是什麼決定房價？
在預測“房價還會漲嗎”之前，我們首先要弄明白“什麼決定房價”。
1.商品房供求：居住需求和投機需求，商品屬性和金融屬性
商品房和所有商品一樣，價格由供求決定。供給過程也就是商品房的生產過程，包括土地購置、新開工、竣工、庫存等。供給受需求引導，因此我們重點分析需求。
商品房需求包括居住需求和投機需求，分別對應商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮化、居民收入、人口結構等有關，它反應了商品房的商品屬性。投機需求主要跟貨幣投放和低利率有關，它反應了商品房的金融屬性。
2.商品屬性的基本面：城鎮化、居民收入和人口年齡結構
過去幾十年中國房價持續上漲存在一定基本面支撐：經濟高速增長、快速城鎮化、居民收入持續增長、20-50歲購房人群不斷增加和家庭小型化為。1978-2015年間，中國GDP年均名義增長15.3%，城鎮居民可支配收入年均名義增長13.2%。1978-2015年間，中國城鎮化率從17.92%上升到56.1%，城鎮人口從1.7億增加到7.7億，淨增6億人，其中20-50歲購房人群不斷增加。家庭小型化，根據五次普查數據顯示，1982年平均每戶家庭人數4.41人，2000年為3.44人，2010年為3.1人。
但是，2000-2016年間尤其2014-2016年房價漲幅遠遠超過了城鎮化和居民收入增長等基本面數據所能夠解釋的範疇。城鎮化和居民收入只能解釋房價上漲的一部分，另一部分要靠貨幣超發來解釋。
3.金融屬性的驅動力：貨幣超發和低利率
美國、日本、中國等經驗表明，貨幣金融政策經常導致住房市場大幅波動，低利率和貨幣超發推動房價上漲，所有房價大週期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關，比如2007年的美國、1991年的日本。
利率政策調整導致住房市場大幅波動：美國。上一輪美國房地產泡沫，開始於2001年美聯儲的低息政策刺激：2001至2002年度，美聯儲連續11次降息，累計降息4.75個百分點。直至2002年11月，基準利率降至1.25%，美聯儲的低息政策一直延續到2004年。在此期間過低利率刺激抵押貸款大幅增加，從而造成了房地產泡沫。隨後美聯儲的連續加息則刺破了美國房地產泡沫。2004至2006年度，美聯儲連續加息17次，累計加息4.25個百分點，直至2006年6月基準利率升至5.25%，而美國標準普爾/CS10個大中城市房價在2006年6月到達歷史高點之後就開始了連續下跌，說明聯儲加息政策是刺破美國房產泡沫的主要原因。
是什麼造就了過去幾十年房價只漲不跌的不敗神話？
什麼造就了過去幾十年房價只漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發
根據貨幣數量方程MV=PQ，貨幣供應增速持續超過名義GDP增速（生產活動所需要的資金融通），將推升資產價格。商品房具有很強的保值增值金融屬性，是吸納超發貨幣最重要的資產池。
因此，過去幾十年房價持續上漲，一部分可以用城鎮化、居民收入等基本面數據解釋（居住需求，商品屬性），另一部分可以用貨幣超發解釋（投機需求，金融屬性），這兩大因素共同造就了中國房價只漲不跌的不敗神話。由於中國城鎮化速度、居民收入增速和貨幣超發程度（M2-GDP）超過美國、日本等主要經濟體，造就了中國房價漲幅冠全球。
事實上，近年中國房價大漲只是全球的一個縮影，美歐日等資產價格也迭創新高。自2008年國際金融危機以後，全球央行貨幣寬鬆政策層層加碼，從降息、資產購買計劃到貨幣貶值、負利率等。貨幣政策發揮到了極致，但經濟和通脹仍然低迷，資產價格卻迭創新高。2008年伯南克提出，我們找到了避免大蕭條的辦法。2014年斯蒂格利茨提出，我們避免了大蕭條，卻陷入了大萎靡。
房價還會漲嗎？房子還能買嗎？
根據前面的分析，對未來房價走勢判斷可以轉化為對未來城鎮化、居民收入和貨幣政策的判斷。
基本面仍有空間
如果中國能夠進一步推動改革開放轉型成功，當前城鎮化率56.1%，未來還有十多個百分點的空間，將新增城鎮人口2億人左右。如果中國能夠實現增速換擋，居民收入也有望增速換擋。
值得注意的是，根據國務院發展研究中心的測算，當前城鎮戶均1套住房，趨於飽和。但區域分化明顯，三四線高庫存，一二線城市由於人口流入、產業高端、公共資源富集等還存在供求缺口。
關鍵在貨幣鬆緊
如果未來繼續通過放貨幣託底經濟，利率不斷創新低，貨幣繼續超發，那麼房價還會不斷創出新高。反之，則房價可能見頂調整。
考慮以上因素，在短期，預計未來房價從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區域將明顯分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區和未來受益於產業人口轉移的環郊區最有吸引力。
