近年來，二手房市場中將已辦理簽約備案登記並交付，但尚未取得房屋分戶權屬轉移登記證明的房屋出售的模式逐漸興起。該模式買賣雙方通過簽訂《房屋買賣合同》以及簽訂《預約合同》後公證來保障雙方的權益，通常合同中會約定買受人支付部分購房款後出賣方交付房屋，並在取得房屋權屬登記後的一定期限內辦理過戶。該模式中的買受人瞭解並願意承擔一定時期內出賣人無法為自己辦理分戶權屬證書的風險以及其他可能的不確定風險，例如過戶前房屋作為出賣人的財產被查封、開發商解除與出賣人的之間的商品房預售合同等等。但出賣人能否因為長期未能取得房屋分戶權屬登記導致未辦理產權過戶，從而要求判決解除合同呢？新都法院近期審理的一件案件可以作為參考。
2013年8月，周某與某房地產有限公司簽訂《商品房預售合同》購買位於新都的一處商品房，約定購買該公司建設的商品房一套，且房屋交付後一年內即可辦理房屋所有權證。2015年5月，周某領受該房屋，並於當月與韓某簽訂《預約合同》並辦理公證，約定韓某以33萬元價格購得該房屋，同時韓某支付總金額40%的首付款後，周某向其交付房屋，後待周某取得房屋產權證、簽訂正式合同、辦理過戶手續後韓某支付餘款。合同簽訂後，韓某向周某支付了首付款，周某也將清水狀態的房屋交付韓某，韓某裝修房屋併入住。但直至2019年，案涉房屋所在的樓棟都未能辦理初始登記，周某更是未能取得房屋不動產登記證明。此情況下，周某向本院提起訴訟，以合同目的無法實現為由，請求判決解除合同，由韓某騰退並返還房屋，同時自願將已經收取的購房款全額並利息返還給韓某。
韓某不同意解除合同，認為自己並無違約行為。同時，韓某向案涉房屋開發公司瞭解到，該房屋未能辦理分戶權屬登記證明是因為開發商未能繳足該房屋所在樓棟的稅費。
法院經審理認為，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；……”，本案中因案涉房屋開發公司未繳足稅費導致周某未取得房屋權屬登記，並非法律意義上的因不可抗力導致合同目的不能實現，同時韓某已按照合同履行了義務，故依法駁回周某的訴訟請求。
法官說法：二手房交易過程中，雙方可以在合同中約定一方解除合同的條件，該條件成就時解除權人可以解除合同，也可以在履行過程中通過雙方協商一致解除合同。在合同未作約定、雙方也不能就解除合同達成一致情況下，如具備了《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的情形之一，當事人也可以主張解除合同，在一些履行時間跨度較長、前期約定不夠完善的合同中，主張法定解除較為多見。但如付諸訴訟解決，需嚴格把握法定條件，主張存在法定解除情形的一方對此負有充分舉證證明的責任。並且，秉持守約方享有合同解除權的理念，更有利於鼓勵誠信履約和保障交易安全穩定。
