本文來源於公眾號--中國建設報中國房地產
突如其來的新冠肺炎疫情攪亂了全球資本市場，給各個產業的發展蒙上了一層不確性陰影。資本要素的合理流動是促進產業發展的“源泉活水”，資金密集型的房地產行業尤是。
為應對疫情帶來的資金流壓力，房企紛紛通過各種渠道融資。比如，4月23日，世茂房地產控股有限公司（以下簡稱“世茂”）公告稱，將以每股29.73港元的配售價配售(按悉數包銷基準)7820.4萬股現有股份，預計籌資淨額23.11億港元。
實現房地產市場平穩發展，首先需要實現市場主體平穩發展。自疫情暴發以來，房企融資情況如何？在全球多個國家量化寬鬆的背景下，房企找到的錢是不是更便宜了？接下來房企融資環境又會怎樣？
債市平穩 境內、外債平分秋色
國內金融數據機構萬得信息技術股份有限公司（以下簡稱“萬得數據”）顯示，2020年一季度房企債券融資規模為3944億元，同比增長5%，增速提高38個百分點，融資金額居近七年第二位。但距2018年一季度的峰值，仍有約1650億元差距。貝殼研究院分析認為，整體債市平穩，融資額度處於正常區間，但一季度作為一年中的發債小高峰，當前融資規模未超預期。
據瞭解，2018年一季度房企債券融資規模為5594億元，同比上漲299%，為近七年最高值；2019年一季度房企債券融資規模為3767億元，同比下滑33%；2014年至2017年一季度房企債券融資規模分別為1538億元、623億元、3617億元、1402億元。
回看近七年發債規模，2014年至2016年，房企債券融資規模不斷攀升，分別為4699億元、6889億元、10911億元。2017年回落至6417億元后，2018年房企債券融資以120%的增速創造歷史峰值，為14125億元，2019年受金融政策收緊影響，發債規模同比下降13%，為12221億元。2020年一季度房企境內外債券融資合計約3944億元，佔比2019年全年32%。
從發債結構來看，2020年一季度房企債券融資境內與境外平分秋色，各佔50%，與2017年結構表現一致。據瞭解，2017年以來，房企債券融資境內與境外所佔比例相差不多，2018年房企境外發債金額所佔比例為54%，2019年則為49%。但是，2015年至2016年，房企境外發債金額所佔比例分別是13%、11%。
2020年一季度房企境外債發行情況變化較大。華泰證券表示，房地產境外債3月初發行勢頭本來較為良好，但3月第二週以來，新冠肺炎疫情引發的流動性危機帶來美元計價資產擠兌，同時境內資金參與中資美元債交易的限制較多導致買方力量嚴重不足，致使中資美元債市場出現大幅調整，進而傳導到一級市場，使得3月下旬僅有2筆房地產境外債發行。
貝殼研究院分析認為，3月疫情全球化發展，境外疫情超過國內，大幅影響境外融資計劃。近年來境內外融資佔比穩定，但從當前疫情對全球經濟的影響程度判斷，預計本年度國內融資佔比或將超越近年50%的水平。
短期債券表現搶眼 融資環境分化
萬得數據顯示，境內債券融資發行期限“1年~3年”與“1年內”分別佔比32%與31%，成為債務期限主力區間，而2020年一季度“1年內”的債務較2019年同期上升14個百分點。在突發疫情之下，一季度超短期債務比重大幅提升。境外債券方面，“1年~3年”與“3年~5年”債券佔比相當，是境外債務主力發行區間。相較於境內，境外債券在中長期債券中佔比更高，5年以上債務為19%，超過境內長期債務9個百分點。
中信建投證券研究員竺勁以債券多發的3月舉例，房企共發30只短融，募資規模為258.2億元，環比上升119.74%，上市房企及非上市房企募資規模均大幅上升，3月上市房企發行規模為145.9億元，環比上升97.16%，非上市房企發行規模為112.3億元，環比上升158.16%。3月短融發行期限為0.63年。
比如，招商局蛇口工業區控股股份有限公司分別於3月9日、3月31日發行19億元、22.5億元的超短融資債券；此外還於2月10日、2月24日發行10億元、15億元的超短融資債券。
貝殼研究院分析認為，2020年一季度國內債券融資短期債務表現搶眼，較2019年同期大幅提升15個百分點，結合發債期限的論證，一季度債券融資最明顯的特徵就是短債的高發，尤其是發債更加靈活、更低利率的一年內超短期融資債券，在“黑天鵝”影響中最受房企青睞。
票面利率受發債類型、發行期限、發債規模等結構性因素影響較大。總體上一季度國內債券適用利率3%~5%為主力區間，佔比42%。境外債券利率8%以上的佔比52%，遠超國內債務同利率水平。
貝殼研究院分析認為，境內外債券市場利率相差較大的原因在於，2020年1月~2月，新冠肺炎疫情以國內為主，在國內停工停業的抗疫措施下，房企尋求境外融資，發債規模激增，境外債券因供求關係影響，利率提升明顯。
隨著國內疫情逐漸得到控制，復工復產穩步推進，以及“因城施策”的地方扶持政策等利好，境內融資環境轉好。同時境外疫情暴發，且尚未出現拐點，境外融資受影響較大。貝殼研究院預測，最早將於二季度初，供需關係的轉變將拉動境外債券利率下調。
“短期債券融資佔比提升有助於房企解決疫情下的燃眉之急，但從長遠角度來看不利於企業債務結構優化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著疫情逐步得到控制，房企的生產經營活動有序開展，預計短期債券融資比重將有所下滑。
優質房企受債市青睞 償債壓力依然較大
疫情影響下，資本對標的的選擇也更加謹慎，但優質房企依然受到債市的青睞。首先，優質房企發債期限變得更長。比如萬科企業股份有限公司於2020年3月12日曆史上首次發行7年期公司債，利率3.42%；世茂、龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”）、綠城中國控股有限公司亦在3月發行7年期公司債，票面利率較公司此前發行的同期限品種分別下行0.9%、0.4%、0.47%（發行時間分別為2019年11月、2020年1月、2019年11月）；大量百強房企發行5年期公司債產品，票面利率亦較此前下行。
其次，優質房企債券利率更低。華泰證券統計發現，以3月為例，AAA、AA+、AA房企平均發債利率分別為3.25%、4.94%、4.90%，環比分別為下降0.74%、上升0.97%、上升0.71%。在不確定性放大的環境下，優質房企融資成本優勢進一步凸顯，並未受到海外波動等事件影響。其中，AAA房企已經低於2015年~2016年寬鬆時期的最低點（3.28%），大量百強房企3月發債利率創下歷史新低，而AA+和AA房企則只是接近於當時低點。從息差角度來看，3月AAA房企和AA+、AA房企發債息差分別為1.69%、1.65%，而2015年~2016年寬鬆時期則分別為0.5%、1.44%。
以融資成本較高的海外債為例，優質房企融資優勢更加明顯。竺勁表示，3月主流房企海外債融資成本在5%~13%之間，部分房企海外融資成本在4%以內。利率最高的為景瑞控股有限公司，票面利率高達12.75%，最低為CHINA OVERSEAS FINANCE，利率僅為2.375%。整體上看，負債率高、經營出現困難的房企融資難度會進一步加大，大部分企業融資成本依然平穩。對於具備規模優勢且經營穩健的企業而言，融資成本降低是趨勢。
最後，優質房企融資額度更高。一季度恆大集團以468億元的融資金額遙遙領先其他房企；北京首都開發控股（集團）有限公司和龍湖分別以139億元、104億元排名一季度房企債券融資金額第二、三名；一季度債券融資額度排名第十的泛海控股股份有限公司債券融資額僅為72億元。
2020年作為償債高峰年，房企將大部分融資用於償債。萬得數據顯示，2020年房企到期債務合計約8045億元人民幣，其中包含5465億元境內債務與約2580億元境外債務。近期債務中，二季度到期債券規模約合人民幣2249億元，佔全年比重28%。2020年一季度房企發債用於非債務用途僅佔11%，成為歷年最小值。
值得注意的是，在2020年一季度最後兩週，部分房企開始提前償還債務，提前回購未到期債券。在疫情疊加償債高峰的背景下，這種操作實屬反常。對此，貝殼研究院分析認為，這操作看似反常，實際卻得名又得利。
受疫情影響，3月初期美國股市10天內經歷4次熔斷，美元下跌迎來窗口期，此時房企選擇好時機進行離岸債券的回購和清償可以減少支出，獲取實際利益。另一方面，如此做法可以強化市場信心，比如恆大集團提前償還16億美元債，對於短債比較高的恆大集團來說，此舉無疑是給投資者釋放強大的信號，增加後期投資者偏好預期。所以把握好時機，的確可以名利雙收，預計短期內仍會有房企跟進。
未來融資環境方面，華泰證券認為全球新一輪寬鬆週期打開我國貨幣政策的調整空間，3月27日中共中央政治局會議強調貨幣政策要更加靈活適度、引導貸款市場利率下行。此後，央行3月30日7天期逆回購中標利率降低0.2%，4月3日決定對中小銀行定向降準1個百分點，並將超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%。由此可見，貨幣政策寬鬆趨勢未改，房地產融資亦將持續收益。未來需要重點關注土地市場熱度，如果二季度土地市場熱度繼續回升，可能會對地產融資環境重新造成遏制。
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文章來源:中國建設報中國房地產
