1896年，李鴻章出訪美國時回答記者提問的一個經典論斷：只有將貨幣/勞動力和土地有機結合起來，才會產生財富，“活地效應”的奧秘就在於：貨幣/勞動力/土地三者的有機結合。從而產生來一種“複利效應”
政府投入資金對土地進行城市化開發，政府投入對每一分錢都是土地價值升值對源泉，城市開發完成，生活配套和來，居住價值高來，就直接導致來人群對聚集效應。人群聚集產生商業價值，商業價值產生稅源，政府有充足對稅收又會投入到更多對城市化進程的開發，這樣不斷循環就是複利效應。
這裡有三個核心要素，一是政府投入市政開發的資金量，二是人口導入的數量和質量，三是政府投入後續開發與人口導入的頻率次數。數值越大城市價值越大。
這樣，我們就很容易理解，為什麼房價升值最快的是北上深杭等一線發達城市，因為其政府（包括中央和地方政府）投入的貨幣本金越大，導入人口的數量和質量也大，城市投入後續開發的力度也大，三者都大，城市潛力自然就大。
城市三要素的內部各自又產生來資金的複利效應，形成生生不息良性循環的超強生態能力，這三者之中，最重要的就是人口生態力，你也可以理解成人口結構分層。
首先，要肯定的是人口淨流入係數，有人的地方就有江湖，有人的地方就有需求，有需求就會激發商業，有商業就會讓部分人富起來，富人多了，商業機會自然就多了，就會有更多的富人來到這裡，後期自然經濟生態就會對人群做階層劃分，人口良性生態從此產生良好對複利效應。
政府的後續開發頻率與人口導入的頻率可以良性刺激自生內循環，讓遷入人口富起來，留下來，而不只是讓富人遷過來，這就需要有大的產業導入，並且必須是以財富集中度高/產業集群度高的新型技術產業以及以配套服務/金融創新為主的第三產業引入。
最後，人口導入了，還必須讓他們穩定下來，穩定的最好辦法就是教育，主要是中小學學歷教育。當代家庭，對下一代的教育的重視是史無前例的，一個家庭只有孩子能在這個城市接受教育，才能是是真正的安定富裕的標誌，著名地產研究學者劉曉博提出的“小學生導入理論”認為，小學生數量增長最為迅速的城市，往往代表房價堅挺/未來潛力巨大的城市。
良好的人口淨流入，良好的產業鏈集群基礎，導入產業導入人口結構提升，城市內生生態良性循環，讓部分人富起來/留下來，政府在基礎市政領域/教育支持領域良好的引導性投入，形成了城市自然生態良性循環。
大量高知人群的引入，又能加強研究型/學習型機構的進入，高端科研機構以及大中小學機構都願意落戶在告知雲集的區域，生源數量與生源素質都能得到很有效的保障。這就是城市運作發展的核心邏輯。
這裡需要關注的多個關鍵點：1.人口淨流入率， 2.國家或地方政府產業鏈結構完整率； 3. 每年學位新增數量。
我是莞老闆，地產從業10餘年，關注我，看更有深度對地產邏輯。
