1、 新政背景
2、 2020年西城入学政策（划重点）
3、 房价是涨？是跌？
4、 给购房人的建议。
就在昨天西城区教委发布了关于西城区2020年义务教育阶段入学工作实施意见及多项政策，其中明确了多校划片和六年一学位的时间节点及政策解读。
一．政策初衷是为了给楼市降温吗？
文件开篇就提到了就近原则和引导预期，我想这也是出台学区政策的缘由和初衷，部分朋友认为西城新政是因为317后一些热门区域量价不降反升，走出了违背大势行情的限制措施，我认为兴许有这方面的考虑，但不是主因，更多还是为了生源均衡，教育均衡，势在必行的政策引导，先不说教育均衡不均衡，至少在生源上可以更多的西城学校的均衡接收生源，也让更多外区居住的人留在所在片区上学，缓解学区压力。
举例这几年我一直关注德胜和金融街板块的二手房，之前微博说过有的重点学校不断扩招，扩建校区，甚至外租校舍，面对逐年递增的入学需求仍显得难以应对，也有的普通学校一顺都招不满。
再来看媒体的相关报道，2020年北京将迎来入学高峰，小学入学人数预计在22万左右，而学位缺口约8万人左右，更有数据显示，这个数字在未来几年还会不断攀升，在2023年达到峰值（二胎，新北京人带来的新增需求），所以也不难理解为什么要在政策层面做预期引导了，目的就八个字，刻不容缓，未雨绸缪。
二．新政策你应该了解的事儿
1. 入学政策前后变化
2019年西城区幼升小入学政策来看，政策文件与2018年政策变化不大，2019年西城区仍强调实际居住地在本区、而且首次明确，将在全区范围内派位入学、西城区没有实施六年一学位政策和购房新政，没有关于四老房产入学政策的疏解。
而昨天公布2020年入学政策来看，首次提到了多校划片的执行时间节，同时六年一学位的内容再次被提及。
2. 多校划片
这算是昨天新政祭出的第一个大招了，分两部分去看。
1）2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
关键词划重点：
20731：20731后在西城取得房屋产权证，无法再享受幼升小单校划片，需要实行多校划片，20731前取得房屋产权证，扔执行单校划片入学政策。
全部：西城所有片区都将执行731新政。
多校划片：根据每年的生源情况，在片区内采取多校划片，当学位数量小于生源量，再在相邻学区入学，但需要本着就近入学的方式进行派位，比如你金融街的学生，派位到西长安街，月坛可以理解，但要派到广外不太现实。
2）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
关键词划重点:
户籍迁入：20731后将户籍从外区迁入西城区的适龄儿童，将执行多校划片入学政策，20731前迁入西城户籍，无论之后什么时间你把户籍转移到西城各地，都仍可以按照单校划片政策入学。
3. 六年一学位
西城入学工作实施意见中还提到自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
西城教委也做了补充解读，2020年以前在该地址被用于登记入学的，不影响2020年及以后适龄儿童登记入学。对于2020年7月31日前已经具有西城区户籍的适龄儿童，入学时继续沿用登记入学方式，学校学位不足实在学区或相邻学区协调入学。
对此，我理解的是如果您购买的房子2020年前存在该地址用于登记入学，也就是所谓的占坑房，您买了您的孩子登记入学不受影响，但执行单校还是多校，就看购入房产且落户时间是在20731前还是后，但如果将来您再次将房子出售，就得执行六年一学位政策了。
另外符合国家二胎政策的家庭是不受6年一学位政策限制入学的，如果是四老房产入学（731前取得房产证且落户），家里又有兄弟姐们，您的孩子先入学可以享受单校划片，但弟弟的孩子再入学就必须多校了。
4. 入学顺位
和海淀的集体户口和非京籍入学顺位前置到四老房产之前不同，东西城这2年的入学顺位还是考虑到了保护原住民的上学利益，孩子父母房主户主，且731前购入落户，父母一方和孩子户口在在房子地址上就算第一顺位，四老房产（爷爷奶奶姥姥姥爷）731前购入落户，父母一方在户口本上算第二顺位，集体户口731前购入落户算第三顺位，在算上军产和四代老人名下房产之后才能轮到731后买房的家庭，甚至往极端去想，即使20731前落户的家庭，如果学校学位不足也有可能被调剂到学区内其他学校或相邻学区，所以731后买房的家庭，因为入学顺位后置，学区房概念已名存实亡。
5. 合作办学
另外在教育优质均衡发展方面，其实西城一直走在前列，从集团制办学到合作办学，今年的义务入学相关解答中，我看到也有专门的内容体现，包括161中，北京小学，中古友谊小学等学校的扩建，小升初直升比例的提升，单校区一对多派位，还有合作办学，像四中带七中、铁二带五十六中，八中带宣武外国语等，至少从长期来看，一些大家所谓的渣小普中还是能看到希望和上升空间的。
三．对房价的影响？
1.成交量价受限
入学政策的改变，很难不提及房价，简单阐述观点，20731后西城热门学区流通衰减和价格下挫是在所难免了，因为已经有海淀和东城哥俩给打了样了，当初多校划片执行无论是东城整体房价横盘再下挫，还是海淀的下挫变阴跌，这两个区域除了个别强势学区占坑房外，绝大部分房源仍然是阴跌走势，而导致这种走势的原因是多方面的，政策导致购房预期变化，购房人重新择校甚至更换学区板块。
2.案例分析
从上地东西里的成交情况不难看出，在190101前后，上地东里经历了5个月只有5套成交的惨淡行情，上地西里更是月均1套成交都难以保证，在这个期间还不断有买家宁肯交违约金停止交易减少损失，两个小区降幅都超过了10%，目前成交虽有好转，但由于学区政策变化，加上这里难言品质，不是老旧小就是老破大，虽然海淀的多校划片并未进一步深入，但很多人已经对这里望而却步了，价格仍未见起色，1000万不愁卖，月月卖10套以上的老破大楼市神话已经破灭。
另外一个是粉丝投稿东城跌幅较大的史家划片，但其中有一个特例，豆瓣小区，同样在18630前后，成交一下降了很多，但从目前的成交情况，以该小区71平低层2居来看，和18年3月的价格已经相差无几，跌幅在1-2%。我想区域内为数不多的电梯00后板楼，相对宜居又能兼顾上学，可能是这个小区抗跌还不错的原因。
3.什么样的板块有可能会不太抗跌？
如果按照这个思路，具体到片区模型，牛小划片，牛小直升，区域内小学初中存在明显坑校的片区，以及贷款受限的老旧社区和流通原本就不太好的老破大社区流通和价格可能会受到冲击。理由很简单兜里满满当当，但不一定能选到我想去的学校了，而我兜里钱紧，又有可能派位到高于预期的学校。
短期来看，西城的整体价格，尤其是之前的强势板块，例如金融街板块，中学依然很好，但奔着宏庙，第二实验小学，奋斗去的家长，不得不估计会不会被派到涭水河和华嘉，价格有可能在731前后出现下行，但长期来看，小学中学坑少，相对均衡的板块，价值会被提升，但像德胜这种我前文提到不断扩招，现在带看受限，楼市冷淡的行情下，还能单月成交80多套的片区，学位有可能随着未来几年入学高峰不断攀升，出现被调剂或派位到其他学校或邻近学区的风险，但长期看，多校划片利好类似德胜这种小学中学比较均衡的片区，区域价值会更好，因为一个字，稳。。
相反像月坛这种小学都挺好，中学不大坑，相对均衡且成交不温不火，学位相对充裕的片区，以及广外这种西城上车板块，小学中学处于上升势头，谈不上太好也不算太差，毕竟是入门级预算，家长对学籍和房价的关注度可能高于学校的选择，未来成为购房人重点关注的概率较大。
四．给家长朋友的建议
1. 手头资金充裕，对孩子期望较高的家长，731前一把抓还能赶得上单校划片，贷款购房的朋友理论上还来得及，从签约到过户一个多月不是不行，但除了您必须是贷款优质客户，中介和卖家的配合度，包括交易过程中别出幺蛾子也很关键。
2. 换房等周期的朋友只能放弃731前的购房念头了。
3. 近期会出现大量的挂牌房源，731前入场的，我认为就一个字，"刚"，（学区）刚需的刚，什么叫学区刚需，就是自己住（用），至于往外倒腾的，我认为不是"刚"的那群人。
4. 买什么房子都得沾点住的用途，近期上车学区为了孩子上学或现在犹豫要不要买房的朋友，要想明白，800万跌了30万，让孩子享受优质的教育机会和环境，值不值？我认为用上了就是值得的，而且孩子初中高中毕业，还有十几年的时间，未来的楼市怎么走，谁都说不好。
5. 如果没有孩子纯投资的朋友，理想点您可能短线投资变长线，悲观点，800万变700万您能不能承受，即使真变长线"慢牛了"，1000大几的投入，租售比，年收益能不能接受，值不值，是您该考虑要不要现在买房的头等大事儿。
白话二手房，置业小导航，没有广告，没有焦虑，预祝大家早日买到合适的房子，我们下期再见！
