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問：老師您好，目前手裡有200萬，考慮總價600萬之內，前海老小區值得投資嗎？有其他推薦的嗎？
答：前海投資建議優先學位房： 諾德假日花園，鼎太風華，中海陽光玫瑰園，雷圳可以重點關注。 成交量排名靠前
問：老師你好！我的房子是百花園二期156平方的學位房，目前小孩己經上高中了，請問是賣房換後海還是繼續持有。
答：你好，百花園學位好，價格高，但是樓齡偏老，這個價格深圳有更好的自住產品，未來成長性也更好。 總價1000以上，生活半徑在福田，個人傾向在香蜜湖片區選擇，圈層更存粹。屬於福田人民的終極改善置業板塊。 其次是南山，深圳灣板塊。 如果房票充足，建議裂變1套自住盤，1-2套剛需投資盤。 利益最大化。
問：老師您好，請您指點迷津：我家一套龍崗悅瀾山花園89平和京基御景華城39平，預計全賣了資金大概500W。我和我老公30歲，總收入月均5萬+，小孩一歲，考慮房子綜合教育、投資潛力、二胎三房等。目前考慮如下 1碧海區域，800萬內有能力購置，考慮玉湖灣或者御龍灣，月供壓力相對不太大，其他資金可考慮其他投資，但教育資源一般，配套也還沒起來 2、寶中區域，最大可接受900+，月供壓力較大，資金也全投了，比較激進，也怕自己高位上盤。目前幸福海岸、麗景城、深業新岸線、凱旋城都900萬多。這些房源您推薦哪個？ 3、後海，城市印象、保利城、海印長城900+，跟寶中哪個更推薦。以上選擇請老師指點迷津，萬分感謝。
答：你好，感謝讚賞！ 1.碧海是非常推薦的投資板塊，入手碧海有個前提，未來5年內你們還需要再入手一套能掛學位的小戶型。 2.寶中教育是亮點，但是上一輪領漲中，這些盤溢價太多，你關注的這幾個盤 目前只認可8萬的單價，需要花精力淘筍。 3.後海板塊整體還行，略微跑贏大勢。可以重點關注。另外前海南帶學位兩房也可以關注。 傾向方案3
問：老師，可以幫忙點評一下碧海紅樹園麼。 剛需，不考慮孩子上學(目前25，孩子上小學估計13年後)，目前沒辦法實地考察。 主要幫忙參考下這塊位置和環境。
答：碧海紅樹園 共8棟樓，緊鄰車公廟，南向看海和紅樹林生態公園，03年建造，容積率高，以100-160平朝南看海大戶型為主，弧形大陽臺，人車分流，車位充足，靠近福榮路，實際噪音不大. 03年的房齡在福田已算次新，適合改善家庭，距離地鐵9號線下沙站400米，附近商業配套完善，下沙小學一牆之隔，距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，最靠近的京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。但小區周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。 缺點：學位一般 自住可入。
問：你好，當前的情況如下，夫妻工作地點在西麗，孩子今年要上小學，希望房子能有個還可以的學位，兼顧居住舒適性及學位，預算在1500左右。 1. 目前在看的有龍華聖莫麗斯（深外龍華分校），金眾麒麟公館（南二外平山小學在建），凱旋城，寶能城（南科二小）等，能否幫忙分析下優劣？ 2. 或者是否有更好選擇？ 3. 如果趕不上今年入學，我們先上私立，等確定房子後再插班入學，可行性如何？
答：你好，感謝讚賞！ 聖莫麗斯要出關交通很不方便，在南山未崛起之前，購買群體主要來自福田方向，現在福田的人往南山方向去了。曦城距離前海核心區9公里，半個小時路程，未來接盤曦城的人主要來自前海，整個深圳的趨勢是羅湖→福田→ 南山 →前海，自住感覺喜歡就好，投資不是很好的選擇。 西麗那個位置其實挺好，離福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房價也有上漲但是整體不如寶中，麒麟公館的戶型不錯，開發商大堂花園都做得很用心，但是覺得缺乏爆發力，後期增值會比較溫和。 凱旋城近有南山科技園兜底，遠有大前海護航，外加蒸蒸日上的寶安實驗學位，多重保險下的凱旋城不會有偏差的。但是上一波拉昇用力過猛，現在需要淘淘筍。 寶能城這個片區次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的，能不能投資？後市如何?我的看法相對消極： 1、起價已經過高，單價很難再大幅拉昇，已經不適合剛需； 2、再無新地供應，片區建設臨近尾聲，沒有發展空間； 3、學位一般，沒有優質教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統一的大片區， 5、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經常堵塞，地鐵去大部分區域都要經北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區短時間內已經不適合進場。 這幾個樓盤，優先凱旋城。
問：老師你好，最近看了你對深圳市場的分析，對我幫助很大，我自己的情況是：預算總價在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學區的因素，結合你給的思路，我現在定位了南山區西麗，大學城板塊，現在關注了西林築語等小區， 寶安這邊重點關注了碧海，西鄉的盤，看了玉湖灣、潤恆尚園幾個小區，但是考慮到飛機噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點看了上塘和紅山，關注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個小區，結合上述情況，想聽聽老師的建議，這幾個區域哪個更有潛力？還是在科技園附近買個小兩房？盼望老師的回覆。
答：你好，感謝大額付費！ 西麗和大學城板塊上一輪漲幅不錯，但現在的價格有點透支。 這個片區保值，沒有什麼值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準備。 前海寶中碧海都有飛機噪音，目前沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊 投資角度首選寶安，次選龍華。
問：老師您好！本人90後未婚，目前有套小2房在東莞，因深圳社保滿5年故想出手換至到深圳來，但深圳的的房價一眼望去實在有困難，若是賣的東莞的，除去貸款可到手110w，現在手上也沒有什麼資金，父母在農村提供不了幫助，想辦法的話最多湊到130。所以想問問老師我是繼續在東莞入套大一點的好，還是轉到深圳來，純投資。另中介說有貸款記錄再買的話需要付5層，壓力也很大，所以想問問老師的建議。盼回覆，感謝
答：你好，東莞核心板塊漲幅30%，目前屬於階段性高點，未來需要看東莞的產業轉型和人口導入。東莞樓市基本是跟著深圳喝湯。 深圳比東莞上限高很多，建議入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首選寶安 碧海 西鄉 沙井，次選福田新洲 保稅區 龍華上塘。
問：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，帶精裝修，9萬不到，當時買覺得性價比挺高的，帶深圳中學學位，旁邊二手房都高過這個價格。但是因為今年疫情影響現在買房擔心大跌,所以很糾結. 麻煩幫我分析一下，謝謝！
答：德弘天下有學區，長持問題不大。 如果是學位剛需人群，沒有什麼好糾結的，這個價格性價比還不錯。 羅湖雖然整體跑輸大勢，但是唯有深中學位價格依然堅挺，買定離手，別擔心了。
問：星主你好，我目前在花好園有套兩房在老婆名下，買的早貸款也沒多少了。我在武漢還有一套明年才能套現。想要星主給點建議我，是把花好園賣了去坂田、龍中、南山改善一下呢？還是繼續持有，等明年把老家的出了再來深圳買一套。因為我在外地還有一套在自住有貸款，我老婆深戶我是非深戶，滿五年社保，像我這種情況能做三成首付嗎？改善型房型預算總價在800-1000W這樣的。
答：你好，改善自住首選南山，但是適合總價1000萬以上的剛豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接觸的投資者多了，大家最終的置換目標都是南山。如果在能力範圍之內，更建議一步到位。深圳的豪宅和剛需盤是完全不同的2個市場。 剛豪產品需要拿放大鏡找，疫情期間有部分小老闆破產甩賣，可以淘淘降價筍盤。 首付300萬以上就可以拿下1000萬左右的產品，如果月供能力不錯，現在就可以開始關注了。
問：十三老師您好，計劃購買總價600萬的三房，首套自住兼顧增值考慮，小孩小學三年級，總價有限，學位不敢奢求，只求兼顧。 南山上班，看了寶安的富通v都會和中信領航，兩個樓盤如何選擇？潤恆尚園有些壓力，是否更值得推薦？另一種考慮福田皇御苑？多謝，或老師給個推薦，多謝
答：投資主要集中在萬象新天和富通v都會，因為我看中地鐵，但事實證明，潤恆尚園和招商果嶺也一直在跳漲。 寶安的富通v都會和中信領航對比中信流通性更好，富通性價比更高。 自住選中信，投資選富通。 騰訊大鏟灣地塊的塵埃落定，勢必會再火一把，潤恆尚園除了沒有地鐵，品質、戶型、樓齡都沒有問題，價格偏高，不太推薦。
問：請問福田保稅區有什麼推薦的樓盤？希望找一套四房、有社區，以後小孩上福外南校區方便些！謝謝！
答：紅樹綠洲不錯，但小學不帶福外學位，雙學位有朗庭豪園，麗港灣。
問：老師您好！福田工作，準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下，謝謝。
答：世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，均價5，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。均價4.5, 9樓的帶電梯，一梯兩戶，離地鐵也太遠 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯，潛力很好。 這2個樓盤對比，優先碧水龍庭
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一指導。
