投資日本房產時，一定要懂得如何拋開華麗的表象（表面收益率）而去剖析其真實價值，那我們應該從何開始呢？
1.地點（Location）
無論您是在英國，美國，澳洲，還是日本購房，房屋的地點都是最重要參考指標之一，東京，大阪，京都是熱門的選擇。因為近年來冰雪事業在全球形成一股風潮，如北海道的二世谷，長野的白馬等地區的不動產價格在近幾年實現了每年40%以上的增長。除了城市地區的選擇，房子周邊的環境也是很重要的，如：距離電車站（地鐵站）會否在10分鐘路程以內、附近有沒有便利商店、銀行、醫院等等，具有高度便利因素的公寓價格會比較高。另外，該地段的未來性也需要考慮，比如附近是否會打造新的商圈，開設新的地鐵站等等。
2.收益率（Profit）
一般來說，表面收益率不是收入的指標，必須要從年租金收入扣除成本、稅金，以及每月雜費(如：物業管理費、火災保險費)，才得知真正的收益率是多少，然後跟該地區中的類似房產來比較，來評估到底該房是否值得投資。而往往不動產中介的廣告上是不會公佈真正的淨收益率的，需要自己進一步去諮詢與研究。
3.空置率（Occupancy）
如果要租金收益率是穩定的話，就要確保減少房子空置期。之前的文章中也有提到都提到，擁有不動產的話，也要每年繳交土地稅。【注意】2019年日本房產投資有三點需要警惕！如此一來，房子沒有辦法租出的話，它的投資價值也會大大降低。另外，如民宿和酒店式公寓等，則要從airbnb其他OTA網站上查看附近房源的入住率，從而判斷其收益率的真實性。
4.建成年數（Age）
房子的建成年數會影響房子的價值，一般來說，建成的前三年，租金可以提高3-7%，可是從第三年到第十年，下降速度相當陡峭，約1.7-2.2%，之後，遞減率會逐漸平緩。要投資房產的話，投資者一定要看看房子己建成了多少年。
5.修繕紀錄（Reform record）
當我們關注日本房產廣告，往往會看到20-30年以上的房產。除了日本人平時在對於房屋的使用上特別注意，導致其耐久性較強之外，定期的修繕也是一大關鍵。日本房屋的修繕非常仔細，很多房屋修繕之後如同新房一般。所以在買二手房時一定要看是否在近兩年有過修繕。在新建築基準法推出之後，日本的一些不沿馬路的土地被定性為【建築不可】土地，在購房時一定要注意，【建築不可】土地上面的房屋不能進行大規模修繕，只能內部塗刷。這會使房產價值和入住體驗大打折扣。許多無良中介以其低廉的價格大肆宣傳，一定要留心防範，尤其是在購買京都奈良古屋時。
同時，修繕紀錄是有關建築物構造和設備器材的維修報告。為了到時候可以順利地出售您的房產，務必妥善保管建築物的修繕紀錄和報告，以便未來可以提示給有意購買的買主參考。
修復或翻修後的房子的銷售價格也會立即上漲。在出售房產時，建造年份很重要，通常很難出售老舊房產。但是，如果您有恰當地維護和修理您的房產，就比較有可能以可接受的價格出售。特別是出售單間公寓或整棟建築物的情況下，通常買主都會希望賣主提供房子的維修歷史記錄。
要看房產的真實價值，以上五點是非常重要的，不妨用10分鐘去了解你心儀的房產來剖析其真正的價值吧！
