文|凱風
學區房的利益盤子，終於動了。
01
近日，北京市西城區出臺新政，宣佈實行“多校劃片”入學和“六年一學位”。
根據新規，新購房者子女入學，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。而一個學區房，原則上六年內只提供一個登記入學學位。
這意味著，繼海淀、東城、朝陽等教育大區之後，北京最後一個教育強區宣佈實行多校劃片和六年一學位。
作為準“央區”之一，西城區坐擁眾多部委機構，名校林立，堪稱教育高地中的教育高地。
前幾年，這裡曾因“11平方過道學區房掛牌150萬”、半地下室學區房賣出1050萬天價等新聞引發廣泛關注。
在過去，一個小區對應一所學校，只要能買到名校對應的學區房，100%可以入讀名校，即便是過道房、地下室都會引起瘋搶，這正是學位房熱度高居不下的原因所在。
如果多校劃片順利推進，一個小區不再僅僅對應一所學校，而是包含名校和普通學校在內的多所學校。
那麼耗資上千萬買的學區房，未必再能百分之百進入名校，反而有可能被分配到普通學校，那麼學區房的不確定性陡增，投資名校的熱情必然隨之下降。
這無疑觸動了巨大的利益盤子。
對於一個名校雲集、均價早已破10萬的核心城區來說，西城區能推進“多校劃片”和“六年一學位”，其信號意義非同一般。
這恰恰說明，北京對學區房真的要動真格了，這對其他城市無疑將形成明顯的示範效應。
02
學區房價格，一直居高不下。
這背後的邏輯並不難理解。我國義務教育階段實行“就近入學”政策，一個小區對應一所學校，由於名校資源相對稀缺，與名校相對應的小區價格必然水漲船高，這正是“學位房”熱度長盛不衰的原因所在。
單校劃片，說到底是一個蘿蔔一個坑。想要進入西城區的北京實驗二小，或者廣州越秀區的東風東小學，或者深圳福田區的荔園小學，只要買到與學校匹配的學位房即可，只要資金充裕，可謂0風險。
由於學位房溢價的存在，這些區域房價明顯高於周邊非名校板塊。數據顯示，同一地段，
學區房相比於非學區房，普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。
多校劃片，有望改變這一邏輯。
多校劃片之下，一個蘿蔔將會對應N個坑。同樣一套學區房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通學校。
如果“學區”之內，恰好有首屈一指的一流名校，也有對應城中村的“村小”，那麼“多校劃片”之下，學區房價格有可能面臨斷崖式調整的風險。
當然，在個別一線城市中心城區，優質學位資源雲集，不同學校之間的實力差距並非如此懸殊，學區內名校雲集，學區房的價值仍能得到維持。
然而，“多校劃片”的存在，勢必攤平學位房價格，對一流名校形成明顯的利空，而對普通學位房則帶來一定利好。
可以說，入學風險的存在，讓學區房充斥著不確定性。
03
這些年，學區房面臨越來越多的風險。
這其中，最主要的風險當屬學區資源重新分配的風險，除此之外，還存在政策變動、城市中心轉移等風險。
其一，學區資源重新分配的風險。
北京正在推進的“多校劃片”，意在為全國義務教育改革做出可行探索。事實上，教育部已經連續多年發佈通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，積極穩妥採取多校劃片。
雖然短期內，多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速複製到全國。但多校劃片，已是大勢所趨，連作為教育高地中的教育高地的北京西城區都能大刀闊斧推進，遑論其他地方？
其二，政策變動的風險。
學區房背後存在的教育溢價，這一溢價錨定於名校，有賴於教育政策的穩定性。一旦教育政策頻繁變動，那麼學區房的教育溢價也會隨之變化，風險陡然增加。
這幾年，恰恰是教育政策變動最為頻仍的幾年。去年，蘇州工業園區在樓市調控壓力下，將“五年一學位”調整為“九年一學位”，學位鎖定期突然從5年變成9年。
深圳有城區也在學位壓力之下，改變過去“對口入學”的規則，羅湖某名校甚至試圖出臺“住房面積50平以下限制入學”的政策。
雖然最後只是虛驚一場，但這無疑發出警醒：政策變量，已經成了學位房的重要影響因子。
其三，城市格局洗牌的風險。
改革開放40多年，經濟一日千里，每個城市都在擴張，新城區拔地而起，城市中軸線一再發生變化，這必然對學區房格局形成挑戰。
過去坐擁教育、醫療、交通、商業等優勢的老城區，無法避免日益老化的命運，雖有“舊改”加持，但前景勢必受到影響。（參閱《中央再提老舊小區改造，影響有多大》）
雖然教育優勢一時不會消失，但隨著城市政務區和商務區的不斷轉移，城市人口向新區或新中軸線的轉移，城市的白領和金領群體也隨之而轉移，從而形成新的教育高地。
畢竟，任何區域的教育，都是由人來決定的。白領金領群體聚居之地，教育質量一定不會差。
04
那麼，還要不要投資學位房？
這個問題，答案並非“是”和“否”如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什麼樣的學位房。
其一，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道，優質教育資源往往都聚集於中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校雲集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不會過度影響學區房的價值。
其二，在學區房選擇上，老破小優於老破大。許多老城區的舊房子，最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，並非房子本身。相比於老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。
其三，跟著白領和金領群體走。
一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。
所以，一些政務區或商務區的準學位房，性價比反而高過老城區的傳統學位房。
其四，擴大護城河，不要只盯學區房一個概念。無論是租售同權，還是多校劃片，都將是改革的大方向，學區房本身的溢價效應必然不及過去那麼堅挺。
加上“六年一學位”甚至“九年一學位”的鎖定效應，學區房的流動性必然隨之收縮，這時單純只具備學區房概念的房子，抗風險能力就難以高估。
不確定性增加，沒有更深的護城河，就難以抵禦市場風險。有學區，有交通，有商業乃至商務配套的資產，才能獲得更深的護城河。
