文｜iliby
單價10萬+的紅山，值不值得買？
要說深圳的原關外發展最快、最引人注目是這兩個新發展出來的城區：
“價居高位”的寶安中心，和北邊“城市規劃焦點”的紅山，所以在2015年-2016年期間，就有很多人把紅山和寶中放在一起分析比較，討論度頗高。
此外，它們還有個共性，分別得益於南山區和福田區的外溢，且現在寶安、龍華（紅山）兩個片區內的樓盤成交單價動輒達10萬+，成為深圳近幾年自帶話題的熱門成交區域。
圖：2019年龍華區成交TOP30
從2019年一整年成交的數據看，排在龍華紅山成交量第一位的是萊蒙水榭春天，而第一套以10萬/平成交的房源就出現在萊蒙水榭春天的5期。
紅山其實並不是一個街道，只是人為的把紅山地鐵口附近的範圍稱之為紅山。
在區域位置上，紅山與福田區僅一山（銀湖山）之隔，自地鐵4號線開通，沿線區域面貌逐年提升，加上2011年龍華深圳北站開通運營，龍華區域規劃重點更多是落到了深圳北站和紅山一帶。
踩盤小分隊從4號線紅山站A口出來，看到紅山地鐵口附近的幾個項目還在施工，此外，4號線地鐵深圳北站、紅山站、上塘站皆為高架站，軌道鐵路聲音響，道路兩旁的工地施工聲也不絕於耳，在所有設施還未完工之前，只能說目前感受很一般。
圖：還在招商中的紅山6979
而連通了紅山地鐵A口、號稱龍華首個開放式街區的商業中心——紅山6979，據傳今年6月底將會投入運營，但現在商業中心圍板都還沒拆，近距離觀察，底層商鋪都還空置著，品牌商業均還未入駐。
紅山規劃：打造福田會展中心2.0版本
紅山的規劃定位為商業文化配套+居住的區域。
圖：地鐵紅山站面向著的深圳美術新館
規劃中的商業、圖書館、美術館、新華醫院等市政配套也全都集中在紅山站附近。
探盤期間，我們順著民塘路走，我們發現片區全是嶄新的面貌，樓盤都是2010年以後的次新盤；市政配套上，現已落地動工的“龍華兩館”——
深圳美術館新館、深圳第二圖書館正如火如荼地進行著。
圖：紅山片區規劃
從深高北校區一路延伸至深圳北站，除了少量的農民房，這周邊的空地都挺多，據帶看的經紀人介紹，用地多規劃為商務和商業為主，龍華政府規劃有60棟寫字樓，目前還在待建狀態。
短短几年時間，龍華紅山的變化確實讓人感到驚歎，從前的深圳北站西向2公里內都是菜地，但現在已遍地起高樓，計劃引進20-30家大型總部企業及上市公司，這裡開始有福田會展中心2.0的初始模樣。
“草根盤”的逆襲：教育劃片，讓萊蒙水榭春天5期迎來“春天”
如果說寶中的底氣在於前海擴容和西部地區的持續火熱，那麼紅山的信心似乎來源於名校——深圳高級中學（北校區）。
紅山上塘一帶，住宅均價更多的還是6字頭和7字頭，8萬及以上多是項目品質特別好，或是有學位支撐的。
帶看的經紀人提到，其實這10萬/平的成交價格，最早是去年7月份以870萬賣出的萊蒙水榭春天5期的一套87平3房戶型。經紀人說：“可以說，這一套紅山萊蒙水榭春天5期房源的成交，突破了龍華10萬+的天花板。”
圖：紅山區域
水榭春天開盤均價為2.3萬/平，目前在賣均價已經達到了10.2萬/平了，事實上，在整個紅山上塘片區，單價8-9萬的住宅也算是高價了...
水榭春天是整個紅山片區規模最大的樓盤，整個社區經過近十年的規劃開發，配套和環境都要好於其他樓盤，居家氛圍濃厚，三期樓下有沃爾瑪，旁邊還帶華潤萬家，步行不過900米可到紅山地鐵站。
從在售樓盤信息可知，蒙萊水榭春天1、2期均價7.7萬元/平左右，位於民塘路邊上與紅山6979為鄰的蒙萊水榭春天5期、6期，已到10.5萬/平左右。
圖：部分在售樓盤價格
二手房住宅中，紅山片區36個二手房小區，均價8萬/㎡以上的只有12個小區，蒙萊水榭春天5期、6期因深高北劃片，價格自是水漲船高。
社區共分為1-3期、5期、6期A區和B區三個部分，1-3期花園面積大，內部花園建設對比5、6期講究。而5期、6期A區和B區為空中花園，且小戶型居多，戶型較緊湊，居住舒適度遠沒有1-3期好，得房率也不算高，比如套內87平米，實際可使用面積64平米，早期成交量也一般。
然鵝！今非昔比，相比非深高學區，但花園環境更好戶型選擇性更多的水榭1-4期的單價相差近3萬。
花園環境和戶型舒適一般不如1-3期舒適的水榭5期，房價迎來了逆襲！
單價每平米10萬起步的房子，背後的真相是...
單價都達到10萬/平，有這個預算買福田、南山成熟舒適的豪宅片區不是更香嗎？
如果瞭解過深圳教育現狀，會發現深圳“四大”高中分別有對應的初中，深高級就位列深圳“四大”之一，其優質教學質量和歷年來穩定升學成績向來都是有目共睹的。
同一梯隊下，其餘三所學校——羅湖的深中，福田的深實驗、深高級，也是招收地段生，劃片的樓盤較老，其中，深實驗劃片的房源平均樓齡高達到25年，價格已比肩深圳灣，房源總價雖千萬起步但生活居住體驗差強人意；
除此之外，福田教育缺口大：積分不夠，或是家庭購房時間短的學生都會面臨分流，深高級本部所在的香蜜湖屬於改善片區，劃片的樓盤均價超過10萬，但本部只有初中。
而南山區，南山第二外國語學校（集團），後起之秀的海德中小學覆蓋的學區範圍特別小，僅有3個社區，價格也是年年攀升；蛇口育才集團裡劃片初中，一部分是海上世界、沿山路的豪宅，一部分是比較老舊的樓梯房，樓齡在10-20年以上。
圖：深高北正門
圖：深高北
而深高北是深圳高級中學（集團）於2016年經深圳市政府批准的九年一貫制學校，帶有小學，也就是說，買萊蒙水榭5、6期，約等於解決了孩子小學+初中的教育問題。
同以上其餘“三大”學校的地段對比起來，紅山各項配套新、未來規劃比較高大上、劃片樓盤都是2010年後建成的次新盤等等，這幾項加分條件，還是比較吸引家長關注。
不過最主要的一點是，買深高北劃片學區的買家，多數是都是附近小區業主置換，像世紀春城、金地梅隴鎮、風和日麗的老業主，不用改變大的生活環境在市區去重新置業，何樂而不為。
圖：水榭5期正門
圖：5期其中一個出入口，也是停車場的入口處
整個萊蒙水榭春天系列樓盤都比較新，小區建築年代為2012年-2014年，樓盤戶型特點都是奇數層出陽臺，即陽臺在主臥一側，偶數層正出陽臺，陽臺與客廳相連，萊蒙水榭春天系列樓盤的建築設計現代簡約，鋪設均是玻璃外牆從高層往遠望，視野不錯。
圖：連接5、6期樓盤的通道
圖：5期花園環境
圖：水榭5期花園平面圖
小區由五大棟組成，其中1棟為大平層，2-3-4棟分別有兩個單元，5棟類似於公寓樓設計。
小區面積段：75-255平米的兩房到五房，主要在賣的戶型以75-89平米的兩房三房為主，基本是兩梯五戶。
3棟和4棟戶型是差不多的，只是3棟位置比4棟相對安靜一些，4棟的B、C、D戶型朝民塘路會受建築施工影響，E戶型相對也會受到一些影響。
4棟A單元也算比較安靜，靠紅木街這邊車流量不大，其中3棟4棟B戶型是比較靠花園內側的（4棟A單元B戶型除外）。而2棟被稱為水榭5期的樓王，單價會比其他樓棟高。
萊蒙水榭熱門戶型
熱門戶型1：78.48平米的2室2廳
安靜看花園的西向2房戶型，還帶有兩個陽臺，有的戶型陽臺是相通的；陽臺還可做改造，像是這種齊平的陽臺可打通做一個大陽臺，觀景效果不錯。目前在售價格約900萬。
熱門戶型2：88.61平米的3室1廳
主要分佈在2、3、4棟的E戶型、D戶型。
價格方面，88.61平米戶型目前在售房源總價在1020萬-1080萬元；關於得房率，產權面積88.61平米，實際套內面積69.5平米，2+1戶型，有個房間比較小隻能做書房，略微有點尷尬，戶型使用功能性略微差點。
圖：水榭5期背後是龍華綠廊公園
圖：華僑城商業項目
現在各大地產商，諸如鴻榮源、華僑城、金地等地產大鱷，均在此集中規劃有商業綜合體和公寓辦公樓等。按原關外區域來說，地段內地鐵、商業體、學位綜合都有的並不多。而紅山距離深圳北站不遠，深圳北站的空地較多，規劃商務和商業為主，目前還在待建狀態。未來是不是可以依託深圳北站的崛起再次享受發展的紅利，相信也值得期待！
