“德不孤，必有鄰”，上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（以下簡稱“德必文化”）當下卻“獨身”走在衝擊IPO的路上。
近日，德必文化遞交招股說明書，擬登陸創業板。德必文化招股書顯示，擬募集5.7億元中的1.7億元用於補充流動資金，但招股書同時顯示，德必文化有4.2億元資金用於理財，兩相對比無疑引發市場關注。
但受到外界關注的遠不止於此，作為文創園區運營者的德必文化，招股書顯示其有25個園區承租的建築物所在土地實際使用情況與規劃用途不一致等風險。
而對於此次疫情的影響，《中國經營報》記者致電致函德必文化，其品牌部相關負責人表示，目前一直在協助企業，推進它們的復工復產進程。
二房東
德必文化官網顯示，其是中國領先的、專業致力於文創、科創企業發展的服務商，已在上海等海內外以承租運營模式管理了40個文化創意園區，美團點評等皆是其客戶。天眼查顯示其成立於2011年4月，法定代表人是賈波。
根據德必文化招股書顯示，2016~2018年及2019年前三季度，其營業收入分別為5.05億元、6.06億元、7.72億元和6.7億元，歸母淨利潤則分別為2893.42萬元、2744.51萬元、5140.61萬元和7031.96萬元，其歸母淨利潤在2017年出現下滑。
記者同時注意到，在德必文化穩步增長的營收背後，有八成來源於租賃服務，以至於被外界稱為“二房東”。
招股書數據顯示，2016~2018年及2019年前三季度，德必文化的租賃服務收入分別為4.07億、4.9億、6.24億及5.4億元，佔總營收的比例分別為80.56%、80.92%、80.92%及80.45%。
可作對比的是，上述報告期內，德必文化會員服務業務佔營收的比例分別為18.49%、18.40%、18.17%及17.93%，其他服務業務則分別為0.94%、0.68%、0.91%及1.62%，由此可知，在德必文化業績中，來自租賃服務的收入無疑佔據重要位置，且其營業毛利主要來源於租賃服務。
但顯而易見，德必文化也在謀求擴大營業來源，早在2012年，就有媒體如此報道，“德必以經營園區起家。在‘二房東’的質疑聲中，德必開始探索租金以外的其他盈利模式，為企業提供增值服務成為其首選，而在德必的七大增值服務中，投融資服務成為亮點”。
記者注意到，在德必文化官網中，社群活動、人才服務、創業服務、品牌推廣、財務顧問服務等十大服務皆被其列為“創新服務”，其對此表述稱，“德必相信幫助有潛力的文化創意企業快速成長就是對社會最大的貢獻，因此，我們關注中小創意企業全方位的需求，推出多項增值服務。”
儘管如此，目前主要依賴租賃服務收入的“二房東”德必文化，其旗下多個園區的出租率卻出現下降情況。
如營收一直居於前列的長寧德必易園在上述報告期內的出租率分別為99.66%、99.45%、99.23%及91.50%，而2019年前三季度出租率出現下滑的原因，則在於其明星客戶美團點評陸續退租所致，而大寧德必易園、虹口德必運動LOFT-Y街區等也出現出租率下滑趨勢。
過疫關
招股書顯示，截至2019年9月30日，德必文化承租運營園區共40個，受託運營園區共3個，參股運營園區共3個，除去海外幾個運營項目之外，主要佈局在上海、北京、南京等地.
“租金會優惠一些，因為疫情期間嘛，比平時要便宜一些，”虹橋德必易園一企業負責人對記者舉例稱，“報價比年前要稍微便宜一點點，比如之前報三塊五，現在報三塊三、三快四這樣子，”其表示，“便宜一點點。”
“均價每天每平方米為三塊九，現在各個面積都有特價的，”虹橋德必易園相關負責人也表示，由於園區門頭等可能在本月開始改造，“改造前這些都有特價的，改造後價格可能就上去了。”
“要看你什麼時候起租，起租的快，條件可以好一點，”上述園區負責人同時表示，“基本上現在談的話，一個禮拜起租。”也即需要在一個星期之內敲定合同等細節。
記者注意到，為應對疫情衝擊，主營文創園區運營的德必文化也緊跟房企潮流，推出線上看房服務，如其內部刊物《德必薈（戰疫特刊）》中，位於嘉定區的嘉加德必易園就介紹稱，可以“360全景導覽線上看房”，文科創企業在疫情期間，也能獲得為中小微企業提供的金融、稅費、援企穩崗等扶持政策。
而針對是否對旗下園區企業推出租金減免等措施，記者此前致電德必文化品牌部，其相關負責人表示，“這個我們沒有統計過”“相關的消息我們也不是很清楚”。
頗為有意思的是，主要與國有企業等簽訂租賃合同的德必文化，曾在疫情期間遭遇不小的尷尬。
據《人民日報》報道，由於上海此前頒佈承租國企房屋的中小企業可減免兩個月房租，而扮演“二房東”角色的德必文化經常遭到投訴，“政策上都寫了，承租國企房屋的中小企業可以減免兩個月房租，為什麼我的租金沒有減免？”
“園區房屋確實是從上海電氣承租的，但是當初承租的是毛坯房，我們也投入成本用於園區的裝修、改造和維護”，在上述報道中，文中的賈波針對虹口區德必創意園的遭遇如此表示，但在最後，“經過反覆溝通，賈波最終同意減免了一半房租”。
藏風險
顯而易見，對於當下的德必文化而言，需要克服的“攔路虎”不僅僅在於當前的疫情影響，還存在部分園區的租賃房產存在權利限制等風險。
如德必文化招股書顯示，其存在部分園區租賃房產未辦理產證的風險，如位於北京市朝陽區的東楓德必WE園區尚未辦妥房屋所有權登記，若該園區未來因房產未取得產權證書事宜影響東楓德必WE園區的正常運營，將會對其經營造成不利影響，而上海的天杉德必易園也因“歷史原因尚未取得產權證書”。
值得注意的是，尚未取得產權證書的不僅僅存在於上述園區。
德必文化招股書顯示，由於其承租運營的園區物業多為老舊建築群改造而成，個別園區租賃房產中有部分房屋尚未取得產權證書，“多為歷史原因形成的臨時建築或輔助設施建築”，而截至2019年第三季度，其承租運營租入的未取得產權證書的房產面積約2.7萬平方米。
而更為外界關注的是，德必文化還存在承租位於劃撥土地上的房屋及承租房屋所在土地的實際用途與規劃用途不一致的情況。
德必文化招股書顯示，截至2019年9月30日，其承租運營的園區項目中17個園區承租的建築物所在土地使用權系物業產權方以劃撥方式取得，25個園區承租的建築物所在土地的實際使用情況與規劃用途不一致。
“在有關劃撥土地和土地用途的基礎法律法規尚未全面修改的情況下，”德必文化認為，由於國家及地方各級政府等頒佈的相關支持政策，其“租賃存量房產運營文化創意產業園區符合國家和地方該等政策文件的規定”。
“一方面是房源的關係，其次是因為這些園區是涉及到工業用地，還有很多不確定性，這個都會對企業發展帶來一些影響，”上海一房地產行業人士表示，“甚至有些地方政府某些產業政策調整，也可能會引起這些園區用地政策的變動。”
記者瞭解到，德必文化不是文創園區衝擊IPO的首例，同在上海的錦和商業歷時近6年才衝擊IPO成功。
“中國正在由一個重資產的、重資源的時代向一個輕資產時代過度，”據媒體報道，賈波曾如此表示，“文化創意產業持續看好，”原因之一就在於“科技、技術、媒體帶動了文化產業的發展，文化人賺錢的時候到了。”
針對企業發展等，記者此前曾致電致函德必文化，但截至發稿，仍未收到回覆，其相關工作人員表示，需要“將情況再次反饋一下”，後續會進行聯繫回覆，但記者此後未接到相關回覆信息。
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