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龍港市文衛路拓寬改造項目房屋徵收與補償方案
（徵求意見稿）
為了實施龍港市文衛路拓寬改造計劃，加快城市有機更新改造步伐，改善城市環境，完善城市功能，提高城市居民居住水平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》《龍港市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》等相關法律、法規和文件的規定，結合文衛路及周邊街區的實際情況，特制定本方案。
徵收範圍
文衛路124號至380號（雙號段）、人民路75號至161號（單號段）、建新路166號至278號（雙號段）、龍翔路302號至312號（雙號段）、新渡街267號至317號（單號段）、龍港紡織品市場（毛毯市場）宗地、徵收範圍內的工業廠房。
徵收時間
自房屋徵收決定公告之日起。
房屋徵收部門和被徵收人
房屋徵收部門為龍港市自然資源與規劃建設局（以下稱房屋徵收部門）。房屋徵收部門委託龍港市城鄉一體化建設中心作為本項目房屋徵收的實施單位，並承擔本項目房屋徵收與補償的具體工作。被徵收人為徵收範圍內被徵收房屋所有權人。
房屋徵收補償
（一）補償安置方式
徵收範圍內房屋徵收補償安置實行貨幣補償、產權調換兩種方式，被徵收人可以任選一種。
（1）貨幣補償：
被徵收房屋的貨幣補償金額，由具備相應資質的房地產價格評估機構根據被徵收住宅房屋市場價值，結合被徵收住宅房屋的面積、區位、層次、成新等因素及裝飾裝修和附屬物評估確定。
被徵收人選擇貨幣補償，在龍港市範圍內購置居住房屋，經房屋徵收部門核實，並提供補償協議，稅務部門應當在被徵收房屋所補償的金額內給予免交契稅。其他有關稅收優惠政策，按照稅務部門有關規定執行；
被徵收人選擇貨幣補償，在龍港市範圍內購置商品住房，可以享受首套房的相關優惠政策；
被徵收人選擇貨幣補償的，被徵收人按規定時間簽訂協議和騰空房屋的，在驗收合格後的30天內，房屋徵收部門應向被徵收人一次性付清補償款。
（2）產權調換：
被徵收人選擇產權調換的，稅務部門應當在被徵收房屋所補償的金額內給予免交契稅。其他有關稅收優惠政策，按照稅務部門有關規定執行；
房屋徵收部門提供用於產權調換的房屋與被徵收房屋進行調換，計算價格後，結算差價。被徵收人有權選擇下列產權調換方式中的其中一種：
①不少於被徵收的合法房屋相等建築面積的套房安置面積。
②被徵收房屋屬直間式住宅，按原徵收房屋建築佔地面積與安置套間建築面積1：4比例予以安置，但安置房建築面積不超過180平方米。
③按安置人口人均安置建築面積30平方米標準予以安置，但安置房建築面積不超過180平方米。
安置人口是指：被徵收人家庭具有常住戶口且實際居住的人口。雖有常住人口但系寄居、寄養、寄讀的人員不計入安置人口。被徵收人家庭雖無常住戶口，但原常住人口在徵收地的符合規定的現役軍人、大中專院校在校學生、勞動教養、監獄服刑人員等可計入安置人口。
安置人口的計算時間以房屋徵收部門公佈的徵收範圍公告日為準。
（3）房屋徵收部門應確保被徵收人每拆一間自然間（直間房）, 按市場優惠50%配置一個車庫；其它住宅安置用房另有需要的，保留車庫優先購置權。
（4）徵收部門根據被徵收人的住宅應安置面積，分別提供小套60㎡、中套90㎡、大套120㎡三種套型（設計施工時會存在誤差，以最終測繪面積為準）。
因項目區塊內的被徵收房屋實際情況不同，為保證本地塊改造開發資金的全面平衡，促進安置補償的公平合理，在安置房源許可的情況下，直間房被徵收戶，每戶其多套認購原則是先認購較大套，依次相等或逐小認購，住宅可認購面積小於240平方米的，認購不得超過兩套，住宅可認購面積為240平方米到330平方米以下的，認購不得超過三套，住宅可認購面積為330平方米（包括330平方米）以上的，認購不得超過四套。
徵收部門將根據以上規定，提供以下安置認購方式供選擇：
1.獨立產權套房的被徵收戶，按原套房面積參照方案選定。
2.直間被徵收戶選擇模式為120㎡、90㎡、60㎡按可認購面積組合選定，組合認購面積需以可認購面積最低值為基礎值。
（二）營業性用房的安置
（1）被徵收人持有房屋所有權證,產權登記用途為營業性用房的按營業性用房徵收補償，根據不同地段、不同區位由房地產評估機構給予評估後進行貨幣化補償。
（2）臨商業街的住宅底層作為營業性用房的，可以參照營業性用房給予徵收補償，根據不同地段、不同區位由房地產評估機構給予評估後進行貨幣化補償。
（3）營業性用房或參照營業性用房單獨安置的，其安置面積應在被徵收房屋總面積內扣除。營業性用房以產權登記的營業用房面積扣減、臨商業街的住宅底層作為營業性用房的扣減30㎡，凡營業性用房面積剝離扣減30㎡後應安置面積不達180㎡的，可允許購買補足至180㎡。
（4）房屋徵收部門在建新區安置房建設時會同步建設商業用房房源供被徵收戶自主選購，最終以搖號摸文形式優先購買。每間被徵收對象允許以市場價90%的價格優先選購一間≤30㎡的商業用房。
（三）安置用房價格結算
在雙方協商一致的情況下采用以下的方式結算差價：①被徵收房屋依照重置價結合成新率和拆遷地價評估補償；②被徵收房屋合法建築面積在扣減作為營業性用房的30㎡後180平方米以下，合法建築面積相等部分的安置房面積按每平方3500元價格購買；應安置面積以上至180平方米以下部分和合法建築面積在180平方米以上至240㎡以下的安置房面積按每平方5000元購買；合法建築面積在240平方米以上部分的安置房面積按每平方6500元購買；合法建築面積在330平方米以上部分的安置房面積按每平方8000元購買；③每間被徵收房屋在建新區安置房的公攤面積為36平方米，以每平方1800元的價格結算；④安置房政策內增購，按市場評估價優惠20%，但每戶不得超過30平方米。
（3）簽訂協議時住宅安置用房認購面積按小套60平方米、中套90平方米、大套120平方米簽訂。具體認購面積以實測面積為準。
（4）安置房購房款的交付分五期進行：以被徵收房屋價值的全部補償款在簽訂徵收補償安置協議時作為安置房購房款轉為分期支付預留款。（1.全部補償款若有超安置房購房款部分，先結算支付給被徵收戶，其餘款項轉為分期支付結算款按期扣算；2.全部補償款在回購安置房時若有額度不足，被徵收戶需在各階段購房款支付期內予以補足。）
第一期購房款在全部工程（包括商品房）達到±00後15個工作日內支付總購房款的20%，第二期購房款在整體結構驗收後15個工作日內支付總購房款的40%，第三期購房款在整體項目（包括商品房）竣工驗收後15個工作日內支付總購房款的20%（安置房建設產生的面積誤差在該支付其同步結算完成），第四期購房款在交房後15個工作日內支付總購房款的15%，第五期購房款在不動產權證書辦理前15個工作日內支付總購房款的5%。
（5）住宅安置房與商業安置房、臨商業街的住宅底層作為營業性用房的價格按照市場評估價評估確定。
（6）營業性用房、臨商業街的住宅底層作為營業性用房的商業價值按評估確定的價格作貨幣補償，其價值與面積在住宅安置權益中剝離，住宅安置戶可在建新區優先選購商業用房。
（四）被徵收房屋產權確認和麵積認定
（1）被徵收的房屋，以房屋所有權證及其它相關有效文件認定房屋所有人和建築面積（不含附屬用房、構築物面積）。土地使用人和使用面積以國有土地使用權證及其它相關有效文件認定。直管公房承租人和承租建築面積以房產管理部門出具的證明認定。單位自有房屋出租給他人的，憑租賃雙方的有效合同（協議）或者出租人的證明認定承租人和承租面積。
（2）已依法徵收為國有土地的原集體土地上所建的房屋，以房屋所有權證或原所在地政府建房批覆、建設工程規劃許可證認定所有人和建築面積（不含附屬用房、構築物面積）；土地使用面積以土地使用權證或者當地政府批准的建設用地面積認定。
（3）對未取得土地使用權證及房屋所有權證的，由市房屋徵收產權調查小組對其房屋的建成時間、權屬來源、土地使用面積、建築面積等有關情況進行調查確認。
①1982年2月13日國務院頒佈的《村鎮建房用地管理條例》實施前所建、延續使用至今的居住房屋。
②1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施後至1992年國土資源部航空拍攝前所建、建築佔地面積25平方米以上（含25平方米），延續使用至今的居住房屋。
③1992年國土資源部航空拍攝之後至1999年1月1日新《中華人民共和國土地管理法》實施之前所建、建築佔地面積25平方米以上（含25平方米）、持有當時鄉（鎮）人民政府越權批准的建房文件，延續使用至今的居住房屋。
④1992年國土資源部航空拍攝之後至1999年1月1日新《中華人民共和國土地管理法》實施之前所建、建築佔地面積25平方米以上（含25平方米）、持有鄉鎮人民政府、國土、規劃部門在這一時期內正式罰款憑證，尚未辦理補辦手續，延續使用至今的居住房屋，其補償標準按被徵收房屋價值的70%計算。
⑤1992年國土資源部航空拍攝之前存在的居住房屋，建築佔地面積25平方米以上（含25平方米），在1999年1月1日新《中華人民共和國土地管理法》實施之前，被徵收人因故自行拆除，兩年內在原址上重建，建築佔地面積25平方米以上（含25平方米），延續使用至今的居住房屋，按原重建前的房屋狀況予以補償安置。
（4）被徵收合法房屋範圍以外的建築物一律不作產權調換，符合下列情形的給予適當貨幣補償：
①1992年國土資源部航空拍攝前、超過原建房批覆文件所規定的房屋建築佔地面積所建的非公益事業房屋附屬用房、構築物和市房屋徵收產權調查小組認定面積在15平方米以下（不含15平方米）合法居住房屋。按建築物按重置價結合成新率評估價的2倍予以補償。
②市房屋徵收產權調查小組認定建築佔地面積在15平方米以上（含15平方米），25平方米以下（不含25平方米）合法居住房屋。按被徵收房屋價值的50%予以貨幣補償；
③未超過批准期限的臨時建築，根據建築物重置價、已使用年限等因素經評估後予以適當貨幣補償；
④非公益事業房屋的附屬物，由房地產評估機構給予評估，房屋徵收部門按評估價給予補償。
（五）建築物以外的補償規定
（1）搬遷費按每間每戶補助：100平米以下（含100平方米）每間（戶）1500元；100平方米以上180平方米以下（含180平方米）每間（戶）2000元；180平方米以上每間（戶）2500元，產權調換的每間（戶）按兩次計算。
（2）住宅房屋臨時安置補助費
被徵收人選擇產權調換，自行解決週轉用房的，徵收部門應當向被徵收戶支付臨時安置補助費，支付時限是從其房屋騰空驗收合格之日起到被安置後的6個月止，住宅臨時安置補助費每平方米每月 10元(按被徵收房屋面積計算)。房屋徵收部門超過徵收補償安置協議規定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的2倍支付臨時安置補助費（因被徵收人原因造成逾期安置的除外）。
（3）沿街面用房租金補償：按每間30平方米計算，每平方米每月XX-XX元（按街區確定、以具備資質評估公司評估結果為準）。該項租金補償被徵收房屋騰空驗收之日以6個月為核算期進行一次性補償。
（4）徵收生產性非住宅用房造成停業、停產引起的經濟損失及生產設備搬遷安裝費，由房屋徵收部門給予適當補償。
①停產、停業引起的經濟損失，補償金額可根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定；也可根據被徵收房屋和生產設備評估價格的一定比例確定。具體補償方式可由被徵收人自行選擇。按前一種方式確定停產停業損失補償的，效益按照徵收公告前一年稅務部門核准的每月稅後平均利潤的標準或者同類房屋市場租金確定。
②徵收非住宅用房中不可移動設備而報廢或造成設備無法恢復使用的，房屋徵收部門應按設備原購置價折舊後給予補償。
③徵收非住宅用房的設備搬遷、拆裝費，房屋徵收部門按國家和 本縣貨物運輸價格和設備安裝價格計算。
（5）移裝固定設施補償費
水、電總表（分表由被徵收人自行拆除）統一由水務部門和電業部門拆除註銷，對被徵收人獨立報裝的水錶、電錶、有線電視、電話、寬帶網絡、太陽能熱水器、空調等，按如下標準給予補償：
①獨立報裝水錶980元/只。
②電錶單相為300元/只，三相為700元/只。
③有線電視300元/戶。
④電話108元/臺。
⑤寬帶網絡158元/戶。
⑥太陽能熱水器移裝費300元/臺。
⑦空調移機費200元/臺。
原水費、電費、煤氣費等費用由被徵收人在房屋騰空前一次性繳清。
（6）徵收範圍內違法違章的建築物和超過批准期限的臨時建築物，必須在房屋徵收決定公告之日起30天內拆除，不予補償。
（7）徵收企、事業等單位非住宅用房，按被徵收房屋批准的規劃功能和土地性質經評估後，給予貨幣補償。如需要遷建的，按原用地面積、土地使用功能進行置換，並按市場評估價結算差價。
（8）在被徵收房屋範圍內，違法違章建築物所有人，在自行拆除違法違章建築物後，符合我市相關住房保障規定的，市人民政府給予優先住房保障；符合無房戶或住房困難戶條件的，按照市政府關於無房戶或住房困難戶的有關政策執行。
（9）凡屬土地徵收範圍內的單位和個人，在“土地徵收公告”和“房屋徵收公告”發佈之日起不得進行下列活動，否則在安置補償過程中不予確認，所產生的損失和後果由行為人自行承擔：
① 新建、擴建、改建、裝修房屋；
② 改變房屋和土地用途；
③ 設立和變更房屋租賃關係；
④ 戶口遷入或分戶；
⑤ 法律規定的其他事項。
徵收房屋協議簽訂
（1）被徵收人應在房屋徵收決定公告規定的期限內與房屋徵收部門達成房屋徵收與補償協議。
（2）被徵收人在簽訂徵收安置協議時，應將《房屋所有權證》、《土地使用權證》或其他資料移交給房屋徵收部門，房屋徵收補償安置協議生效後，由房屋徵收部門統一上繳相關職能部門核銷。
（3）徵收設有抵押權或租賃關係的房屋，被徵收人在徵收期限內自行處理抵押權或解除租賃關係；房屋產權歸屬存在矛盾糾紛的，被徵收人需自行解決好矛盾糾紛，確認產權歸屬；方可簽訂徵收與補償協議。
（4）被徵收人應在房屋徵收決定公告規定的搬遷期限內將被徵收房屋騰空，經房屋徵收部門驗收合格後，由房屋徵收部門統一組織進行拆除，被徵收房屋騰空後，其房屋以及附屬物、構築物，已作補償的室內裝飾物品等的處分權屬房屋徵收部門，被徵收人不得擅自拆除，否則照價賠償。
限期完成簽約、搬遷的獎勵和補助規定
（1）對徵收公告規定的期限內簽訂徵收補償安置協議的被徵收人，按被徵收房屋的間（套）數計算，每間（套）給予獎勵9萬元。
（2）被徵收人在徵收公告規定的期限內完成搬遷並經驗收合格的，給予每間（套）6萬元的騰空獎。
（3）直間住宅被徵收人，在徵收公告規定的期限內完成搬遷並經驗收合格的，給予每間6萬元基礎配套設施用地補償。
（4）符合下列條件的低收入家庭，在房屋被徵收時，可以得到適當的經濟補助：
①經民政部門核准依法獲得最低生活保障救助的家庭給予每戶補助3萬元；
②經市有關部門批准獲得特困救助的家庭給予每戶補助2萬元；
③市人民政府規定的其他經濟困難家庭給予每戶補助1.5萬元。
（5）生產性非住宅用房選擇產權調換的，按期簽約搬遷按被徵收工業用房及生產設施設備價值的5%給予獎勵；選擇貨幣補償的，可按被徵收工業用房及生產設施設備價值的10%給予獎勵。
凡超過簽約期限搬遷的，不享受以上規定的一切獎勵及優惠政策。
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