，需要準備什麼工具，總預算是多少，這些數據在維保計劃中都得以體現。從一個項目的整體物業管理預算方面來講，工程部一年的預算費用就完全可以依照這份維保計劃來做預算了。
3、預算參考
有時候，我們在編制工程部年度維保計劃的時，需要依據項目的總費用預算、工程部最終能夠分解到的費用預算。維保計劃不是做得最好，而是做得剛剛好，這才是一份好的維保計劃。因為很多時候，我們在做維保計劃時要受到經濟方面的制約。打個比方來說：一個項目年度總費用預算為10萬，如果超出10萬，項目就會虧本。這個時候分解到工程部年度預算費用是3萬，那麼，工程部的年度維保計劃就要圍繞著這個3萬元的預算來開展一年的維保計劃（工具計劃，材料計劃，備品計劃，頻次計劃）。說得通俗一點：“巧婦難為無米之炊”，有多少錢，做多少事，儘量把事情做好，要讓物業設備設施在正常狀態下運作。這也是目前大多數物業面臨的境況。但無論如何，作為一名工程部的負責人，也要把一份維保計劃做好，把物業的設備設施維護好，這在職業生涯中是一個提升，也是一份責任。
4、設備狀態
“錢要用在點子上”，設備維修活動的經濟效益也是編制設備設施維保計劃的重要依據之一。作為一名物業工程部的負責人，在編制物業設備設施年度維保計劃前，要充分掌握物業設備設施的技術性能、負荷能力、傳動機構、運行安全、維修狀況、使用年限等方面的實際狀況。只有充分掌握了這些指標，才能在維保計劃中對症下藥，有重有輕，力求做到以最少的維修費用達到最高的設備可利用率，並通過對維修活動的經濟分析總結經驗，求出差距；從而找出不斷提高設備維修活動經濟效益的途徑。工程部要逐一摸清設備存在的問題，提出維保意見，填寫設備技術狀態表，以此作為編制計劃的基礎資料，而不是盲目的去完成任務。
二、物業設備維保計劃的實施
1、分解任務
設備設施的年度維保計劃是工程部年度工作大綱，工程部需要把這份工作大綱計劃具體分解到每個季度，每個月份，甚至每週保養計劃及保養項目，並上牆張貼。這樣一來，工程部相關工作人員就知道本月或本週需要完成哪些維保工作，把大目標化成小目標，一一攻破，化零為整。季度計劃必須落實維保時間、修理技術、準備工作及勞動組織。按設備的實際技術狀況和運作的變化情況，它可能使年度修理計劃有變動。季度維保計劃通常在上一季度最後一個月開始編制，並在上季度最後一個月20日前下達維保任務並上牆張貼。月度維保計劃是季度維保計劃的分解，是維保計劃的最終計劃（周計劃可作為每週工作記錄內容），月度維保計劃的執行情況是檢查和考核物業工程部工作是否達標的最基本依據。通常在每月10日前編制下個月份的維保計劃，並在上一個月20日前下達下個月維保任務並上牆張貼。在月度維保計劃中，應列出維保項目的具體設備設施名稱、維保類別、維保日期、所需經費、所需備品、所需備件、所需材料及所需人員。在分解維保計劃時，應注意避開節假日人員高峰時間，儘量減少停機造成對業主的影響。
2、人員調配
工程部往往被看著是一個“打雜”的部門，很多物業把工程部劃分為：運行組、維修組；或是高壓組、低壓組、弱電組、土建組、裝修組等等。其實，脫離科學合理的管理，再多的組都沒有用，只會加大物業的人工成本，只會讓更多的員工渾水摸魚。通常情況下，物業按每5萬平方米的建築面積配置一名工程維修人員，考慮到特殊行業持證上崗，物業一般招聘持證上崗的有經驗水電工，另外可考慮按每30萬平方米的建築面積配置一名土建維修工，至於分什麼運行組、維修組、高壓組、低壓組、強電組、弱電組、土建組、裝修組等等完全沒有必要，責權難分，人員難管，費用難支！
那麼，物業工程人員到底如何分配呢？又如何落實維保任務呢？
首先，工程人員應分區管理，集中維保。物業工程部應加強培訓，最少每月一次，使每個員工掌握供配電、給排水等設備設施的維護保養技能，同時根據園區的面積，合理安排每個員工的管理區域，每位工程人員負責各自區域的供配電系統、給排水系統、消防系統、道閘系統、監控系統、土木工程等的巡查，並做好記錄。同時負責區域內的業戶報修、業戶的裝修監管。由於物業設備設施的急修不是天天有，業戶報修也不是時時有，設備設施的巡查工作也可以適當減免（記錄一定要有），對於設備設施維保計劃的任務，工程部維修人員可以靈活安排好時間、器材、工具，負責各自的職責範圍，完成維保工作。工程主管有權根據工作情況，注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排，臨時調配人力、工具。工程維修人員根據主管的安排，服從管理。
其次，物業的弱電系統、電梯系統通常是外包管理，此時物業維修人員只需要做好監管、巡查、報修工作，工程主管做好統籌安排。對於土建方面的維修，因為此類工作量極少，物業沒有必要具備這樣的維修人員，完全可以臨時外請相關人員來維修，只需要按時按要求完成任務，然後按工作量計價即可。（設備的更新改造、大修項目，不妨交給外面的專業團隊，遠比物業自身人員做得好，遠比物業培養一群“預備人員”節省費用，這時，工程主管發揮的作用非常大。）
3、檢查考核
在維保計劃執行的過程中，物業工程主管或工程經理要做好檢查和考核工作。落實抓好設備設施維保質量的鑑定、驗收工作，對不合格的維保項，及時加以返工。
每月對設備設施維保計劃執行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核維保計劃的完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率等。
維修保養完成後須認真填寫維保記錄並上報存檔。
4、科學嚴謹
設備設施年度維保計劃的安排，必須科學嚴謹。它是物業公司管理工作的重要組成部分，具有嚴肅性，必須加強調度，認真執行，努力完成。當確因特殊情況需要對維保計劃進行變更時，可考慮以下幾種情況：
當設備技術狀態急劇下降、突發故障或出現設備事故時，可提前修理或增補項目；
當物業工程維修人員確實因工作繁忙，設備技術狀態良好，則可酌情推遲維保；
當待維保的設備，經解體後發現，實際需要修理的內容與計劃差別過大，則可酌情改變修理類別和停修時間；
當設備已達到計劃維保期，但因人員安排或準備不足，會導致維保不能按原計劃如期完成，此時可酌情推遲維保時間。
此文，僅供參考，獻給正在苦苦追求微薄利潤的企業，獻給正在物業管理行業默默付出，養家餬口的管理人員，獻給正在提升自我能力的物業工程管理人員，如需《設備設施年度維保計劃》的範本，請留言或自行在本人文庫中搜索，我個人認為：可行、科學、嚴謹、適用。
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