自2013年出讓首宗地塊以來，前海核心區（桂灣、前灣、媽灣片區）便掀起了建設熱潮，按規劃地向深圳城市新中心邁去。
重金投入的前海，自然是投資置業的焦點。規劃初期，前海便對外傳遞出以商務辦公、產業大廈規劃為主定位，居住物業相對稀缺。
前海在粵港澳大灣區的位置示意圖
2014年11月，前海首個商品住宅前海時代一期於開盤入市，吸引了眾多關注，引起了場內場外各種爭議，火爆至極。
2015-2016年，前海時代二期入市，半天封籌、神秘看樣、低調開盤，其爭議性與一期相比有過之而無不及。
但不管如何，當年嚐到前海住宅“頭啖湯”的置業者，是前海建設發展紅利中的首批利益者，也為等待下一次入市機會的追隨者給予了強心劑。
前海時代整體效果圖
這一等，就差不多三年時間。
2019年11月，前海才再次迎來住宅新盤，一來便來兩，分別是招商領璽和頤灣府，均位於前海媽灣十九單元。
相比桂灣，雖說媽灣沒那麼靠近中心地帶，但規劃前景可期，市場為止振奮，兩者入市單價雙雙破十。
十九單元組團實景圖
除此之外，前海新盤又告一段落，應證了初期規劃定位，前海核心區內的住宅異常稀缺，每一個入市的都可能是最後的珍品。
然而，最近出了幾則關於前海土地性質變更、地塊建設規劃等公示信息看，前海住宅用地，似乎比預期的要舒緩一丟丟，已知或新增超50萬㎡住宅物業。
1
十開發單元“商改住”
地鐵口／學校／醫院環繞
上週，市前海管理局公示了關於前海十開發單元規劃個案調整方案，涉及比較常規的地塊編號合併，以及不算常見的商業用地改居住用地等內容。
目前仍在公示階段。
十開發單元位於前灣片區，具體調整範圍由科創六街（暫定名）、誠信三街（暫定名）、科創三街（暫定名）以及前灣四路圍合用地。
涉及原10-02-03、10-02-04、10-02-05、10-03-01、10-03-02、10-03-03、10-03-04地塊和部分規劃支路用地。
調整前，涉及的地塊用地功能以商業性辦公、商業等為主要用途；調整後，涉及的地塊合併為新的10-02-04和10-03-01兩大主力地塊。
其中：
10-02-04地塊規劃用地功能為二類居住用地（R2），用地面積26851.97㎡，容積率4.85，規定建築面積13萬㎡。包括住宅（含物業服務用房）117050㎡，商業7000㎡，公共配套設施5950㎡；建築限高≤150米。
10-03-01地塊規劃用地功能為二類居住用地（R2），用地面積31745.07㎡，容積率5.79，規定建築面積18.36萬㎡。包含住宅（含物業服務用房）16.46萬㎡，商業1萬㎡，公共配套設施9000㎡（包括18班幼兒園、社區體育活動場地）；建築限高≤180米。
假若調整成功並開發建設，前海前灣片區將誕生首個住宅項目，總共新增供應超過28萬㎡住宅。
且項目位置較為優越，為地鐵5號線前灣公園地鐵口附近，臨近規劃中的前灣公園及河岸，周邊規劃有九年制學校、哈羅公學國際學校、前海國際醫院等配套。
2
深國際土地整備置換用地獲批，
建頤灣府新品？
去年底，前海合作區中集土地整備置換用地等15項建設項目用地獲批覆，其中有4個項目的土地用途為居住用地。
實際新增居住用地為3項，19-06-06其實是已經入市的頤灣府。
新增的3個項目涉及19-07-02、19-07-03、19-07-05和19-08-03四宗地塊，用地面積合計約6.1萬㎡。
倘若真有頤灣府後續新品，別說二期，三、四期都能建成。
它們主要分佈於頤灣府的東、南兩面。
其中：
19-08-03地塊項目總建築面積80000㎡，其中居住50000㎡，公寓25000㎡，商業5000㎡；
19-07-02、19-07-03地塊項目總建築面積64850㎡，其中，居住51000㎡，商業6000㎡，配套服務設施及市政設施7850㎡；
19-07-05地塊項目總建築面積45200㎡，其中，居住40000㎡，商業3400㎡，公交首末站1800㎡，容積率3.4。
總共新增住宅供應14.1萬㎡，建成後，將與周邊的頤灣府、招商領璽等項目組成片區內較大型的社區組團，為前海注入人氣，也將帶來更多元的配套。
頤灣府一期效果圖
3
十九單元高歌猛進，
招商領璽二期也將上馬
除疑似頤灣府新品項目外，十九單元還有另一住宅新盤準備上馬，即招商領璽二期。項目很明確了，目前正在有序推進工程前期工作。
領璽二期位於前海媽灣片區19開發單元02-09地塊，即領璽一期的北面。
用地面積9311㎡，地上計容建築面積36250㎡，其中住宅33000㎡、地上商業2500㎡，公共配套750㎡。主要功能為住宅、商業、公共配套、地下停車場等。
招商領璽一期效果圖
4
天健38.9億競得前海首宗限價宅地，
最高限價9.9萬/㎡
去年底前，深圳一次性推出了六宗土地，其中有四宗位於前海，還有一宗為居住用地。
作為前海首拍的純居住用地，吸引了越秀、中海、平安、招商、華髮、龍光、建發、萬科、金茂、天健等一眾房企到場競拍。
最終，由天健集團以38.9億競得，未觸及最高限制地價，可售樓面價約7.2萬/㎡，與最高限價非常接近。
地塊佔地面積9412.25㎡，總建築面積6.72萬㎡。其中居住面積為6萬㎡（含移交人才住房6000㎡及配套用房），商業4000㎡，幼兒園3200㎡（佔地面積為2700㎡、9班幼兒園）。
目前正在做項目工程前期工作。
5
終止出讓的T201-0125，
含8萬㎡住宅“金屋”
原定於去年10月出讓的前海核心地塊的T201-0125，該地塊規劃有8萬㎡可售住宅，未列出限價及戶型限制條款，給了市場很大的想象空間。
然而卻在拍賣前幾日突然被終止出讓。
該宗地塊位於前海核心中的核心桂灣片區，是目前三條地鐵線交匯換乘的前海灣站上蓋地塊 ，也是將來前海灣城際樞紐的上蓋地塊之一。
北面一河之隔為寶安中心區，因此，無論是產業規劃，還是基礎配套，都十分優越。
當然，地塊始終都要掛牌出讓的，一些未能談攏的細節也可以談到攏。
這宗地的住宅，市場理應會繼續保持較高的關注，畢竟可能是桂灣片區內最後一宗含商品住宅用地。
其實前海的發展不如預期，近幾年在不斷地適應調整，增加住宅指標是其中一環。加之前海臨近片區還有持續不斷的住宅供應，配套，社區氛圍都要成熟得多，為前海的投資置業帶來更多選擇之餘，也多了更多的不確定。
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