拿地不手軟頻造“地王”，總土儲三年翻兩倍；
衝刺千億因疫情被迫下調，全年目標完成74%；
中期毛利率同比下降，淨負債率升至68.3%。
10月21日，中駿集團控股有限公司（以下簡稱“中駿集團”）發佈公告，擬發行於2025年到期的5億美元（合計33.34億元人民幣）優先票據，年利率7%。五天前，中駿集團還曾發行20億元公司債券，票面利率5.50%。
中駿集團在相關公告中表示，債券募集資金扣除發行費用後將用於為其若干現有境外債務進行再融資。
中駿集團創辦於1987年，是一家專注於房地產開發及相關產業的綜合性城市運營服務商。從2015年起，中駿集團銷售額持續增長，並於2017年提出三年衝刺“千億”房企的目標。
拿地方面，中駿集團也不斷加碼。最為典型的是在廈門，最近三年中駿集團多次高價拿地，被稱為“地王收割機”。截止2019年末，中駿集團土地儲備已超過2016年的兩倍以上。
然而，銷售規模還未突破“千億”大關，中駿集團負債規模就已破千億。如今，僅一週之內便發債超50億元，中駿集團對資金的需求可見一斑。
拿地不手軟頻造“地王”
總土儲三年翻兩倍
9月29日，中駿集團以33億元總價溢價率24.29%，拿下福建廈門湖裡、海滄、集美3幅宅地，去配建樓面價58553元/平，隱形地價刷新廈門新紀錄。
此前，在今年4月中駿集團還曾以103.55億元競得廈門市的首個百億總價地塊，該地塊溢價率高達43.82%。
事實上，中駿集團在廈門高價拿地早已有之。2018年，中駿集團以38億元摘廈門湖里區商住地，樓面價39090元/平米刷新紀錄 。
2019年11月，中駿集團又以總價59.4億元，樓面價45103元/平方米拿下廈門枋湖2019P01地塊，再度刷新當時廈門土地市場總價和島外樓面單價紀錄。
（圖片來源：中駿集團2020年中期報告）
歷年財報數據顯示，2016-2019年新增地上建築面積168萬平方米、645萬平方米、900萬平方米和980萬平方米，土地成本分別為116億元、321.67億元、389.23億元和477.25億元，不斷增長。
在此背景下，中駿集團的土地儲備不斷擴充。2017年末，其土儲規模為1557萬平方米；至2019年末，這一指標升至3209萬平方米，三年時間增長了2.06倍。
截止今年上半年，中駿集團土地儲備合計3303萬平方米，土地成本為194.31億元。
其中，海峽西案經濟圈（包含廈門、福州兩個城市）土地儲備成本佔總土地儲備成本26.9%，僅次於長三角經濟圈。
拿地背後，與中駿集團給自己定下的“千億”銷售目標密不可分。
衝刺千億因疫情被迫下調
全年目標完成74%
中駿1987年成立於泉州，1990年集團總部從泉州搬到廈門，邁出全國化步伐。2017年，值集團成立30週年之際，其又將總部搬到上海，全面加速全國化發展腳步。
2017年全年，中駿集團實現合同銷售金額332.47億元，同比增長41%。彼時，中駿集團公佈3年千億規模目標，稱將在3年左右邁入千億級房企俱樂部。
此後的2018年和2019年，中駿集團分別實現合同銷售額513.6億元、805.01億元，均超額完成既定的全年銷售額目標。2019年，中駿集團合同銷售額同比增速達57%，創下近五年新高。
受新冠疫情疫情影響，中駿集團將2020年全年銷售目標，由1000億元調整為930億元。
為了完成這一目標，中駿集團加大了去化力度。
5月22日，京東房產與中駿集團在京簽署戰略協議，中駿集團成為首個在京東開設自營旗艦店的房產開發商。
與此同時，“中駿618購房狂歡節”正式開啟，全國 52城百盤聯動，FUN享10億購房津貼，6重購房大禮狂歡再加碼。
不過，上述動作似乎沒能體現在中駿集團上半年銷售業績上。
截止6月30日，中駿集團實現合同銷售金額400.76億元，完成年度目標的43.09%，不及去年同期完成度。
同期，中駿集團合同銷售額同比增長8.2%，為近5年來同期最低增長水平，較去年同期增速下降69.7個百分點。
最新數據顯示，2020年前9月，中駿集團實現合同銷售額690.3億元。照此計算，中駿集團完全全年930億元銷售目標的74.22%。
中期毛利率同比下降
淨負債率升至68.3%
中駿集團一心衝擊著千億目標，但近年來盈利能力有所下降，負債規模也有所上升。
2017年至2019年間，中駿集團營收復合年增長率9.89%。同期，歸母淨利潤同比增速為37.05%、19.20%、3.69%，呈下滑趨勢。
2020年上半年，中駿集團實現收入151.35億元，同比增長45.21%；歸母淨利潤21.14億元，同比增長10.31%。
不過，中駿集團的毛利率同比下降。2018年至2019年，這一指標由34.6%降至27.6%，下降了7個百分點。
2020年上半年，中駿集團毛利率為27.9%，去年同期為28.9%。中駿集團在中期報告中，將毛利率的下降歸咎於限價政策影響項目平均銷售單價。
但數據卻顯示，2020年上半年，中駿集團平均銷售價格為每平方米1.46萬元，為近五年來最高值。
而伴隨著規模擴張，中駿集團的負債水平一直在升。最典型的數據是，當前中駿集團的銷售規模未能邁上千億臺階，負債規模卻早已突破千億。
2015-2019年間，中駿集團總負債連續攀升。2019年末，中駿集團的總負債為1190.96億元突破“千億”大關，同比增長50.1%。
至2020年6月30日，其總負債進一步上升至1315.11億元，同比增長25.95%；剔除合同負債之後，負債規模也高達971.09億元。
在負債構成上，由銀行及其他貸款、優先票據及境內債券組成的貸款總額達到455.08億元，較2019年底新增34.31億。
在此背景下，中駿集團的利息總額較2019年同期增加了14.5%，達16.24億元。
中駿集團淨負債比率，亦隨之上升。截止2020年6月30日，這一指標為68.3%，較2019年末升8.3個百分點。
此外，截止今年上半年中駿集團的資產負債率為81.39%。而在剔除344.02億元合同負債及預收款後，其資產負債率為76.36%，仍處於較高水平。
短期償債方面，至今年6月末，中駿集團一年內到期的短期債務合計為207.2億元，較2019年末大增68.52%。
同期，中駿集團現金及銀行存款結餘為249.82億元，對短期債務的覆蓋率為1.2倍，而2019年末這一覆蓋率約為1.9倍。
近期，針對房企融資的“三道紅線”不斷明晰。參照相關指標，中駿集團剔除預收款後的資產負債率76.36%，已超70%的標準線。
