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金九不在，住宅成交銳減32%
近日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈了《2019年9月份鄭州市房地產市場銷售數據》。數據顯示，9月份，鄭州全市商品房批准預售面積313.04萬平方米，其中商品住宅批准預售面積216.91萬平方米，非住宅批准預售面積96.13萬平方米。其中，鄭州全市商品房銷售27347套（間），銷售面積272.68萬平方米，銷售均價11307元/平方米。
其中商品住宅銷售18906套，銷售面積215.3萬平方米，銷售均價11606元/平方米。
非住宅銷售8441套（間）,非住宅銷售面積57.38萬平方米，非住宅銷售均價為10184元/平方米。
鄭州8大主城區詳細的銷售數據：
而對比2018年的數據，可以看出，銷售面積、銷售套數均整體呈下降狀態，其中，商品住宅降幅最大，同比銳減約32%。
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銀十收尾，房價已經悄悄下降
不僅僅是銷量，在一片觀望情緒中，房企為迅速回款開始頻頻推出降價、特價房。
比如鄭州公認的價值高地北龍湖，有項目特價房直降6000元/㎡；有項目臨路下調價格2000-3000元/㎡，最便宜的37000-38000元/㎡；還有項目清盤特惠28500元/㎡起步；有項目毛坯價更低至23000元/㎡起步……
北龍湖之外，炮火更甚。
雙湖科技城，某項目原價精裝12800元/㎡，現價11400元/㎡；經開區物流區，某項目原價12000元/㎡，現價9500元/㎡；高新區，某項目原價精裝17000元/㎡，現價14000元/㎡；
滎陽，某項目原價8600元/㎡，現價7700元/㎡；平原新區，某項目原價8300元/㎡，現價精裝7200元/㎡，毛坯5700元/㎡。
需要5成首付款的公寓，有開發商主動提出客戶只用掏3成首付，其餘2成由開發商墊付。……
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高壓調控，是市場遇冷的主要原因
鄭州樓市開始下行的分界線，很明顯是從2019年下半年開始。從國家到地方頻繁出臺的調控政策，讓鄭州樓市戴上一道又一道的“緊箍咒”。
據統計2019年前9個月合計415次調控，平均每個工作日有2次以上調控，刷新了歷史紀錄。而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及，累計看，中央各部委在2019年累計已經發布過25次講話或政策，要求防範房地產金融風險。
同期，鄭州市有關部門也加大了對“首付分期”等違規現象的查處力度，售樓部優惠政策對購房者的吸引力有所降低。各種負面樓市新聞，讓購房者的觀望情緒和悲觀情緒越來越濃。
這，才是本該在9月10月份“旺旺旺”的鄭州樓市一片冷風淒雨的終極原因。
很多地產開發公司內部會議都提到了“做好過冬準備，先想辦法生存”在主題會議。
在市場開始下行的時候，先解決生存問題才能在下一個旺季到來的時候有機會迎接春天。
這就不難理解，在購房客還沒有退場的時候，市場反應快於購房客戶的部分開發商，第一時間先開始通過降價來搶佔市場。生存，才是市場不好的時候的第一要義。
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現在是買房的好時機嗎？
市場不景氣，房價開始下降，那麼對於購房者來說是機會嗎？
別急著衝動，先考慮好幾個問題：
一、表面上看，房價的的確確降了。但是，降價的同時，很可能伴隨降低標準降低配置 。
2018年本應是“成品房元年”，但下行的市場逼迫很多開發商將原定的精裝修交付改為毛坯交付。
沒開過盤的新樓盤價格低於周邊還好解釋，開過盤的樓盤如果降價，首先要考慮的是老業主會不會砸售樓部。“降標降配”無疑是最省心的藉口。當然，有可能不是藉口，而是事實。
今年8月舉行的2018博鰲房地產論壇上，綠城房地產建設管理集團有限公司董事長李軍說，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的。這和開發商高週轉、控成本的運轉模式息息相關。房價下跌，無疑會讓開發商雪上加霜，房屋質量更加沒有保障。
二、除了降標降配，購房者還須注意的是：買房子，很大意義是買樓盤本身及其周邊的資源配置，尤其是教育、商業、交通、醫療等資源配套。鄭州最好的資源配置大多在三環內，三環內的房子也更抗跌，這點毋庸置疑，但三環內的樓盤越來越少，甚至四環內的好項目也開始變得稀缺，鄭州的庫存週期只有半年左右，在這種情況下，你確定你要繼續等下去而不是搶佔好資源？
三、鄭州的房價，能有多大的水分？畢竟近幾年，土地拍賣價格倒掛，拍到地王的開發商也都壓力山大，政府限價已經將開發商的利潤壓縮再壓縮，很多項目開盤就要賠錢。
樓市下行，的確是又到了韭菜生長的時間，即使是剛需，也不用再著急忙慌的恐慌性訂房。不要總是迷信全國排名TOP100，也不要總是盯著便宜的房子，那些一直被業主們奉為良心樓盤的開發商才是你應該重點關注的。
