SARS暴發的2003年，樓市先冷後熱；從全年來看，無論哪個數據，都是增長的，甚至比此前兩年增長得還要猛一些。
今天的中國，無論是經濟體量還是房地產規模，都是2003年所無法比擬的。所以，我們不能簡單地拿2020年的新冠疫情跟2003年的SARS做對比，不能簡單地得出結論說2020年新冠疫情消散之後房地產還會爆發。
只跟2003年對比是不夠的。在過去二十年中，一共有三個年份發生了超級利空事件——
2003年：SARS；
2008年：美國次貸危機；
2014年：中國樓市高庫存。
我們重點分析一下這三個年份的房地產市場表現，及其後續影響。
這三個利空年份，遵循了同樣的規律：當年住宅價格滯漲（或相對緩慢），次年暴漲。
其中，以2008年最為典型：2008年全國商品住宅價格同比下跌1.90%，但2009年卻暴漲24.69%（可以參照一下，從2000年至2019年的年均複合上漲率是8.57%）。
為什麼會出現這樣的先抑後揚？至少有這麼兩個主要原因：
1.被抑制的需求，獲得了補償性爆發
2.利空之後出臺了“救市猛藥”
我們來看看這幾個利空年份（再加上壯烈抗洪的1998年），迎來了哪些救市猛藥——
1998年抗洪之後：出臺住房制度改革，取消福利分房，全面啟動商品房；
2003年SARS之後：國務院出臺18號文件刺激房地產；
2008年次貸危機之後：四萬億計劃；
2014年高庫存之後：樓市去庫存政策。
SARS是在2003年6月份消散的。當年8月31日，國務院下發《關於促進房地產市場持續健康發展》（國發〔2003〕18 號），推出二十條刺激政策，開宗明義地承認房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。
你可以覺得，2003年房地產市場才剛剛興起，出臺這樣的刺激政策很正常啊；但是不要忘了，在舉國抗擊SARS之前的2003年一季度，新華社等央媒連續集中發文探討房地產市場的“泡沫論”——即房價有泡沫。
此後的2008年與2014年，也是基本如此：先嚴厲調控，在遭遇利空事件之後，用“救市猛藥”進行刺激。
2020年暴發了新冠疫情，也會遵循這樣的規律嗎？過去這樣，不代表著未來也這樣啊。對，未來未必會機械地重複過去，但我們首先要看清此後至少十年中國房地產的基本趨勢：
中國的城市化進程仍在繼續：每年仍需提高約1個百分點的城市化率；
中國的土地制度很難改變：土地財政規則基本變不了，重工商抑住宅的用地規劃理念基本變不了；
在這兩個基本面不變的前提下，新冠疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
或者換個表達：現在房地產行業的普遍共識是，全國商品房15萬億元銷售規模，將維持十年；在這個共識之下，新冠疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
那麼，新冠疫情之後，房地產市場會有刺激政策嗎？
在討論這個問題之前，我們先要大致評估一下：不同利空事件對於樓市的不同衝擊烈度。
2003年SARS疫情：主要是突如其來的天災；
2008年美國次貸危機：主要是突如其來的人禍；
2014年中國樓市高庫存：日積月累的病灶。
僅僅從歷史數據來看，金融危機對於樓市的殺傷力，相比之下是最大的；
我們還可以用標杆房企萬科的歷年銷售額，來感受一下這種感覺——
僅在金融危機的2008年，萬科銷售額是下跌的；其餘年份均在增長，SARS暴發的2003年與高庫存的2014年均不例外。
但今時不同往日：全國動員的廣度與深度，已遠超2003年，即抗擊新冠疫情已遠超抗擊SARS。
為什麼要如此全國動員？除了新冠疫情的傳染性比SARS更強，我們還要看到：當前的社會分工協作之頻次，已遠超2003年。
我們可以從這個維度——人口與物資的流動性，來感受一下這十七年的天壤之別。
這些天壤之別的數據，雖然無法精確地反映全貌，但還是可以讓我們直觀地感受到：當前的社會分工協作之頻次，已遠超2003年。
當然，經過十七年的發展，如今中國的經濟體量已遠非當年可比——
房地產是宏觀經濟的一個組成部分。很多人都在擔心疫情對房地產的影響，其實並沒有大家想象中那麼嚴重。
所以，新冠疫情之後，房地產市場會有怎樣的刺激政策？
我們的判斷是：基於房住不炒的法統，應該不太會有高調且明確的救市政策，但大概率會有“錦衣夜行型”的刺激政策。
可以預判的是：熱點城市的限購政策不太會取消，因為限購是樓市調控最後的堡壘。
歸納一下，我們大概有這麼幾個判斷——
▶新冠疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
▶新冠疫情結束之後，樓市仍然將處於冷清的過渡期，下半年有望回暖，樓市熱度主要體現在量的上揚。
▶新冠疫情結束之後，大概率會有“錦衣夜行型”的樓市刺激政策，但熱點城市的限購政策不會取消。
▶如果有刺激性政策，次年房價會有明顯漲幅。
總之，放心買房，並且狠狠多談一些折扣，趁著地產商的現金流緊張，因 新冠疫情而緊張。
