你的購房疑問，很有可能就是他想問的。所以我努力挑選更有共性的提問，梳理更完整的信息，供大家參考。
把每個人物的基本特性和需求儘可能詳細描述，更全面瞭解需求，才能給出更切實的答案。
若能在你們買房賣房的道路上，提供一點點，即使是微不足道的指引，也是一件開心的事。
——邱波
01
Question 1：
天璞有一套138帶車位，但是樓層不好，一直沒有住。在考慮要不要置換，什麼時間置換，要等滿兩年麼？因為大學生沒有別的房票，又怕賣了之後搖不到別的了。置換的話，希望品質和地段都還過得去，不考慮城西，對學區也沒有很大的要求。
Answer ：
目前天璞的掛牌價普遍在6萬元以上，總價約850萬到1000萬。
帶上車位，如果保守一點以850萬總價置換，市中心的文暉、城東新城、艮北新城，還有大熱的濱江、奧體、亞運村 ，都夠得到。
樓盤可以隨便選，但確實如你所說：一旦賣掉，搖不搖得到就不好說了。畢竟搖號的市場，是“房子挑人”，特別是熱門地段性價比高的優質新房。
因此建議，如果未來需要自住的話，與其空著不住，不如先找中介把房源掛出去試試水，同步去看新房。如果真的找到了心儀的樓盤，再騰出房票去搖號也來得及。
儘管是“騎驢找馬”的心態，但起碼保證安全。
推薦可以重點關注“亞運村三兄弟”。它們極有可能在今年底或明年初時，一兩千套房源同時入市，搖中的可能性還是很高的，而且房源的選擇面也很大。
但如果天璞只是投資，不打算住的話，可以再持有一段時間，畢竟天璞在奧體核心的位置，已無法再複製了。
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02
Question 2：
想買主城區的學區新房，城東有什麼好推薦？另外，春來楓華和中冶錦繡華庭最近都要開盤了，劃入安吉路學校的可能性大不大？
Answer ：
首先，要確定一點：新房在交付前，不存在“學區”。
學區需樓盤交付後劃分才作數，並且每年各學校的學區範圍和招生政策，都有可能會調整。
從今年的學區劃分來看，安吉路新天地實驗學校的教育服務區劃分：萬家星城社區；沈家社區戶籍生；新顏苑社區戶籍生。這幾個社區都位於東新路以東，而錦繡華庭位於東新路以西。
此外，與錦繡華庭位置相鄰、同樣位於東新路以西的西文社區，在今年是被劃入了新建成的杭州市觀成武林小學。所以，錦繡華庭會被劃入觀成武林小學可能性或大於安吉路。
而春來楓華從位置看，歸屬東新社區和沈家社區都有可能。因此被劃入勝藍實驗小學和安吉路新天地實驗學校也都存在可能性。
當然，以上只是猜測，最終會是哪個學區，還要等交付後教育局的公示。
03
Question 3：
中海望廬項目銷售說她們學區是長壽橋分校，這說法靠得住嗎？
Answer ：
再次，強調一點：期房沒有學區。
因此，一般來說，銷售在接待時，會提周邊的學校，但不敢保證未來學區範圍。
如果中海望廬的銷售明確表示：未來是長壽橋嶽帥小學學區的話。口說無憑，建議讓開發商出示相關文件；或是在買房簽約時，要求開發商簽署保證學區的合同。
2020年長壽橋嶽帥小學的學區範圍為：東新路以東、德勝路以南、鐵路以西。
而中海望廬與長壽橋嶽帥小學一路之隔，但其位於東新路以西，並不在長壽橋嶽帥小學今年的學區範圍內。
但因為學區每年都會有變動，不排除未來交付後有被划進去的可能性。
目前，在長壽橋嶽帥小學學區範圍內的二手房包括：新德佳苑、萬科新都會1958、朗詩熙華府、浙報江南公寓。近期的成交均價約45000-65000元/平米。
04
Question 4：
有朋友說現在三江匯是發展方向，建議買東洲島的雲望璞園，價格便宜，這個樓盤可入手嗎？謝謝！
Answer ：
說到三江匯，確實是杭州“南啟”的重要佈局，也是擁江發展戰略中的杭州未來城市實踐區。關於三江匯，我們此前曾多次詳細分析過。
可點擊以下鏈接查看：
杭州版陸家嘴還是雄安？三江匯的未來城市“雄心”
全國第四座Costco選址金融小鎮，因為夠偏？還是三江匯？
至於
雲望璞園，精裝限價19500元，算是杭州比較少的“一字頭”，兩百萬以內就能買到。但此前幾次登記都流搖了，因此並不難買。而它所在的東洲，算杭州樓市中的冷門板塊。且周邊還有大量的工廠待搬遷，整體生活氛圍、板塊價值起來，估計還需要五年十年甚至更久的等待時間。
同樣是三江匯，更建議佈局浦沿、聞堰和湘湖一帶。
此外，如果要找“一字頭”的話，在杭州還是有選擇空間的。例如蕭山浦陽、戴村、臨安錦南錦北等。相比東洲，各方面配套完善的進度預計也會更快些。
例如浦陽的森與海、戴村的金地濱與城、城南銀泰城等，隨著時代大道的建設推進，未來與濱江的連通性會更好，現在的價格比東洲更低。因此，建議實地感受比較後，再做決定。
04
Question 5：
32歲未婚，杭州工作5年，戶口不在杭州，杭州能買房嗎？在外地買過房，已經賣掉了，但有貸款記錄，需要幾成首付？算不算無房家庭？
Answer ：
外地戶口在杭州限購範圍內（主城、餘杭、蕭山）需交滿2年杭州社保，可限購一套住宅。但你之前有貸款記錄，再買就算二套，首付6成。
“無房家庭”是指在我市限購範圍內無自有住房的家庭，杭州四區縣（臨安、建德、淳安、桐廬）戶籍的購房者，必須戶籍地無房，且自購房之日前一年起已在限購範圍內連續繳納社保或個稅滿12個月。
因此，如果你名下已無房，你在杭州算“無房家庭”，但首付需6成。
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