我們知道，營業稅屬於價內稅，而增值稅屬於價外稅，營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不包含增值稅，這一點與營業稅是不一樣的。房地產企業一般納稅人根據項目的開工日期不同，增值稅計稅模式又分為簡易計稅和一般計稅。
適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
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一、土增稅預徵收入的確認
（一）《關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條提到，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款
大家要注意的是稅法裡兩個字的區別。第一個：“可”，指可以的意思，有選擇的餘地。第二個：“應”，在稅法裡是必須的意思，也就是說我們沒的選擇。
因此，在70號公告裡列示的土地增值稅預徵計徵依據，我們是可以選擇參考，而不是必須使用。
那大家可能問，如果不按照70號公告的方法，還有什麼方法可用嗎？
2016年8月8日，原廣州地稅局發佈了《廣州市地方稅務局關於印發2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）第一條“營改增后土地增值稅相關問題處理”，給出了廣州口徑，土地增值稅預徵的計徵依據按照不含稅銷售額計算，即土地增值稅預徵的計徵依據=含稅銷售收入÷（1+徵收率/稅率）。
根據兩個文件的口徑，推導對比如下：
對比發現，即70號公告推薦的方法計算的土增稅預繳金額大於方案二金額。因此，企業在預繳時可以結合當地的規定，選擇處理。
二、土增稅清算收入的確認
對於一般計稅項目，銷項稅額計算應根據國家稅務總局公告2016年18號第四條規定，
銷項稅額=（含稅銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/（1+稅率）*稅率
則可以推導出，土地增值稅清算收入=（含稅銷售收入-銷項稅額）=(含稅銷售收入＋本項目土地價款×稅率)/(1＋稅率)
從公式中可以看出，在計算土地增值稅清算收入，又加上了土地價款產生的銷項稅金
穂地稅函〔2016〕188號文件總結為，納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調增土地增值稅清算收入。
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注意這裡只調增清算收入、但是在計算土地增值稅扣除項目時不調減土地成本。
《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。文件並沒有提到扣除項目中銷項稅額的處理。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅稅前扣除的土地成本為納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。因此，不調減土地成本符符合國家關於營改增後稅負只減不增的總體要求。
三、企業所得稅收入的確認
在確認企業所得稅收入時，應根據《財政部關於印發的通知》（財會〔2016〕22號）關於差額徵稅的賬務處理規定：借記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”，貸記“主營業務成本”等科目。相當於在企業所得稅處理時，收入按照不含稅收入計算，但要調減土地成本，與土地增值稅處理時存在著明顯的差異。
企業在項目稅負模擬測算時，只有搞清各項收入確認基數，測算才有可能準確。
（備註：該文章由牛老師在土地增值稅財稅培訓課程上的錄音整理而成，轉載請註明作者和出處）
