“ 民法源于生活，懂得生活便懂得民法。
”
法条：
中华人民共和国民法典(草案)
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期间;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
浅析：
居住权属于民法的新增内容，在此之前我国法律没有关于居住权的规范。居住权规定在《民法典》（草案）第三分编用益物权第十四章。为了直观明了、通俗易懂，说居住权之前，先举个简单的例子：
老教授甲因保姆乙乖巧听话，就和乙签订书面合同约定：乙对甲的某房屋享有为期20年的“居住权”，乙享有占有、使用、收益该房屋的物权。 后老教授甲将该房屋出卖给第三人丙，并办理了过户登记。乙、丙因此为该房屋的使用权发生争执。
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《民法典》实施前：
第一层次：甲、乙的约定违反物权种类法定（即物权的种类和内容，由法律规定，不能由当事人自行约定），乙对该房屋不享有作为用益物权的“居住权”；
第二层次：甲、乙的约定虽然不发生物权效力，即乙无法按照约定取得该房屋的居住权，但是该约定是一个有效的合同，乙可向甲主张违约责任。
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《民法典》实施后：
第一层次：教授甲、保姆乙采用书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记，则乙对该房屋的居住权自登记时设立。
第二层次：由于乙的居住权已登记，则该登记可以对抗过户登记。即甲、丙到房屋登记机构无法办理过户登记，丙无法取得房屋的所有权。
第三层次：即便因为登记错误或其他原因，甲、丙完成了过户登记，丙取得房屋的所有权，但由于乙的居住权为用益物权，属于他物权，优先于丙的所有权，保姆乙依然有权占有、使用该房屋，新的所有权人丙则无权要求乙搬离该房屋。至于丙可以对甲主张何种权利，则需分情况另外讨论，在此不赘述。
第四层次：居住权
无偿设立，但是当事人教授甲和保姆乙另有约定的除外（如果有偿设立，其实有点类似于房屋租赁了）。第五层次：居住权人保姆乙占有使用房屋期间，其居住权不得转让、继承。该房屋也不得出租，但是和教授甲可以另有约定，尊重意思自治。
第六层次：教授甲和保姆乙约定的居住权期间届满或者居住权人乙死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记，否则该房屋有权利瑕疵，不利于交易。
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问题拓展：
① 针对民法典实施后的第二层次，在保姆乙不知情的情况下，居住权设立登记可以对抗过户登记当无疑问。但是，若保姆乙知情且同意该房屋的交易，能否完成过户登记？如果可以，涉及居住权登记的手续又当如何办理？可以肯定一点，完成房屋所有权转移后，买受人丙应当无条件承受出卖人甲对于保姆丙的合同义务，即让保姆丙继续享有该房屋的居住权（参照买卖不破租赁、用益物权优先于所有权）。
② 在房屋所有权人甲出售房屋时，居住权人乙是否应当享有优先购买权（参照房屋租赁中承租人的优先购买权）？
针对上述问题，相信在后续的相关法律法规及司法解释应当会予以明确。毕竟，立法是一个系统工程，不是简单几个条文就能将一个新增的物权安排得明明白白。正如法谚所云：“有一百条法律，就有一百零一个问题。”
（完）
