“房子”在中國來說是剛需也是必需品，過去幾年高速發展GDP背後，“地產經濟”貢獻了不少內需；但高房價卻成為年輕人婚姻、負擔的阻礙者，它的副作用已經“爆發”出來了。
房地產為何能讓老百姓“又愛又恨”？在房說君看來無非有2大主要原因，首先投資買房讓不少人在短短几年時間內獲取幾倍收益，假如你有閒置財富投資房地產準沒錯。在過去6年間，北上廣深等1-2線城市每年房價均以40%幅度增長，這樣回報讓不少老百姓樂在其中。
其次，國內也缺乏好的投資渠道。老百姓在國內選擇什麼投資好？答案是肯定的，不會是股市、債券、基金而是樓市，很簡單因為所有的老百姓能找到的投資渠道獲利都沒炒房高，所以“炒房”才成為目前國人心中無可替代選項。
高房價讓年輕人婚姻困難、房貸累累，樓市興衰也同時左右經濟發展，但這些副作用影響力日益擴大，就如同“毒瘤”一般存在，該如何去除這些問題？
國家發出2劑“猛藥”，土地改革新令開啟，房企要坐不住了。
4月9日，國家1晚內連發2個報告，內容涉及新土地改革制度、戶籍等，內容包含信息量很大，房說君以為或許將左右到樓市的下個10年，不管是無房人還是炒房者都會受到影響，這2份報告分別是：
- 發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展》。
- 高層下發有關《構建更加完善要素市場配置》。
這“2劑猛藥”對樓市的影響，房說君以為莫過於當中提及的全新土地制度改革，即農轉建合法化、重新登記宅基地產權、集體土地入市保駕護航等。
前一份報告重點提及了接下來土地調控方向，去年9月份《新土地管理法》就指出農村集體用地可以進行轉讓拍賣，本次報告相當於從法律層面承認開發商或企業代表可以直接與村幹部商談拍地，不需經過當地住建部門審批，這樣做法無疑加大土地供應量使得開發商不再侷限於昂貴城市土地，換言之下降的土地成本讓房企們不能再以土地貴為由隨意漲房價。
“農用地轉建築用地”也是同樣的道理，經過地方進行審核後甚至直接略過徵地環節，開發商獲取文件後直接開工建造便是，不是一般的方便。
後一份報告就簡單的多，通過完善市場配置讓農村提高城市化質量，以“新型城市化建設和融合”配合土地新政改革，全面取消300萬以下人口城市落戶限制，農民進城買房無非看中城市經濟發達、教育醫療先進，但集體土地入市、農轉建會極大改善農村落後設施，以後農民家門口就有廉價、漂亮大小區房，何必再進城買高價房？
解決高房價最頭疼大問題就是居高不下土地成本，國家此次新土地改革讓更低廉集體用地、農轉建用地加入房地產供應鏈，有利壓低高房價以及帶動農村經濟，但讓房企坐不住的是國家同時強調集體用地大部分會用在建設共有產權房，不知道這樣土地改革對農村、對農民來說，是好還是壞？
去除樓市“毒瘤”刻不容緩？專家表態，2類人要難了。
著名經濟學家孫樹強就曾表示，依靠房地產的刺激來推經濟發展的時代已經不存在了。在房說君看來，專家的這番話語很直白指出高度發展樓市帶來的“副作用”，經濟發展初期各地方政府不斷鼓勵買房擴大內需，讓經濟短期內發展迅速，但卻沒有人想過這樣相系相生的關係容易讓房地產反過來制約經濟的發展。
例如受本次“冠毒”影響，不少行業陷入停擺狀態，預計到年底經濟都還無法恢復“元氣”，與經濟關係羈絆深刻房地產自然是最受影響行業，2-3月份預計有超過100城出現0成交、業績下滑嚴重現象，不少房地產龍頭企業大規模的裁員以度“寒冬”：碧桂園3月底約辭退3萬餘人；恆大啟動“淘汰規則”，大幅削減辦公人員約30%左右。房說君以為這就是反作用力，曾經推動經濟發展被大家認為心中不可替代的房地產，遭受到經濟下滑的“副作用”——地位的變化的巨大反差，意味著房地產已經開始萎縮，雖然還有像深圳喊著樓市回暖、房價再漲的炒房客，不妨試想一下在生產不復蘇，老百姓收入下降的經濟蕭條背景下，高房價真的還有這麼多接盤者？
國家出手發佈的2份土改新政報告就是對樓市“毒瘤”最好的“猛藥”，包治百病。面對樓市萎縮，開發商不斷向各地方“呼救”，根據中原地產統計數據，先後有月75城出臺了救市新政，圍繞著延期土地出讓金、減輕稅收、房企貸款延長等舉措，隨後都被約談出現“1日遊”尷尬。在房說君看來，在國家的土改新令下入市低廉地價和即將到來共有產權房無疑會讓房價有所下降，2類人估計要開始“犯難”。
第一種是淨收入不足人群，這部分大多以買房剛需、年輕人為主，他們每月除去家庭支出和娛樂消費後，對於還房貸本來就捉襟見肘，在以往經濟態勢好時每月工資勉強可以支持，但是如今在經濟下滑、高房價“副作用”下，不少企業都裁員自保要麼縮減工資，意味著這些人群淨收入不足，要麼增加收入償還房貸；要麼就只能借錢還貸了。
第二種是加槓桿貸款買房人群，這類主要是投資炒房的居多，許多投資者是進給最低首付然後利用銀行槓桿貸款，這樣他們就能用有限的本金來換取收益最大化，這種做法在以往房價不斷高漲時是“一本萬利”的生意，但如今經濟大蕭條時期，市場上人人都謹慎消費下，買房這種大型支出就少有人問津，嚴重缺乏接盤者囤房人只能自己支付房貸，每月利息、物業加起來不是小數。
房說君有話說：高房價的“副作用”其實早已爆發，只是在經濟繁榮掩蓋下大家選擇視而不見罷了，如今面對國家的出手啟動土地改革新政，在房說君看來未來10年除了會有大量廉價集體土地、農轉建築用地加入房地產市場外，還將新建更多共有產權、廉價房，對現有商品房體系會造成衝擊，所以這2劑“土地猛藥”是取出樓市“毒瘤”的好方法，至少土地成本高不再是漲房價藉口。
本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：樓市隱隱俠）
