中信證券研究指出，人行調查顯示我國住房存量規模大，自有率高，保值需求大，投機投資人群佔比極低；預計未來政策空間收窄，存量房運營維護和社區服務的成長空間十分廣闊。
從人民銀行對城鎮居民家庭資產負債情況的調查看，我國住房存量規模大，自有率高，保值需求大，投機投資人群佔比極低。居民槓桿率整體健康，但剛需購房者缺乏繼續加槓桿能力。我們預計未來政策空間收窄，市場穩定程度提高，存量房運營維護和社區服務的成長空間十分廣闊。
中國人民銀行課題組對3萬餘戶城鎮居民家庭開展資產負債情況調查。居民的資產和負債情況，和房地產市場和政策研判密切相關。
▍我國住房存量規模大，自有率高，保值配置需求範圍廣，投資投機佔比較低
根據調查數據推算，我國城鎮存量住宅總計約4億套——這和我們此前測算我國城鎮存量住宅規模373億平米一致。同時，報告顯示我國住房自有率96%，有三套或更多的居民佔有房家庭比例10.5%，我們根據報告推算三套以上住房擁有者平均擁有住房套數為3.4套。這說明儘管處於資產保值考慮的二套房購置比較常見，但持有4套以上住房（投資屬性強烈）的居民家庭佔比很低。我們相信，房地產市場的持有格局和長期以來房住不炒，限制投資投機購房密切相關。
▍居民槓桿率整體健康，但結構性問題存在，剛需購房者缺乏繼續加槓桿的能力。
我國城鎮居民家庭資產負債率低於美國，當前有住房貸款負擔的家庭尚不足所有城鎮家庭數量的一半，總體來看居民槓桿率不高。但調查顯示低資產規模家庭負債參與率低，資產負債率卻高，資產規模在10萬以下的有負債家庭，平均資產負債率高達111%。剛需房貸家庭資產負債率達到24%，月償債收入比達到33%，在所有人群中處於明顯偏高的位置。
▍預計房地產行業調控手段豐富，但政策空間趨窄，求穩態度日益明確。
住房存量龐大，剛需置業者幾乎沒有加槓桿的空間，配置和投資置業者雖有加槓桿空間，卻又不符合差別化住房信貸政策方向。我們認為，房地產行業不會再次成為刺激經濟的工具，未來繼續大力刺激開發規模增長不切實際。但住房佔居民資產比例極大，剛需購房者收入償債比例很高，這都意味著保持房價穩定對避免金融風險至關重要。因此，我們認為政策求穩的態度非常明確。
▍核心都市圈的改善需求結構性支持開發行業，存量房運維和社區服務空間極為廣闊。
整體而言，我們相信住房市場的供不應求已經結束，但人口向核心都市圈，經濟活動向核心區域集聚並未結束，居民謀求居住條件改善並未結束，開發龍頭有長期穩定的需求根基。存量房市場正催生房屋運維和社區服務的巨大需求，政策積極鼓勵市場化力量助力社區可持續發展。
▍看好開發業務基本面反彈，看好物管龍頭的持續成長。
我們認為，疫情對房地產開發行業的直接衝擊已經結束，市場結構性需求仍待滿足，板塊估值較低。我們推薦房地產開發藍籌，看好保利地產，龍湖集團，招商蛇口，世茂房地產，萬科A等。物業管理行業品質公司不斷強化服務和運維能力，收入快速增長，品牌影響力不斷提升。我們看好品質物業管理公司的成長，重點推薦招商積餘，保利物業，新大正，綠城服務和中海物業。
本文作者：中信證券陳聰 張全國，文章來源：中信證券研究，原文標題：《地產｜居民負債的結構性問題，存量時代的結構性機遇》
