作者：天道
被冠以“宇宙中心”的地方不多，深圳的龍華算其中一個。
2020年，龍華獨立發展已近十個年頭（2011年成立新區），以肉眼可見的速度實現了蛻變，175.6平方公里的土地GDP突破2500億，甚至有觀點認為，龍華速度已經成為深圳速度的又一新代言。
但也有另一種聲音出現，覺得龍華慢慢見頂了，後繼無力。
真的是這樣嗎？似乎很多人還沒有看懂真實的龍華，最近壹地產團隊去龍華調研，最大的感受是：龍華沒有見頂，今年情況很樂觀，要強勢迴歸。
這主要體現在5方面：
1、首先是交通，6、10號線已經試跑，8月將通車，加上昨天剛剛公佈的22號線，龍華正式進入多地鐵時代；
2、其次是商業，紅山6979商業6月份要開，宇宙中心將現潮流打卡地；
3、再次是產業，深圳北站商務區最新進展曝光，引進了多個企業，匯聚大量高端商務人群；
4、再者是配套，龍華“市民中心”有望今年完工，與此同時，第二圖書館+美術館新館落地動工，新華醫院+第二兒童醫院也穩步開展，龍華今年會迎來多個高逼格設施配套；
5、另外是新盤，我們收到消息，去年開盤熱銷的龍湖春江天璽，馬上要推住宅新品，並且戶型設計進行了全新升級，得房率能達到80%，且皆為南向或南北通透產品。現階段龍華唯一遺憾就是新盤太少，如今有住宅新品推出，深圳人民又有福了。
可以明顯感覺到，在步入又一個全新十年發展週期之際，龍華加快了建設步伐，進入到了紅利強兌現期。
01.
四大層面
看今年龍華超強紅利兌現
龍華為何稱作“宇宙中心”？從它的地位變遷就可見一斑了。
從“特區邊緣”到“福田後花園”，再到“北部中心”，龍華區域定位層層升級，這在深圳可以說是罕見的，而且一直在進行，並沒有結束。
就在去年，中國城市規劃設計研究院深圳分院副院長王澤堅，在演講中透露，新一輪總規中深圳的中心體系將會出現“1個都市核心區”，即大前海中心、福田-羅湖中心、龍華中心。
這意味著規劃三級跳的龍華，由普通區域躍遷為大灣區時代深圳的都市核心區，和大前海中心、福田-羅湖中心並列。這種規劃地位的躍升，值得大家深思，將決定未來十幾年的城市發展。
而今年，正是龍華獨立發展第十個年頭，明顯感覺到龍華加快了建設步伐，眾多大利好逐漸兌現，現階段已有多個好消息直接刷爆了深圳人的朋友圈。
首先就是交通，今年龍華進入多地鐵時代。
就在昨天（4月30日），深圳規劃局剛剛公示了22號線詳細規劃草案，起自福田保稅區，終止於觀瀾北深莞邊境，並預留延伸至東莞的條件。
這是中部發展軸上的一條非常重要的市域快線，承擔福田主中心對龍華和東莞等地區的輻射帶動作用，和緩解中部走廊交通壓力的功能，實現福田主中心與觀瀾組團中心45分鐘、臨深片區60分鐘通達的規劃目標。
更重要的是，線路沿線途徑福田、龍華和龍崗3個行政區，設車站22座。從線路可以清晰的看到，線路南北向走勢，串聯的是福田保稅區、車公廟、香蜜湖、梅林、民治、坂雪崗、鷺湖等一些重點片區。
22號地鐵線對龍華來說是真的太重要了，一方面緩解了民樂、深圳北站到民治這一塊“上車難”。另一方面助力龍華進入多地鐵時代，龍華除了已通車的4、5號線，6、10號線已經試跑了，8月份就會同步通車，前者打通光明龍華福田，後者聯繫福田龍華龍崗。好消息是龍華還規劃有18、21、25、27、33、34六條地鐵線路，未來將邁入11條地鐵時代。
其次就是商業，紅山6979商業6月開放。
我們獲知，紅山地鐵站旁的紅山6979商業6月份將開業，這個期盼了多年的商業中心，將以開放式的院落建築形態，為消費者打造更具情景化的沉浸式消費體驗。
對於紅山6979，坊間有兩大比喻：龍華版“南山歡樂海岸”、深圳版“上海新天地”，畢竟出手於打造過海上世界的招商、歡樂海岸的華僑城，高度自然在那。
來源：紅山6979商業中心
這次紅山6979除了商業，內部設有深圳最大的下沉式綠化廣場，並自帶約1.2萬平的龍華首家演藝館、現代化展覽館，與深圳美術新館、深圳圖書館調劑書庫，聯合形成“文化四館”，具有成為下一個頂級商圈的潛力。
於龍華而言，這是全新商業配套的兌現，記得18年壹方天地A區的開業時，開啟了龍華壹成片區的商業新篇章。如今紅山6979商業，CGV影院、開心麻花、盒馬鮮生等主力店已進駐，又將成為新的打卡勝地，助力龍華商業進入一個全新階段，同時帶來大量的消費群體。
再者是產業，深圳北站商務區最新進展曝光，引進了多個企業。
龍華“宇宙中心”形成的核心要素，90%以上歸結為深圳北站，以深圳北站商務區為例，這個被列入深圳六大總部基地之一的商務區，主要發展總部經濟、產業金融、電子商務、商務辦公、文化創意、綜合商業等功能。
根據規劃，深圳北站CBD佔地面積6.1平方公里，僅次於後海和前海，與福田中心區不相上下，總投資超過2000億元，規劃有約550萬平商業服務業、60棟辦公樓，其中包括12座摩天大樓，說是在深圳中軸線上再造新福田一點也不為過。
深圳北站片區效果圖
這些並非只是停留在紙上的規劃，現在去深圳北站會發現，全新的商務辦公大樓鱗次櫛比，密切分佈著匯隆中心、匯德大廈、華僑城大廈等地標性建築，也已引進美團科技、深圳高鐵總部、深圳通、深圳計算科學研究院、華陽國際等，全新CBD已初見雛形。
值得注意的是，今後片區計劃引進20-30家大型總部企業及上市公司，未來可容納25萬高端就業人口和11萬居住人口，將匯聚大量的高端商務人群，可見，龍華依舊是潛力巨大的“宇宙中心”。
另外就是配套，龍華“市民中心”、第二圖書館、美術館新館落地動工。
今年龍華不光有交通、商業、產業兌現，還有高逼格的文體醫療等配套。
其中建面10萬平的龍華“市民中心”（即龍華文體中心）有望今年完工，設有體育館、游泳館、體育場、室外運動場等，建成後將成為龍華新的地標。
此外，觀瀾體育公園、簡上體育綜合體也顯現雛形，“龍華兩館”--深圳市美術館新館、深圳市第二圖書館也已落地動工。可見龍華在軟實力上，也按下了“加速鍵”，區域內的配套設施也在走向國際化水平。
注：龍華文體中心、第二圖書館/美術館新館、新華醫院，來自深圳龍華融媒體發佈
看完這些，你還會懷疑龍華的地段價值嗎？說實話，今年龍華進入了大規模建設週期，未來這裡完全有實力看齊福田和南山。與此同時，隨著大量的頂級配套逐步落地、兌現，又將迎來新的城市價值爆發週期。
02.
去年熱銷的她又強勢迴歸了
曾以80多個魔鬼精裝細節驚豔市場
進入快發展軌道的龍華，反應在樓市上，就是這些年來龍華房地產在深圳樓市上的強勢表現。
首先，是近幾年以豪宅產品聞名的全國知名房企，諸如金茂、建發、龍湖、華僑城、中海等等，紛紛入駐龍華。
另外新房上，去年入市的和雅軒、金茂府、春江天璽、金亨利二期、壹成中心、華盛瓏悅、中森公園華府等，賣的都還不錯。
二手房上，華業玫瑰四季、匯龍灣、萊蒙水榭春天、潛龍曼海寧，這兩個月市場成交也有不錯的表現。
但龍華也有遺憾，那就是新房供應實在稀缺，過去幾年看龍華供應還算充足，在消化了密密麻麻的的剛需新盤後，每年僅少數幾個在建項目入市，而接下來龍華也會面臨“房荒”，住宅供應縮減，會和寶中一樣每年只有三四個樓盤入市。
放眼龍華，目前萬科和風軒、和雅軒已經清盤，基本上就是金茂府和壹成中心少量住宅，在存量接近清盤的情況下，今年可售的純商品住宅選擇面也非常小。
不過調研龍華後，這一遺憾終於得到了一定釋懷。我們發現，與鴻榮源壹成中心商住綜合體相距約1公里的龍湖春江天璽，又強勢迴歸了，很快就要推出二期住宅新品。
龍湖春江天璽臻稀複式 以高品質致敬生活 刷新龍華人居生活想象
據現場銷售人員介紹，二期主要由三座住宅、一座辦公、一座政府人才房組成，其中住宅315套，主要為約96-115-120-130㎡左右3-4房，2梯3戶和2梯4戶的低梯戶比，相對比較純粹，舒適度高。
說起來，作為至今已經有27年豪宅匠造經驗的龍湖，迄今開發超過40000套別墅，堪稱半個中國別墅史，被譽為行業內“中國別墅專家”及“園林美學範本”的締造者。
如今，龍湖進軍深圳的首個項目便落在了龍華，繼承了龍湖的墅級豪宅基因，將其定位為“春江”系進行打造，以“美、善、境”三大價值體系，實現產品、景觀和配套等多維度升級，詮釋了真正意義上的生活，給了龍華人民一個大驚喜。
本身龍湖“春江系”早已名冠全國，據介紹春江天璽一期的住宅和公寓在打造上，更是用80多個魔鬼精裝細節，將龍湖的墅級豪宅基因和“春江系”高端品質展現的淋漓盡致。比如裝修材質均採用國際旗艦品牌，在玄關處設置了15個人性化細節考量等等，力求打造無比貼心的居住體驗。
樣板間實景圖
因此項目一經推出，便受到了市場強烈關注，更是掀起了一股“龍粉潮”、“天璽潮”，不僅吸引了很多福田、南山的高淨值客戶，很多龍湖地產的真實粉絲，專門從全國各地飛赴深圳來看房。因此項目一期開盤便取得了不錯的戰績，單週勁銷1.5億，今年3月YQ期間還達到了4億，據悉目前一期住宅已售完。
我們注意到，現在二期“王者歸來”，又做了很多升級，不知道這次又將引起怎樣的市場轟動。
03.
得房率能達到80%
皆為南向或南北通透戶型
如今龍湖春江天璽項目強勢迴歸，在產品和產品上進行了全新的升級，有必要和大家詳細講下。
最值得關注的便是戶型設計，主要體現在得房率和朝向。
二期住宅面積主要為約96-115-120-130㎡左右3-4房，先來看得房率，2A、2B得房率約80%。
這樣的得房率，市面上不多見了，按照95平戶型，可以實現3房2廳2衛設計，比市面上同樣3房的產品少了5個平方，大大節省了購房成本。
另外就是戶型設計，戶型朝向皆為南向或南北通透產品，且能做到三房四面朝南、動靜分區的設計，保證了採光和使用的舒適性，這樣的戶型在深圳市面上已不多見。
來看個98平3房戶型，純南向，做到了四間開間朝南，並且無對視，私密性強，通風采光好，在市場上相同面積段的產品中不多見。
陽臺也達到了5米，值得一提的是，次臥連接超大陽臺，使用舒適度極高，加上前面無遮擋，低樓層可看園林，高樓層則遠眺城市景觀。同時主臥為套房設計，入戶有玄關，客衛乾溼分離設計，小面積也實現了功能最大化。
98平3房戶型
113平4房戶型，南北通透，5飄窗設計，超大拓展空間，進門衛生間設計可更好保證私密性，出門入戶時使用更方便。
同時超大主臥套間設計，可實現自身南北通透。廚房則是U型設計，餐廳可拓展成開放式廚房，增大空間利用率。
113平4房戶型
另外，117平4房戶型，南北通透主臥套房設計，同時主臥連接客廳超大陽臺，陽臺面寬達到了7.4米，尺度上寬闊不少；120平4房戶型，方正實用，全屋飄窗，橫廳面寬6.6米，戶型極致。這種96-130平3-4房中型化戶型，完全可能成為當前市場最搶手的戶型。
二期戶型圖，左右滑動查看更多
戶型之外，二期園林“天之城”立體造園。
項目在園林設計上別出心裁，打造出了深圳絕無僅有的城市級“海之島”、“天之城”主題園林景觀，綠化率更是達到40%以上。
其中二期的“天之城”主題園林，通過引用新加坡立體造園術，讓空間“高差化”、“垂直化”，呈現出的是豁然開朗的感覺。
為實現讓空間“高差化”，龍湖為此打造了沉水客廳、星空廣場、林間客廳和青年客廳四大主題客廳。其中沉水客廳為業主提供最為高貴的歸家禮敘，星空廣場提供了一塊寬廣空間，林間客廳為業主提供了一個私密的口袋空間，青年客廳則給業主提供了一個戶外健身運動的場所。
龍小湖天空飛船
空中兒童樂園，則實現了讓空間“垂直化”，包括打造龍華首個社區天空農場、龍小湖天空飛船、天空之階等。
這些設計，看得出龍湖以人居體驗為出發點，讓孩童、青少年、中老年人都有各自專屬的活動區域。相信這些設計無論在龍華、還是在全深圳都較為罕見，不得不說龍湖為深圳帶來了新意。
同時，這次在二期2層處，設置了只有在高端豪宅才會配置的精裝架空層。
架空層設有覆蓋全年齡段社區活動場所，是區域內競品當中唯一打造的泛精裝會所的項目，兒童娛樂區、會客區、棋牌區、健身區、便民設施等功能區域一應俱全。
這樣的設計，哪怕在惡劣天氣情況下，也為業主提供了各種公共活動空間，既是一種生活方式，也是一種生活氛圍。
最後說一點，在龍湖春江天璽周邊，還有海岸城、中洲、鴻榮源、德業基、卓越、金地、保利等等品牌開發商，總建築面積超過650萬平，等到所有舊改完成，整個片區將會煥然一新，宇宙中心的龍華，真的不容小覷。
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